在“送首付”這樣的極端情況下，不少惠州房產(chǎn)中介被裹挾其中，不斷地替買房客墊資。他們這么做，是在賭開發(fā)商能不能快速回款，把傭金返給中介。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，“賣不出房是一種折磨，賣了房要墊錢也是一種折磨?！?/p>

“鉑悅府恢復(fù)原來(lái)的價(jià)格了，之前賣出去的房子，不作數(shù)了，要全部收回來(lái)。”5月26日，宋楊告訴「市界」。

宋楊是一名資深房產(chǎn)中介，深耕惠州樓市已經(jīng)十多年。他口中的東方·鉑悅府是位于廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)淡水鎮(zhèn)的一個(gè)樓盤。在過(guò)去幾天時(shí)間里，東方·鉑悅府與另一個(gè)叫海倫堡·臻悅府的樓盤，因房?jī)r(jià)優(yōu)惠過(guò)大，在互聯(lián)網(wǎng)上刷屏了。

鉑悅府和位于惠州大亞灣澳頭的臻悅府，一個(gè)備案價(jià)1.5萬(wàn)每平方米、一個(gè)原價(jià)1.47萬(wàn)每平方米，分別以6折、4.8折的“白菜價(jià)”，吸引了幾百號(hào)人排隊(duì)刷卡買房，用一位搶房者的話說(shuō)，“買到就是賺到”。

然而，一些老業(yè)主卻高興不起來(lái)，“一覺醒來(lái)發(fā)現(xiàn)損失50萬(wàn)元?！?/p>

于是，在鉑悅府的售樓處，魔幻的一幕發(fā)生了：一邊是老業(yè)主不滿降價(jià)，一邊是新業(yè)主排隊(duì)刷卡。很快，事情迎來(lái)反轉(zhuǎn)，開頭的那一幕發(fā)生了：鉑悅府項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣不僅“被喊停了”，賣出去的幾百套房子也要退給開發(fā)商。

至于臻悅府項(xiàng)目，惠州大亞灣相關(guān)部門公開回應(yīng)稱，網(wǎng)傳折扣低至5折系誤讀，臻悅府樓盤部分樓棟，確因交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整至毛坯，備案價(jià)格相應(yīng)做了一些向下調(diào)整。不僅如此，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局，還印發(fā)了《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。

其中提到了一點(diǎn)，“嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為?！眲倓傆悬c(diǎn)起色的惠州樓市，又會(huì)被打回原形嗎？

01、“低首付、零首付、送首付”

當(dāng)看到鉑悅府和臻悅府降價(jià)一事在各大社交平臺(tái)瘋狂傳播時(shí)，宋楊內(nèi)心波瀾不驚，“可能外人看來(lái)很驚訝，我們覺得并不稀奇?！彼哉f(shuō)出這番話，只因?yàn)樵谶^(guò)去的兩年時(shí)間里，他眼睜睜地看著惠州房?jī)r(jià)，從2021年的高點(diǎn)一路下跌至今。

“剛開始是打9折，持續(xù)半年左右頂不住了，就改為8折。然后8折不到半年，就開始7折了。7折后來(lái)也沒撐住，有的樓盤直接6折了?！彼螚钕颉甘薪纭贡硎?，惠州大亞灣的“泰豐牧馬湖”樓盤，從巔峰時(shí)期的2萬(wàn)元每平方米，跌到今年5月的1.3萬(wàn)元每平方米。

臨深一線（指惠州臨近深圳的大亞灣西區(qū)坪山河西部片區(qū)）的冠華園，每平方米價(jià)格也從以前的2萬(wàn)多元，跌到現(xiàn)在的1.2萬(wàn)多元，跌幅達(dá)36.7%；惠陽(yáng)區(qū)的中洲河谷花園，從今年年初的1.1萬(wàn)元每平方米，降到現(xiàn)在的7000元每平方米，降了將近40%?；葜莸暮＞胺?，更從五六年前的1.2萬(wàn)元每平方米，降到現(xiàn)在的6000-7000元。

