原標(biāo)題：地產(chǎn)周報|孫宏斌深夜道歉反思融創(chuàng)危機;郁亮稱樓市沒有“狂飆”和“倒春寒”

自然資源部、銀保監(jiān)會發(fā)文：我國將全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”

據(jù)新華社3月30日報道，自然資源部、銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

據(jù)介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

各地在實踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式?！皫а哼^戶”大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權(quán)益，獲得了企業(yè)和群眾一致認(rèn)可。

兩部門要求各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

兩部門要求各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，切實防范風(fēng)險。

15部門：全面加強經(jīng)營性自建房安全管理

據(jù)新華社3月30日報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部等15部門近日印發(fā)通知，要求各地從管住存量、嚴(yán)控增量、完善機制三方面全面加強經(jīng)營性自建房安全管理。

通知要求，嚴(yán)格落實主體責(zé)任。堅持產(chǎn)權(quán)人為房屋安全第一責(zé)任人，嚴(yán)格落實產(chǎn)權(quán)人和使用人安全責(zé)任。壓緊壓實屬地責(zé)任，指導(dǎo)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立房屋安全管理員制度和網(wǎng)格化動態(tài)管理制度，健全房屋安全隱患常態(tài)化巡查發(fā)現(xiàn)機制，加強對重點區(qū)域自建房安全隱患排查。

對于新增經(jīng)營性自建房的監(jiān)管，通知指出，要加強規(guī)劃建設(shè)審批管理。城市建成區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制新建自建房。城鄉(xiāng)新建經(jīng)營性自建房應(yīng)當(dāng)依法辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)等環(huán)節(jié)審批手續(xù)，依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，按照專業(yè)設(shè)計圖紙或標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖組織施工，經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

通知要求，要清查整治違法行為。各地要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，組織相關(guān)部門加大對違法建設(shè)和違規(guī)經(jīng)營自建房的執(zhí)法力度，依法嚴(yán)厲查處未取得用地、規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營等審批手續(xù)，擅自改建加層、非法開挖地下空間，封堵占用人員密集場所疏散通道，以及未落實經(jīng)營場所安全管理要求等違法行為。對發(fā)現(xiàn)的問題，有關(guān)部門要按職責(zé)依法從嚴(yán)從快處置。建立群眾舉報獎勵機制，暢通舉報渠道，鼓勵群眾提供違法線索，情況一經(jīng)查實，予以獎勵。

在健全房屋安全管理體制機制方面，通知要求，用地、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營等審批部門按照“誰審批誰負(fù)責(zé)”要求，落實各審批部門安全監(jiān)管責(zé)任，加強審批后監(jiān)管，督促產(chǎn)權(quán)人和使用人落實房屋安全責(zé)任，建立健全部門聯(lián)動的閉環(huán)管理機制。

土地市場

今年1-3月TOP100房企拿地總額同比下降15.%

中指研究院于4月1日最新發(fā)布《2023年1-3月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》，數(shù)據(jù)顯示，前3月，TOP100房企拿地總額1930.0億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，降幅較上月收窄1.15個百分點，降幅繼續(xù)收窄。

TOP100門檻值為7億元，較上年同期基本持平；OP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為50.39%。

從新增貨值來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團占據(jù)榜單前三位。房企拿地分化顯著，50家代表企業(yè)拿地總額同比增速轉(zhuǎn)正。

一季度核心城市土拍熱度回升，民企拿地金額占比提升。從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。

從全國住宅用地成交總價TOP10來看，3月入榜地塊中多數(shù)位于長三角地區(qū)，成交金額門檻為22億元。

金地集團年內(nèi)首次成功拿地，董事長凌克發(fā)聲：投資項目必須兼顧安全性和流動性

3月28日，西安土地市場共出讓6宗302.7畝地，成交總價約16.15億元，品牌房企金地集團和龍湖集團均有斬獲。

其中，位于西安浐灞生態(tài)區(qū)浐河西路以西、三府灣路以北的CB5-2-209居住用地，凈用地面積39260.71平方米（折合58.891畝），最終被金地集團旗下的西安天暢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，成交總價約3.4億元，折合樓面單價5749元/平方米，容積率不大于3.77。

