來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 楊波

近日，陷入債務(wù)困境的綠地控股以5.6億元的價(jià)格甩賣(mài)核心資產(chǎn)，這一價(jià)格較市場(chǎng)報(bào)價(jià)打了差不多8折。

幾天后，綠地外灘中心5層辦公樓及數(shù)十個(gè)車(chē)位也被另一家上市公司宣布以逾13億元的價(jià)格拿下。

也就是說(shuō)，在短時(shí)間內(nèi)，綠地已經(jīng)通過(guò)出售核心資產(chǎn)將18.6億元落袋為安，但這個(gè)金額對(duì)于總負(fù)債1.18萬(wàn)億元的綠地而言，顯然無(wú)異于滄海一粟。

2023年，綠地能否迎來(lái)？

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不到一個(gè)月，兩次出售資產(chǎn)

3月6日，蘭生股份發(fā)布公告，公司擬向中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)綠地外灘中心項(xiàng)目T3幢的13層、14層共2層辦公樓及35個(gè)車(chē)位。合計(jì)總價(jià)約5.61億元，相比于市場(chǎng)報(bào)價(jià)折讓了約20%。

資料顯示，中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，綠地控股50%，安信信托持股45%，上海外灘投資集團(tuán)持股5%。

實(shí)際的操盤(pán)方就是綠地。

無(wú)獨(dú)有偶，3月13日，外服控股宣布將耗資逾13億元拿下綠地外灘中心5層辦公樓及數(shù)十個(gè)車(chē)位。

值得注意的是，外服控股、蘭生股份最終的實(shí)際控制人都為上海國(guó)資委。這背后，可能是地方為解決房企危機(jī)的一種嘗試性做法。

綠地外灘中心項(xiàng)目地塊，于2014年由中國(guó)民生投資有限公司（簡(jiǎn)稱“中民投”）摘牌拿下，當(dāng)時(shí)成交價(jià)格超248.5億元，是當(dāng)年上海董家渡地王。

2017年，中民投聯(lián)合安信信托為董家渡項(xiàng)目募資，計(jì)劃以45%的股權(quán)為代價(jià)募集240億元。不過(guò)當(dāng)時(shí)安信信托正處于“風(fēng)雨飄搖”中，兌付能力大大受損。

2019年2月，綠地控股以121億元代價(jià)拿到了中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)，順利入駐董家渡13、15號(hào)地塊，即“綠地外灘中心”。

綠地外灘中心項(xiàng)目，還有著一段不尋常的過(guò)往。據(jù)稱，黃浦江流經(jīng)上海黃浦區(qū)主城時(shí)，拐了兩道彎，形成S形的太極圖形，其中一個(gè)彎，是大名鼎鼎的金融中心陸家嘴；另一個(gè)彎則是位于南外灘的董家渡，上海一直有意將董家渡打造成新的金融中心地標(biāo)，與陸家嘴金融城隔江呼應(yīng)。

綠地外灘中心效果圖

綠地外灘中心項(xiàng)目融合金融辦公、高端商業(yè)文化娛樂(lè)、居住配套等多重功能，定位非常高，是綠地非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目之一。目前已經(jīng)吸引了包括上海銀行、中泰證券、海通證券、中國(guó)人保、國(guó)海證券等金融企業(yè)入駐。

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債務(wù)壓頂，綠地積極找錢(qián)

綠地控股的債務(wù)危機(jī)最早在2019年開(kāi)始隱現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，綠地控股的銀行委托貸款陸續(xù)出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。

2020年10月，網(wǎng)易房產(chǎn)成都頻道發(fā)布了一則名為"綠地，請(qǐng)付款"的文章，向綠地集團(tuán)西南事業(yè)部公開(kāi)催討廣告款。至此，綠地的債務(wù)問(wèn)題再次被聚焦。

隨之而來(lái)的，綠地的項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)停工、延期交房等現(xiàn)象。

以成都青羊區(qū)光華大道的綠地新里城項(xiàng)目為例。據(jù)該項(xiàng)目2期一名業(yè)主透露，按照合同，交房時(shí)間為2020年9月30日前，但是直到2021年10月，根據(jù)業(yè)主的反饋，綠地已經(jīng)延期5次交房。綠地表示，延期的原因是資金鏈困難。據(jù)悉，該項(xiàng)目二三四期直到2021年底才陸續(xù)交房。