“這兩年，不同區(qū)域的基本面，雖然有所不同，但房?jī)r(jià)都下跌了。大亞灣、惠州海景房等降價(jià)尤為厲害，惠城、仲愷等地區(qū)的房?jī)r(jià)也在降，但勢(shì)頭沒有那么兇猛。不過(guò)，整體看來(lái)，惠州這兩年房?jī)r(jià)跌了至少30%?！被葜葙Y深地產(chǎn)人王力告訴「市界」。

▲（惠州大亞灣。圖源/視覺中國(guó)）

樓盤實(shí)施降價(jià)的主體，是惠州的開發(fā)商。有的房企是適當(dāng)降價(jià)，他們并不追求大幅降價(jià)促銷量，只要維持現(xiàn)金流，活下去就行?！斑@類房企不太差錢，市場(chǎng)降我就降?！蹦炒笮头科蠡葜輩^(qū)域負(fù)責(zé)人王江，將自家公司歸為這類房企之列。

一些游走于生死邊緣的房企，選擇降價(jià)的幅度則有點(diǎn)猛。“他們降價(jià)的原則是：什么樣的價(jià)格，能賣出去就什么樣的價(jià)格。無(wú)論是8折、7折、6折都沒所謂，反正只求現(xiàn)金流。”王江告訴「市界」。

卷起來(lái)的開發(fā)商，就這樣一個(gè)比一個(gè)降得狠。降價(jià)手段大同小異：除了直接打折降價(jià)，開發(fā)商們還送家電、送裝修、送維修基金等。甚至于，為了將房子賣出去，他們還開啟 “低首付、零首付、送首付”的操作。低首付和零首付好理解，那什么是“送首付”？

以一套200萬(wàn)元的房子為例，如果以二成的首付來(lái)算，買房客以前需掏出40萬(wàn)元給開發(fā)商。但如今，開發(fā)商先拿出35萬(wàn)元，先期給業(yè)主墊付充當(dāng)首付款。而買房客，將開發(fā)商墊付的35萬(wàn)元，連同自己繳納的5萬(wàn)元定金，一共40萬(wàn)元打到開發(fā)商的資金監(jiān)管賬戶。開發(fā)商等到銀行貸款下來(lái)，再收回墊付的35萬(wàn)元。

內(nèi)卷的不僅僅是開發(fā)商，還有惠州成千上萬(wàn)的房產(chǎn)中介。

房產(chǎn)中介也會(huì)替買房客墊錢。當(dāng)一個(gè)買房客手里有很多個(gè)中介時(shí)，中介為了搶客戶就會(huì)告訴這個(gè)買房客，“你也不用出5萬(wàn)定金了，你出2萬(wàn)或者3萬(wàn)，剩下的2萬(wàn)或者3萬(wàn)，我替你出了。有的樓盤定金只要3萬(wàn)，有的中介甚至能夠返回4萬(wàn)，相當(dāng)于客戶買房一分錢沒出，還賺了一萬(wàn)?！彼螚罡嬖V「市界」。

在宋楊看來(lái)，降價(jià)并不是最可怕的，可以理解成正常的市場(chǎng)行為，最可怕的是送首付之類的操作。他很清楚這類交易風(fēng)險(xiǎn)極大。一是開發(fā)商承諾的高傭金（有些樓盤的傭金甚至高達(dá)21%）有可能沒法兌現(xiàn)，一是買房客們有可能拿著他們墊的錢跑路。但宋楊說(shuō)自己確實(shí)沒辦法了，“你不墊錢別人墊錢，那你就賣不出去房子。如果掙不到錢，在惠州樓市也沒有立足之地?！?/p>

對(duì)于送首付的風(fēng)險(xiǎn)隱患，開發(fā)商們也心知肚明。王江也認(rèn)為，送首付、零首付等，是不健康的。銀行之所以設(shè)計(jì)一定比例的首付，是希望買房客有一定的經(jīng)濟(jì)能力，同時(shí)也能避免房地產(chǎn)過(guò)分炒作。但零首付的操作使得一些不具備買房實(shí)力的人或者純粹空手套白狼的炒房客有可能進(jìn)入市場(chǎng)。