這是金地集團今年首次在公開市場出手拿地，當(dāng)日晚間，金地集團董事長凌克針對此次拿地發(fā)聲，“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，需要有新的投資。當(dāng)然，今年公司也進一步提高了投資要求，即投資項目必須兼顧安全性和流動性?！?/p>

金地方面還對搜狐財經(jīng)表示，集團近期接連在北京、杭州、南京、蘇州和西安等多個熱點城市報名參與土地競拍，但因為土拍熱度高，房企競拍激烈，而止步于搖號環(huán)節(jié)，“這次終于順利拿地，我們還挺驚喜的。”

針對今年金地的投資工作，金地表示，投資穩(wěn)健的新項目應(yīng)該成為公司持續(xù)健康發(fā)展的動力。凌克也指出，“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發(fā)展基礎(chǔ)。”

為確保投資項目實現(xiàn)投資預(yù)期收益，金地方面提出，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強、市場波動趨勢向好的一二線城市；項目選擇方面，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經(jīng)營層面，項目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

杭州今年第二輪“土拍大戲”收官，六成地塊封頂搖號

3月29日，杭州市2023年第二輪土拍正式收官。此輪土拍共推出10宗地塊，起始總價為131.4億元，最終10宗地塊全部順利出讓。

其中，6宗地塊觸頂搖號、2宗溢價成交，2宗底價成交，土地出讓金總額為144.8億元；成交樓面均價19370元/平方米，平均溢價率為10.2%。

具體而言，江南科技城29號地塊、錢江世紀(jì)城23號地塊分別吸引了48家和47家房企參與搖號，最終分別被華發(fā)股份和中海地產(chǎn)收入囊中。

梳理來看，僅在今年一季度，杭州已連續(xù)完成三場土拍。除今年2月7日舉行的2022年第五輪土拍外，此后的2月21日和3月29日，杭州分別完成2023年第一輪和第二輪土拍，至此，僅已完成的兩輪土拍就累計攬金就達(dá)到約327億元。

100億元西安城市更新基金落地，已立項審批首批子基金8個

據(jù)西安發(fā)布3月30日消息，西安市推進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展融資對接會（第一季）活動正式揭幕，西北首支、全國領(lǐng)先落地的城市更新領(lǐng)域母基金——總規(guī)模100億元的西安市城市更新基金正式亮相，多家區(qū)域子基金、合作金融機構(gòu)和建設(shè)投資企業(yè)集中簽約。

此次以政府引導(dǎo)基金為切入點，按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)發(fā)起、社會參與、片區(qū)合作”的原則設(shè)立100億元城市更新引導(dǎo)基金，積極探索“城市更新+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”相結(jié)合的運作模式。

通過構(gòu)建“城更母基金引導(dǎo)設(shè)立區(qū)域子基金、項目子基金，支持項目公司融資建設(shè)”的三層放大體系，引導(dǎo)多層次、多元化社會資本及金融資源解決前期資本金籌集和后續(xù)融資難題。

參與本次簽約的子基金，既有蓮湖、新城、碑林等老城區(qū)面貌提升改造項目，也有高新、經(jīng)開等開發(fā)區(qū)新區(qū)建設(shè)項目，還有一批聚焦于歷史文化特色的微更新、微改造項目。

西安將通過創(chuàng)新財政資金投入機制，借助城市更新基金將社會資本與城市更新有效、精準(zhǔn)結(jié)合，助推區(qū)域轉(zhuǎn)型升級。

觀樓市

3月百城新房價格轉(zhuǎn)漲，二手房受掛牌量增加影響，價格震蕩調(diào)整

根據(jù)4月1日發(fā)布的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，今年3月，百城新建住宅平均價格為16178元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，為2022年下半年以來月度環(huán)比首次轉(zhuǎn)漲；同比下跌0.07%。

