2017年尾，筆者發(fā)表了新一股成熟的購(gòu)買力即“財(cái)富效應(yīng)”的看法。所謂“財(cái)富效應(yīng)”即是資產(chǎn)增值而衍生的新一波購(gòu)買力，以前香港地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有今天的成熟和穩(wěn)定，很多人都以短炒為主，所以未到資產(chǎn)大幅增值前，其實(shí)很多人已經(jīng)“換馬”將單位賣出獲利。近年因?yàn)闃鞘欣闭械年P(guān)係，業(yè)主們被迫集體持貨，於是因資產(chǎn)增值而累積的購(gòu)買力與日俱增，“財(cái)富效應(yīng)”就成為一個(gè)新常態(tài)下的強(qiáng)勁購(gòu)買力。

2017年下半年，是第一階段的財(cái)富效應(yīng)，衍生了翻按物業(yè)潮和所謂的父幹一族，這些現(xiàn)象相信大家都體會(huì)到，所以本文筆者想討論的是：未來(lái)一年會(huì)衍生第二階段的財(cái)富效應(yīng)。產(chǎn)生第二階段的財(cái)富效應(yīng)是因?yàn)榇蠖鄶?shù)持有物業(yè)的業(yè)主以前償還了很多的按揭，甚至乎已完全償還了按揭，即“供滿樓”了，加上樓價(jià)繼續(xù)上升，一來(lái)一回形成了強(qiáng)大的潛在購(gòu)買力。如何強(qiáng)大?

因?yàn)樵跇鞘欣闭械陌唇议T檻之下，很多業(yè)主過(guò)去都很難換樓，例如原本三、四年前物業(yè)值400幾萬(wàn)元的業(yè)主，在樓市辣招的按揭門檻之下，要換上600萬(wàn)元以上的單位很多時(shí)都很緊絀，因?yàn)?00萬(wàn)元以上的單位按揭最多只可以借六成，即是說(shuō)細(xì)單位的業(yè)主最少要賣樓后能回籠約270萬(wàn)元才可以成事，這個(gè)門檻令很多業(yè)主的換樓購(gòu)買力被凍結(jié)，但當(dāng)時(shí)400幾萬(wàn)元樓去到今天樓價(jià)已經(jīng)升了約五至七成(根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署指數(shù)計(jì)算期間樓價(jià)上升約五成，根據(jù)祥益屯門樓市呎價(jià)領(lǐng)先指數(shù)期間樓價(jià)則上升約七成)，之前阻擋他們換樓的按揭門檻已經(jīng)因?yàn)闃莾r(jià)上升而輕易能夠跨越，數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的換樓人士，在未來(lái)將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，可以輕鬆換樓了。

為何今次樓價(jià)回升與以往不同?不同的板塊也急速移動(dòng)，所以筆者認(rèn)為今年樓價(jià)升幅最大未必是小型單位，可能是細(xì)樓業(yè)主的換樓對(duì)象，即三房或800萬(wàn)至1000萬(wàn)元的住宅單位將會(huì)是在今年樓市有一個(gè)跑贏大市的表現(xiàn)。