如果后續(xù)房產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，或者買房客沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，導(dǎo)致后期按揭貸款還不上，就有可能迎來(lái)一波斷供潮，“開發(fā)商要承擔(dān)階段性連帶責(zé)任。包括銀行也會(huì)受到損失?！比欢?，盡管知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商們還是鋌而走險(xiǎn)，只因?yàn)椤盎葜莸姆孔硬缓觅u。一些房企資金鏈馬上要斷裂，只能靠各種手段賣房續(xù)命?！蓖踅颉甘薪纭垢袊@道。

這也使得在惠州，樓市出現(xiàn)了一個(gè)奇怪現(xiàn)象：似乎人人都能買得起房子。這個(gè)臨近深圳的城市究竟為何至此？

02、“這里的商品房比人還多”

“來(lái)了深圳，就是惠州人。”這句曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的話，表明了惠州在深圳人心中的地位。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，惠州以毗鄰深圳的先天優(yōu)勢(shì)，成為深圳客的置業(yè)首選地。再疊加一系列的政策東風(fēng)，惠州樓市出現(xiàn)過(guò)好多高光時(shí)刻。

2016年，惠州大亞灣有可能并入深圳的傳言滿天飛，導(dǎo)致環(huán)深樓市異?；鸨?，大批周邊的房產(chǎn)投資客涌入惠州，促使房?jī)r(jià)一度漲至1.5萬(wàn)元每平米。2018年上半年，粵港澳大灣區(qū)的風(fēng)吹到了惠州，開發(fā)商們的樓盤只賣給一次性付款的客戶，按揭三成的客戶都買不到房?！巴瞥龅男卤P，幾乎一掃而光?！蓖踅颉甘薪纭够貞浀馈?/p>

第三個(gè)高光時(shí)刻是2020年，借著深圳建市40周年慶、深圳擴(kuò)容概念的東風(fēng)，很多樓盤飆升到一萬(wàn)一平，開發(fā)商們賺得盆滿缽溢之時(shí)，買房客們也是喜笑顏開。

然而，眼看著他宴賓客，眼看著他樓塌了?；葜莘?jī)r(jià)自2021年下半年開始下跌。這其中的邏輯是什么？

“這里（惠州）的商品房比人還多?！彼螚钕颉甘薪纭垢袊@道。尤其是在惠州南站新城、大亞灣這兩個(gè)片區(qū)，放眼望去，就能看到密密麻麻的房子?！叭膫€(gè)樓盤都建在一起，門對(duì)門挨在一起，走出這個(gè)售樓部，就是另一個(gè)售樓部。這種情況下，也很容易形成惡性競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

風(fēng)險(xiǎn)早已暗藏。截至2021年12月底，惠州住宅庫(kù)存壓力逐月上升，庫(kù)存面積約為2145.7萬(wàn)㎡，去化周期約22個(gè)月。各區(qū)縣如惠陽(yáng)區(qū)、惠城區(qū)及大亞灣庫(kù)存上升尤為明顯。其中，惠陽(yáng)區(qū)庫(kù)存量最高，達(dá)498萬(wàn)㎡，其后為惠城區(qū)、大亞灣。

▲（惠州市惠東縣，這里的樓盤密密麻麻。圖源/視覺中國(guó)）

一手房和二手房的暗自較量，在2023年初達(dá)到了頂峰。這一年2月，惠州二手房限售由3年縮短為1年。在大量炒房客的拋售下，二手房掛牌量大增。這使得惠州3月的待售二手房，一下子從5.3萬(wàn)套增加至6.8萬(wàn)套，整整多出1.5萬(wàn)套。如此多的待售二手房，根本沒有這么多的買房客。

為何買房客沒那么多？其一，隨著2022年深圳人口的負(fù)增長(zhǎng)，在惠州買房的剛需客變少了；其二，深圳原本計(jì)劃接入惠州的兩條地鐵——14、16號(hào)線雙雙被砍，降低了很多深圳客的預(yù)期；其三，“惠州本地剛需人口有限，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，本地購(gòu)買力并不強(qiáng)?！蓖趿Ω嬖V「市界」。

想要將房子賣出去，二手房東們只有降價(jià)，通過(guò)優(yōu)惠的價(jià)格，吸引人來(lái)買房?！昂芏喽址繕I(yè)主割肉打折下，惠州僅有的一些市場(chǎng)需求，也被吸引到二手房那里去了。在一些買房客看來(lái)，二手房更安全更便宜。這無(wú)疑對(duì)一手房市場(chǎng)造成了沖擊，使新房原本就居高不下的庫(kù)存量又多起來(lái)了?！蓖趿忉尩?。