同期，百城二手住宅平均價格跌至15848元/平方米，環(huán)比下跌0.05%，同比下跌1.12%。3月二手房市場保持一定活躍度，掛牌量明顯增加，部分城市業(yè)主“以價換量”，但一線城市及成都、南京、長沙等核心二線城市價格仍保持修復(fù)態(tài)勢。

3月，全國50個城市住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比上漲0.13%，同比下跌1.61%。

中指院：前3月TOP100房企銷售額同比增長8.2%，年內(nèi)首次實現(xiàn)增長

根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《2023年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，今年前3月房企銷售企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，2022年1月以來首次出現(xiàn)正增長。

前3月，TOP100房企銷總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現(xiàn)正增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，隨著經(jīng)濟預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺及落地，消費者購房預(yù)期進一步上升，需求得到釋放，房企銷售企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。

前3月，500億銷售額以上陣營的企業(yè)數(shù)量增加。千億以上陣營1家，較去年同期減少1家；第二陣營（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期增加5家；第三陣營（300-500億）企業(yè)7家，較去年同期減少3家。

前3月，重點100城商品住宅月均銷售面積同比增長18.2%，但絕對規(guī)模仍處2015年以來同期低位。

具體到3月，重點城市房地產(chǎn)市場整體延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，據(jù)初步統(tǒng)計，重點100城新房成交面積環(huán)比增長超兩成，同比增長四成左右。

劉水認(rèn)為，在經(jīng)歷了一季度市場的階段性升溫后，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。短期來看，若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，預(yù)計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)。

資本圈

中國奧園：希望今年年中完成主要債務(wù)重組，實現(xiàn)復(fù)牌

中國奧園于3月27日公告，境外票據(jù)暫緩償還債務(wù)協(xié)議正式生效。公告稱，境外主要債權(quán)人承諾將全力支持公司進行資產(chǎn)盤活及全面的債務(wù)重組，同意暫緩償還債務(wù)安排，不采取任何強制執(zhí)行行動，以確保公司運營穩(wěn)定，促進公司回歸正常經(jīng)營。

根據(jù)中國奧園此前的公告，公司臨時小組(約占境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金額的20%)成員已在3月24日正式簽立暫緩償還債務(wù)協(xié)議，且暫緩償還債務(wù)協(xié)議的生效日期為3月27日。

中國奧園還表示，希望在今年年中完成主要債務(wù)重組，實現(xiàn)公司的復(fù)牌交易。

中國奧園披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年公司未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計約202.2億元，在全國45城市56項目實現(xiàn)近3.2萬套房交付；截至3月15日，公司逾92%項目已實現(xiàn)安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

往期公告顯示，在出現(xiàn)流動性危機之后，中國奧園也引入了國企來對紓困。在今年1月，中國奧園與國企山東健康達(dá)成協(xié)議，共同開發(fā)珠海翠微舊村改造項目；2月份，其引入廣州國資南粵基金為旗下物業(yè)運營板塊奧園健康（03662.HK）的大股東，并獲國資承諾全面合作推進奧園大灣區(qū)舊改項目。

融創(chuàng)中國公布境外債務(wù)重組方案，預(yù)計降低債務(wù)規(guī)模約30億美元

3月28日，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告，與債權(quán)人小組（其債權(quán)占現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額超30%）就重組條款達(dá)成協(xié)議。

從融創(chuàng)中國披露的境外債重組方案來看，其對約百億美元的境外債務(wù)分為降杠桿、留債展期兩大板塊進行重組，為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項。

其中，降杠桿計劃目標(biāo)約30億美元；而剩余債務(wù)則計劃通過發(fā)行新的以美元計價的公開票據(jù)進行置換。

根據(jù)重組方案，債權(quán)人預(yù)期可將10億美元的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為10億美元的九年期可轉(zhuǎn)換債券，

即于重組生效日期后的首12個月內(nèi)，債權(quán)人可以每股20港元的轉(zhuǎn)換價格轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國普通股。

