原標(biāo)題：萬科要賺辛苦錢了

作 者丨吳抒穎

編 輯丨駱一帆

圖 源丨圖蟲

近幾年萬科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)或者股東大會(huì)的看點(diǎn)之一，是萬科董事會(huì)郁亮對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的預(yù)判。去年，在樓市悲觀之際，以前“不預(yù)測(cè)天氣”的農(nóng)民郁亮多次樂觀發(fā)聲，堅(jiān)決看好房地產(chǎn)行業(yè)、堅(jiān)守十萬億級(jí)的市場(chǎng)。

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在頭兩個(gè)月有明顯回暖，而3月之后，市場(chǎng)又出現(xiàn)了階段性下滑，業(yè)界對(duì)未來的態(tài)度，一時(shí)之間也陷入了分歧。郁亮作為龍頭房企的掌舵者，再一次針對(duì)市場(chǎng)公開表態(tài)。

郁亮說，市場(chǎng)既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線；從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段，且在國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米加之大量供應(yīng)下，新房市場(chǎng)無法再回到2021年歷史峰值。

市場(chǎng)下行壓力尤在，萬科業(yè)績(jī)?cè)诮?jīng)歷2021年的利潤腰斬之后，艱難守住了企穩(wěn)的結(jié)果。去年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤226.2億元，同比上升0.4%，保持持平。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇的局面，萬科未來開發(fā)業(yè)務(wù)仍將受到周期波動(dòng)的影響。在此背景下，萬科也在迷霧中探索新的增長曲線。

郁亮說，從中長期看，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。郁亮也提到，經(jīng)營性業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會(huì)保持耐心。

開啟縮表周期

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸及天花板。在這種背景下，作為龍頭房企的萬科自知冷暖。

郁亮說，新房需求方面，上有天花板、下有保底線。一方面，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，加上近幾年大規(guī)模建設(shè)住房也在陸續(xù)交付，大量供應(yīng)下，新房市場(chǎng)無法再回到2021年歷史峰值；另一方面，外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平方米左右的需求。

這意味著，未來幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模或?qū)⒈３窒鄬?duì)恒定，在規(guī)模萎縮的市場(chǎng)中，巨頭之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。

郁亮認(rèn)為，萬科自身要認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)，做好自己的事。“短期市場(chǎng)上下起伏是正?，F(xiàn)象，對(duì)萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)。行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路?！?/p>

去年以來，萬科銷售規(guī)模以及財(cái)務(wù)指標(biāo)隨著市場(chǎng)走勢(shì)而進(jìn)入縮表周期。2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4169.7億元，同比下降33.58%；雖好于市場(chǎng)平均水平，但落后于座次接近的龍頭房企。

截至去年末，萬科資產(chǎn)、負(fù)債總額同比也均有下滑，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流更是罕見為負(fù)，全年凈流出為132億元——這些數(shù)據(jù)，都可以看到萬科這位龍頭在逆市中的壓力。

更為顯著的收縮指標(biāo)顯示在投資上。萬科去年全年權(quán)益地價(jià)總金額約為496.4億元，與此前幾年拿地金額有較大差距，這意味著萬科拿地上采取更為審慎的策略。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，基于行業(yè)深度的調(diào)整和變化，萬科傾向于守住安全底線的方向，也設(shè)定了更加嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)。

張海表示，今年以來，房企投資聚焦核心城市、核心區(qū)域，多年由于出讓條件的原因，萬科獲取的幾率并不是很大，因此最近也在研究差異化投資策略。整體來說，萬科會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化，堅(jiān)持量入為出，把握投資節(jié)奏。投資要為業(yè)績(jī)的連續(xù)和穩(wěn)定起到支撐的作用。

一個(gè)側(cè)面的印證是，萬科在它重要的糧倉上海區(qū)域、南方區(qū)域進(jìn)行了密集的調(diào)兵遣將——在“業(yè)績(jī)論英雄”的論調(diào)下，這些新上任的城市負(fù)責(zé)人多數(shù)在過往的城市打過勝仗，他們也被寄托著帶領(lǐng)這些重點(diǎn)城市攻城略地的希望。

有耐心賺小錢

萬科這份差強(qiáng)人意的年報(bào)中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)是難得的亮點(diǎn)。盡管與開發(fā)業(yè)務(wù)體量暫不可比，但管理層的親身上陣，讓外界看到萬科對(duì)這類業(yè)務(wù)的重視，更讓資本市場(chǎng)對(duì)萬科第二曲線有了希望，也感知到萬科努力的痕跡和方向。

2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也有明顯進(jìn)步。去年全年，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長23.1%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的提問時(shí)表示：“學(xué)費(fèi)付了很長時(shí)間終于付完了，開始有正向貢獻(xiàn)了。到去年為止，我們已經(jīng)取得把經(jīng)營性業(yè)務(wù)加在一起對(duì)報(bào)表貢獻(xiàn)是零的成績(jī)。以前這些業(yè)務(wù)都是虧的，要吃掉很多利潤。所以就算是零我都很高興，終于不會(huì)成為負(fù)擔(dān)了。”

去年，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)最為高光的時(shí)刻，是將旗下的萬物云送上了資本市場(chǎng)。作為萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)的“領(lǐng)頭羊”，萬物云去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入301.06億元，同比增長27.0%；歸母凈利潤15.1億元，同比減少9.42%。

萬物云以外，萬科旗下長租公寓泊寓也即將對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來正向貢獻(xiàn)。萬科總裁祝九勝此前說過，泊寓將在今年實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，泊寓實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利的目標(biāo)是不會(huì)改變的，并且這個(gè)目標(biāo)是在成本法下的盈利。

對(duì)于商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)，盡管萬科目前也看到了營收的增長，但各個(gè)業(yè)務(wù)的具體實(shí)現(xiàn)盈利時(shí)間，萬科并未披露。去年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%；物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%。

萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，REITs作為房地產(chǎn)證券化的政策工具，它給一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)提供了一個(gè)非常好的退出渠道。在投融建管退中，“退”的環(huán)境越來越好也會(huì)有利于投融建管。“萬科面對(duì)重要機(jī)遇，也積極嘗試，政策利好會(huì)成為萬科不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的重要?jiǎng)恿Γ矔?huì)成為萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要?jiǎng)恿??！?/p>

在賺小錢、慢錢和辛苦錢的板塊中，萬科看到了希望，也做了積極嘗試，未來也有分拆上市獲得價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)走低的當(dāng)下，龍頭房企的探索往往具有前瞻性，萬科做好了準(zhǔn)備。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)是賺辛苦錢，萬科會(huì)保持耐心

在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者關(guān)于經(jīng)營性業(yè)務(wù)未來表現(xiàn)會(huì)如何時(shí)，董事會(huì)郁亮分享了他的看法。

郁亮認(rèn)為，新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的收益率與全社會(huì)平均回報(bào)水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢(shì)會(huì)變得更加明顯，優(yōu)良的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。

郁亮也看到了一個(gè)趨勢(shì)，隨著融資渠道的開放，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”閉環(huán)也在逐漸形成，目前政策層面對(duì)經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。郁亮談到幾點(diǎn)，一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二。三是各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

郁亮對(duì)于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來表達(dá)了信心。他稱，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。當(dāng)然，他也提到，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是“小錢”、“長錢”和“辛苦錢”，萬科會(huì)保持耐心。

SFC

本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 肖楠

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