惠州本地的一家房地產(chǎn)咨詢公司合縱聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月14日，惠州市新房的庫(kù)存量達(dá)1727.4萬(wàn)平方米，去化周期約為34.2個(gè)月，其中，臨深熱門片區(qū)大亞灣的庫(kù)存量最高，為336.3萬(wàn)平方米。這也就很好解釋了開發(fā)商們，為何在一手房市場(chǎng)不僅降價(jià)，還開啟“低首付、零首付、送首付”的操作了。

“開發(fā)商當(dāng)年還是太過(guò)于樂(lè)觀了?！蓖踅颉甘薪纭垢袊@道?；厥走^(guò)往，他仍然記得，惠州樓市2019年、2020年，連續(xù)拍出幾塊單價(jià)地王的火熱，房企投拓人員四處找地的瘋狂。“很多房企都立下目標(biāo)，要求自己的投拓人員，將惠州每一塊地的來(lái)龍去脈搞清楚，然后建立一個(gè)檔案庫(kù)，隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出手。”

有時(shí)候，惠州農(nóng)村里看起來(lái)穿得挺正式，天天放無(wú)人機(jī)進(jìn)行航拍的，其實(shí)都是房企的投拓人員，“彼時(shí)彼刻，幾乎所有房企都很篤定，惠州會(huì)有源源不斷的深圳客入場(chǎng)。”憶起當(dāng)年事，王江有些恍惚。但很快，他的思緒又回到了當(dāng)下，“我們也不想送首付，但房企有銷量要求沒辦法，你不送首付就賣不出去?！蓖踅僖淮蜗颉甘薪纭菇忉尩?。

而對(duì)房產(chǎn)中介們來(lái)說(shuō)，身處這樣的惠州樓市，要想有點(diǎn)立足之地變得日益艱難?！安簧俜慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)倒閉關(guān)門，很多房產(chǎn)中介也已經(jīng)轉(zhuǎn)行。我們是被裹挾著往前走的?！彼螚钫f(shuō)。

即便是惠州樓市里的買房客們，他們的日子也并不好過(guò)。

03、為賣房，中介狂給客戶墊付定金

惠州房?jī)r(jià)持續(xù)下降中，一些在高位接盤的買房客一覺醒來(lái)發(fā)現(xiàn)，自己虧了50萬(wàn)，比如前些天在網(wǎng)絡(luò)刷屏的鉑悅府的老業(yè)主。難以言說(shuō)的情緒，在惠州這座城市蔓延，“像鉑悅府這樣不滿降價(jià)太多而聚集售樓部的業(yè)主，在惠州其實(shí)每天都有?！彼螚钔嘎墩f(shuō)。

“迷茫，惆悵?！?月26日，郭嘯向「市界」如此形容自己的心態(tài)。他在惠州大亞灣有一套房子，是2015年買入的。自2015年至今，這套房子的房?jī)r(jià)就坐上了過(guò)山車：從買入時(shí)六七千每平方米的均價(jià)，飆升至高峰時(shí)期的一萬(wàn)五每平方米，再跌至如今的千每平方米。郭嘯一方面慶幸沒有跌破買時(shí)的價(jià)格，另一方面他憂心忡忡，“還沒跌完?！?/p>

人類的悲歡，有時(shí)候是共通的。即便王江所在的房企仍算堅(jiān)挺，但他已沒了前些年的澎湃。他告訴「市界」，惠州的很多地產(chǎn)人士都是如此，“每天都按部就班，該做的事情還是做，能做下去就做下去，做不下去似乎也無(wú)所謂?！?/p>

作為依靠惠州樓市吃飯的房產(chǎn)中介，宋楊當(dāng)然不愿意惠州房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處在不斷倒退的狀態(tài)中，然而，“現(xiàn)在普遍的心態(tài)是買漲不買跌，都覺得還沒跌到位。所以有些樓盤干脆一步降到位?！边@從鉑悅府上可以佐證。