此后，可轉(zhuǎn)換債券將不再附帶任何轉(zhuǎn)股權(quán)，并將根據(jù)可轉(zhuǎn)換債券條款于到期日被贖回。同時，債權(quán)人還可自愿選擇將其現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的零票息、五年期強制可轉(zhuǎn)換債券，總規(guī)模限額為17.5億美元(公司可酌情提高限額)。

此外，融創(chuàng)中國的控股股東孫宏斌全力支持重組和公司的降杠桿計劃，已同意將自己給予公司的4.5億美元股東貸款轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)。

龍光集團預(yù)計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款

據(jù)多家媒體報道，龍光計劃近期為各類離岸債務(wù)推出改進后的重組草案，并預(yù)計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。

此前在3月初，龍光集團曾向債權(quán)人發(fā)布的重組草案，公司對合計約36.19億美元的優(yōu)先債及股票掛鉤票據(jù)給出的平均償還年限不超過5.25年。

根據(jù)龍光在3月30日披露的2022年業(yè)績公告，2022年公司實現(xiàn)總營收416.23億元，同比下降46.8%，主要因物業(yè)開發(fā)收入減少所致；毛利虧損47.82億元，同比下降127.9%；歸母核心溢利為2.53億元，年內(nèi)凈虧損為88.7億元。

房企圈

融創(chuàng)中國召開境外債務(wù)重組說明會，孫宏斌談反思：投資過于激進

在3月29日舉行的融創(chuàng)中國境外債務(wù)重組說明會上，公司董事會孫宏斌對公司出現(xiàn)的債務(wù)問題進行了反思。

孫宏斌稱，2021年四季度開始行業(yè)持續(xù)發(fā)生變化，很多事情超出預(yù)判，公司出現(xiàn)流動性困難，面臨前所未有的經(jīng)營壓力。對此管理團隊已進行了深刻反思，總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)。追求規(guī)模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進，在管理上也存在授權(quán)過于下放等問題，導(dǎo)致安全墊不夠厚，沒能經(jīng)受住這一輪考驗。

孫宏斌還表示，目前只有兩個要求：一個是快，因為這是公司恢復(fù)正常經(jīng)營的一個基礎(chǔ)；二是方案要系統(tǒng)、周全，能支持公司真正恢復(fù)過來、走出困境，因為只有走出來，債務(wù)重組才有意義、才能保護所有債權(quán)人的最終利益。

孫宏斌稱，他本人將全力支持重組方案的盡快落地，帶領(lǐng)企業(yè)盡快恢復(fù)正常運營。根據(jù)強制可轉(zhuǎn)換債券相同的條款，孫宏斌此前提供給公司的4.5億美元無息股東貸款，將同步同價轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的股權(quán)。

萬科郁亮：房地產(chǎn)市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”

萬科集團于3月30日發(fā)布2022年年度報告，在“致股東”一節(jié)中，萬科稱，“2022年，行業(yè)形勢的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們在年初的預(yù)計?！?/p>

“全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)監(jiān)測，百強房企銷售額同比下降 42%。行業(yè)融資能力大幅萎縮，海外債務(wù)市場失去功能。大量房企資金鏈斷裂，并沖擊上下游。市場預(yù)期降至冰點，信心危機導(dǎo)致的惡性循環(huán)開始向所有企業(yè)蔓延。”萬科指出。

不過，在萬科3月31日舉行的2022年業(yè)績推介會上，萬科董事局郁亮則指出，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

對于上述結(jié)論，郁亮表示有四個方面的原因，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；二是今年春節(jié)較早，對1月成交有影響；三是房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好，從到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；四是房價確實有所下降，對于自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。

“從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上。”郁亮說。

而在新房需求方面，郁亮認(rèn)為“上有天花板，下有保底線”。一方面，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值，這就是“天花板”。另一方面，從人口流動和住房改善的速度來看，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平方米左右的需求，這是“保底線”。

同時，郁亮還認(rèn)為，受外部因素影響，短期市場上下起伏是正?，F(xiàn)象?！氨绕鸲唐谧邉荩瑢θf科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢。行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路?！?/p>

碧桂園楊惠妍首次亮相業(yè)績會：提中期規(guī)劃、加強一二線城市投資額

3月30日，在碧桂園2022年業(yè)績發(fā)布會上，新任楊惠妍首次公開亮相，并為外界描繪了碧桂園接下來的戰(zhàn)略方向。

楊惠妍指出，碧桂園未來3至5年的主要戰(zhàn)略方向是“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，圍繞資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表以及現(xiàn)金流量表做好管理，同時要圍繞市場、競爭對手和客戶做好戰(zhàn)略優(yōu)化。

楊惠妍還談到了外界關(guān)心的企業(yè)管治及職業(yè)經(jīng)理人團隊問題，她稱，很多人覺得碧桂園是家族企業(yè)，但她認(rèn)為，“這些年我一直把自己定位成職業(yè)經(jīng)理人?！?/p>

目前碧桂園的核心管理團隊已經(jīng)與公司共同行進超過10年。楊惠妍認(rèn)為，從一個不起眼的公司做到行業(yè)第一，非常感恩遇到這么好的職業(yè)經(jīng)理人團隊。

她透露，從今年開始，碧桂園的戰(zhàn)略優(yōu)化首先會落腳在調(diào)節(jié)土儲結(jié)構(gòu)上。而財報顯示，截至2022年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的已獲取權(quán)益可售資源約為9555億元，潛在權(quán)益可售貨值約2528億元，合計約1.2萬億元。已獲取權(quán)益可售資源中一二線占比39%，三四線占比61%。

楊惠妍談到，碧桂園計劃在3-5年的時間內(nèi)通過新增土儲布局的調(diào)整，將一二線對三四線的貨值比例提升至50：50，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

物管圈

萬物云朱保全：物業(yè)公司要做野狗而不是寵物狗

萬物云于3月28日舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會，公司董事會朱保全攜管理層出席會議。

談及萬物云的發(fā)展歷程時，朱保全透露，公司“背負(fù)著兩個詬病開始變革”；其形容公司走向市場的抉擇是“要做寵物狗還是野狗”；他還指出，要警醒“高毛利讓行業(yè)變得更脆弱?！?/p>

他回顧2010年時，市場上針對萬科物業(yè)（即萬物云的前身）有兩大詬病：一是服務(wù)范圍僅限于萬科的樓盤，二是服務(wù)的業(yè)務(wù)類型均為住宅。

也由此，為了對沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險，萬科物業(yè)做出多元客戶布局。公司在2014年啟動對商寫物業(yè)的布局，隨后通過成立“萬物梁行”，讓公司成為互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造等領(lǐng)域頭部企業(yè)的戰(zhàn)略物業(yè)服務(wù)商，由此去解決市場對自己的第一個詬病。

自2019年起，萬科物業(yè)開始實行“住宅＋商業(yè)”兩翼齊飛，即萬科物業(yè)做住宅、萬物梁行做商業(yè)，同時去拓展自己的業(yè)務(wù)類型。

“確實萬科物業(yè)在早期，只服務(wù)于萬科地產(chǎn)。但當(dāng)萬科物業(yè)離開萬科地產(chǎn)后，我們會發(fā)現(xiàn)萬科做的房子確實是最好的。做企業(yè)如果不走出去，永遠(yuǎn)在溫柔鄉(xiāng)里是不行的。于是，我提出一個觀點，萬科物業(yè)到底選擇做條寵物狗，還是野狗？”在朱保全看來，寵物狗的好處是它長得很美，別人都很喜歡你，而且感冒發(fā)燒還有人送你去醫(yī)院。

“但如果你是條野狗，感冒一次有可能就掛了。最終，我們還是要選擇去做一條野狗，要走出去。所以，今天各位投資者看到的報表里，萬物云已有67%的合同跟萬科地產(chǎn)無關(guān)，即多元客戶策略讓公司變得更加穩(wěn)健，也讓開發(fā)商對公司的影響越來越小?！彼赋?。