在被叫停之前，鉑悅府推出了兩個(gè)促銷措施。一是底價(jià)8折，然后送一成首付；另一個(gè)是8.8折，然后再送1.8成的首付，但兩種方案送的首付部分都需要扣13個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)，綜合下來(lái)相當(dāng)于打了7折?！按蛘鄞黉N第一天賣了接近200套，第二天至少賣了100多套，因?yàn)榍皟商熨u得太火，寫認(rèn)購(gòu)書的人手都不夠。”

▲（惠州樓盤。圖源/視覺中國(guó)）

也有一些開發(fā)商像打了雞血一樣，他們覺得這種促銷效果太好，甚至?xí)B續(xù)推行半個(gè)月的活動(dòng)，“送首付或零首付，再打個(gè)折的方法下，樓盤的成交速度尤其快?！彼螚罡嬖V「市界」，但這樣一直下去是要吃虧的，所以開發(fā)商會(huì)停一停，看樓市會(huì)不會(huì)好點(diǎn)。如果沒有回轉(zhuǎn)，就繼續(xù)推一波?！昂芏鄻潜P通過(guò)這種手段，回籠了一部分資金。”

就是在“送首付”這樣的極端環(huán)境下，被裹挾其中的宋楊不斷地替業(yè)主墊資。他這么做，也是賭開發(fā)商會(huì)快速回款。每天的生活，過(guò)得無(wú)比煎熬，“賣不出房是一種折磨，賣了房要墊錢也是一種折磨?！碧嵝牡跄?、患得患失，這兩個(gè)成語(yǔ)用來(lái)形容宋楊，再貼切不過(guò)了。

“擔(dān)心錢拿不回來(lái)，擔(dān)心客戶跑路了。萬(wàn)一錢拿不回來(lái)，那就要訴諸法律手段，但打官司太耗費(fèi)時(shí)間和精力了?！弊呱戏稍V訟之路，其實(shí)也很難，“開發(fā)商也不能明目張膽地去，送首付這種本身就是不符合法律。”宋楊痛苦地向「市界」訴說(shuō)著。

實(shí)際上，宋楊的擔(dān)心不是沒有應(yīng)驗(yàn)?！拔椰F(xiàn)在還有100多萬(wàn)元沒有收回來(lái)。有客戶拿著我墊的錢加上開發(fā)商的首付錢，跑到外地去了，找不到人?！彼螚钫f(shuō)。不僅如此，惠州一些潛在買房客，現(xiàn)在也被培養(yǎng)得“有脾氣”了，“你送完首付還不行，其他樓盤還送家電、車位，你不送他跟你磨半天，不送他就不買了?！?/p>

宋楊很擔(dān)心惠州會(huì)成為下一個(gè)燕郊。環(huán)京燕郊自2017年以來(lái)至今，不少樓盤從最高點(diǎn)3.5萬(wàn)元/平米，跌至1.5萬(wàn)/平，縮水超6成。

宋楊表示，惠州和燕郊一樣，長(zhǎng)期來(lái)看都缺乏支撐房?jī)r(jià)的人口和產(chǎn)業(yè)動(dòng)力，“雖然和東莞一樣挨著深圳，但惠州沒有東莞那么強(qiáng)，它的產(chǎn)業(yè)布局和就業(yè)機(jī)會(huì)等，都不足以支撐過(guò)高房?jī)r(jià)?！?/p>

針對(duì)樓市亂象，惠州政府也有所行動(dòng)。面對(duì)降價(jià)一事，惠州大亞灣房管局回應(yīng)稱，房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，其規(guī)定是不能高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問(wèn)題，可以正常網(wǎng)簽。

不過(guò)，對(duì)于“送首付”等現(xiàn)象，5月22日，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局在一則通知明確提出，“嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為?！?/p>

惠州政府發(fā)布的這個(gè)通知，對(duì)惠州樓市亂象的震懾效果如何，還有待進(jìn)一步觀察。對(duì)宋楊來(lái)說(shuō)，這算是個(gè)好消息。對(duì)于自己接下來(lái)怎么打算，他告訴「市界」，“走一步看一步，希望早日收回我的100萬(wàn)！”

（文中宋楊、王江、郭嘯、王力為化名。）

（作者 | 陶 婷，編輯 | 孫春芳）