談及行業(yè)，朱保全認(rèn)為，物管行業(yè)是長坡薄雪，要持續(xù)滾下去，前提是經(jīng)營得有韌性，否則“短期30%或者更高毛利，會讓行業(yè)變得更脆弱。”

華潤萬象生活：終止收購祥生集團旗下祥生物業(yè)服務(wù)全部股權(quán)

華潤萬象生活（01209.HK）于3月28日午間公告，終止此前宣布的收購浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。

華潤萬象生活表示，收購代價及成交將參考（其中包括）補充盡職調(diào)查結(jié)果而定并將由簽約方確定及最終協(xié)定。簽約雙方在進一步磋商及討論后，決定不再進行收購事項。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議將因此宣告終止，簽約雙方的所有義務(wù)與責(zé)任也按股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議終止。

關(guān)于雙方就價格未達(dá)成一致的原因，一名華潤萬象生活內(nèi)部人士告訴搜狐財經(jīng)主要有兩個因素：一方面是在盡調(diào)過程中，發(fā)現(xiàn)對方未能滿足萬象生活的管理要求，預(yù)期需要對項目投入較大金額改造費用，增加交易后成本。

另一方面是對被政府責(zé)令降低物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的項目，祥生需按股轉(zhuǎn)協(xié)議約定扣除對應(yīng)價款。由于以上事項，導(dǎo)致對價較最初的交易價格10.36億有所下調(diào)，但最終其與祥生未就交易價格達(dá)成一致，進而交易終止。

卓越商企服務(wù)：2023年加強收并購部門力量，以市場化競爭為主

卓越商企服務(wù)于3月28日舉行2022年業(yè)績發(fā)布會，公司總經(jīng)理、執(zhí)行董事郭瑩在業(yè)績會上表示，公司在2022年并沒有進行太多收并購動作，主要是基于積極謹(jǐn)慎的態(tài)度進行收并購。

“2022年的整體市場估值偏高，公司在2023年（包括從2022年底開始）加強了整個收并購部門的力量，未來收并購主要是對戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域的業(yè)務(wù)補強，以及新賽道業(yè)務(wù)的擴展。”郭瑩指出。

對于整體市場情況，卓越商企服務(wù)董事會、執(zhí)行董事李曉平表示，目前的市場化競爭正在加劇且處于白熱化階段，同時，物業(yè)管理行業(yè)對房地產(chǎn)的相關(guān)性依賴逐步減少。

在他看來，卓越商企服務(wù)堅持以市場化競爭為主，且市場化的收入占公司收入的主要部分，所以公司比較適應(yīng)市場化的競爭，也建立了各行業(yè)龍頭客戶的競爭壁壘，其對公司在未來的競爭中持有信心。

上市房企業(yè)績分析：提升經(jīng)營韌性，助力穿越周期

近期，上市房企2022年年報陸續(xù)公布，從已經(jīng)發(fā)布的68家業(yè)績數(shù)據(jù)來看，目前房企業(yè)績普遍大幅下滑甚至巨虧，也有業(yè)績相對穩(wěn)健乃至逆勢增長的房企例如越秀、招商蛇口、龍湖、萬科等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，造成這種反差現(xiàn)象主要是由于：房企經(jīng)營韌性有差別，高韌性企業(yè)逆勢增長，脆弱性企業(yè)業(yè)績受沖擊較大。

劉水指出，2022年上市房企盈利能力普遍下降，頭部企業(yè)、央國企及部分布局高能級城市民企表現(xiàn)出更高的盈利水平，更高的韌性。

一方面，高信用等級的企業(yè)韌性強，銷售受沖擊小，費效比高。購房者對高信用企業(yè)、央國企信任程度更高，這些企業(yè)銷售受到?jīng)_擊較小，費效比較高，大型央國企、高信用民企年內(nèi)項目開發(fā)進度未受到資金面負(fù)面影響，竣工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏保持正常。

另一方面，布局聚焦高能級城市的房企經(jīng)營韌性較強。在市場下行周期，高等級城市支撐度更高，價格更加堅挺，資產(chǎn)減值壓力更小，布局聚焦高能級城市的房企銷售、利潤受到?jīng)_擊影響較小。

此外，這類企業(yè)重視經(jīng)營安全，交付能力強，具有較強的品牌和信用優(yōu)勢，有嚴(yán)格的財務(wù)杠桿管理。

正是這種經(jīng)營韌性的差別，導(dǎo)致了業(yè)績分化。一是從銷售看分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國銷售額降幅一般在20%以內(nèi)，銷售受到市場調(diào)整沖擊較小。經(jīng)營穩(wěn)健的民企銷售降幅在30%左右。發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)銷售降幅基本在70%以上。

二是從融資來看分化較大，央國企融資渠道基本通暢，經(jīng)營穩(wěn)健的民企在多項政策支持下融資得以恢復(fù)，發(fā)生債務(wù)違約的數(shù)十家民企融資基本中斷。

三是從盈利來看有較大分化，在已經(jīng)發(fā)布的房企年報中，至少有13家企業(yè)毛利率高于平均水平，如越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份、招商蛇口、京投發(fā)展、華潤置地等，這些盈利能力較強。

《2023深響財報季》：黎明破曉，地產(chǎn)向陽

自3月起，搜狐財經(jīng)、搜狐地產(chǎn)、焦點財經(jīng)推出《2023深響財報季》特別報道，直擊上市房企、物業(yè)公司業(yè)績會，傳遞最新鮮、有深度、有溫度的財報解讀報道。

綜合東方財富、同花順、中指研究院數(shù)據(jù)來看，截至3月31日，A股和H股累計有超過140家房企發(fā)布2022年業(yè)績公告或業(yè)績預(yù)告。

這144家納入統(tǒng)計的房企中，有76家處于虧損狀態(tài)，有41家至少在2021年處于盈利狀態(tài)，持續(xù)虧損的有35家。其中虧損額預(yù)計或已經(jīng)超過百億的大約有13家，合計虧損金額在1600億元到2000億元之間。

即便部分房企按照業(yè)績預(yù)告的凈利潤上限來計算，144家房企整體也虧掉近2839億元，實際虧損可能超過3000億元；若加上還沒有公布業(yè)績的100多家房企，地產(chǎn)行業(yè)虧損規(guī)模將更大。

房企公布的凈利潤虧損原因，主要集中在因市場下行及疫情影響導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)減少、毛利下降、投資性物業(yè)減值等方面。

從創(chuàng)收端來看，由于疫情以及房企資金鏈緊張等因素，房企施工進度不及預(yù)期，導(dǎo)致竣工和結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，由此導(dǎo)致當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入大幅下降；疊加市場下行，房企為了去化，銷售價格低于預(yù)期，營銷成本也進一步上升，毛利率大幅下降，造成凈利潤虧損。

計提減值因素也在影響房企的利潤表現(xiàn)，如藍(lán)光發(fā)展預(yù)計其2022年歸母凈虧損219.37億，當(dāng)中計提了160億元的減值損失，超過了七成，主要為存貨跌價準(zhǔn)備。

一般而言，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備更多是出于企業(yè)對市場和自身經(jīng)營預(yù)期的判斷，當(dāng)企業(yè)判斷其資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值，就會計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。但其只作為非現(xiàn)金性質(zhì)的“浮虧”影響體現(xiàn)在財報中，暫不會對企業(yè)現(xiàn)金流帶來直接影響。

因而從會計報表來看，當(dāng)未來市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)就可以轉(zhuǎn)回部分計提資產(chǎn)減值損失，增加報告期的利潤。換言之，未來市場好轉(zhuǎn)后，那些因計提了大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備而導(dǎo)致虧損的房企，利潤水平將得到很大程度的修復(fù)，同時不會帶來現(xiàn)金流上的損失。

（結(jié)合各部委官網(wǎng)信息、省市區(qū)政府官網(wǎng)信息、企業(yè)公告、搜狐財經(jīng)報道整理，部分援引新華社、觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道。）