這只是冰山一角。

整個(gè)2021年，綠地控股通過(guò)減少拿地、出售項(xiàng)目、剝離高負(fù)債等各種方式，壓降了有息負(fù)債近812億元。但是，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2022年5月，綠地公告，未來(lái)3年計(jì)劃出售2000億的資產(chǎn)降低負(fù)債，每年計(jì)劃出售500-700億的資產(chǎn)。截至2022年三季度末，綠地完成出售計(jì)劃的資產(chǎn)僅292億元。

接下來(lái)，綠地還有可能將一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包出售。據(jù)行業(yè)人士推測(cè)，綠地未來(lái)將推出4個(gè)位于上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)包，包括上海綠地外灘中心-T3塔樓、上海綠地虹橋數(shù)智港、綠地星弘綜合體、上海綠地萬(wàn)豪酒店。這四個(gè)資產(chǎn)總市場(chǎng)價(jià)值數(shù)百億元。不過(guò)截至目前，這些項(xiàng)目仍未有明確的出售信息。

賣(mài)資產(chǎn)的同時(shí)，綠地還在四處籌集資金。

2022年8月，綠地向第二、第股東上海地產(chǎn)與上海城投分別借款15億元。9月，綠地再次向上海地產(chǎn)借款14.5億元。兩次合計(jì)向兩大國(guó)企股東借款44.5億元。

去年底，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資開(kāi)閘。為了籌集資金，2022年12月7日，綠地控股公告，擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票。不過(guò)，綠地至今仍然沒(méi)有公布增發(fā)預(yù)案。

要求債主再緩緩，也是綠地緩解資金緊張的方式。

2022年10月31日，綠地對(duì)旗下9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。其中8只境外債券（共32.41億美元）擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券（5億美元）擬展期一年。

3

成也高樓，敗也高樓？

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地以建造超高層地標(biāo)聞名。

2005年5月，總高450米的南京紫峰大廈正式開(kāi)工，這是綠地開(kāi)發(fā)的首座超高層，也是綠地集團(tuán)超高層大躍進(jìn)的開(kāi)端。

以此為起點(diǎn)，綠地隨后在南京、武漢、西安、成都和昆明等十多個(gè)城市打造一個(gè)又一個(gè)超高層地標(biāo)項(xiàng)目。

綠地?zé)嶂杂诮ㄔO(shè)超高層，其實(shí)是有邏輯的。這是一種綠地的拿地策略，通過(guò)建設(shè)超高層，能夠定向獲取價(jià)格比較低的配套住宅用地。開(kāi)發(fā)商拿地后，會(huì)通過(guò)住宅現(xiàn)金流補(bǔ)貼摩天大樓建設(shè)的成本，而且拿地成本也比較低。

但是，這種運(yùn)作模式一個(gè)顯著的弊端是：摩天物業(yè)投資高、盈利難，且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力“長(zhǎng)期+巨額”，需要源源不斷的輸血。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，或者融資困難，就容易出現(xiàn)“爛尾”。

以成都綠地468蜀峰為例。

2012年，綠地集團(tuán)以1076元/㎡的單價(jià)取得三圣鄉(xiāng)448畝土地，用于打造成都地標(biāo)?！笆穹濉苯ㄔO(shè)高度為468米，原目標(biāo)是“成都第一高樓”。隨后，該項(xiàng)目住宅部分和裙樓商業(yè)相繼開(kāi)發(fā)完畢，但蜀峰摩天樓一直進(jìn)度緩慢，前前后后多次傳出復(fù)工信息，又迅速陷入進(jìn)度緩慢的狀況。

去年12月，據(jù)上游新聞報(bào)道，因蜀峰大廈未能如期交房等，被購(gòu)房人以延期交付為由進(jìn)行了，且在作出判決后拒不執(zhí)行判決，蜀峰的開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)成都蜀峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下三塊土地被查封。該公司和法定代表人也被“限高”。

2022年12月2日 上游新聞 攝

不僅僅在成都，昆明綠地中心、長(zhǎng)沙綠地麓云國(guó)際等幾個(gè)著名的地標(biāo)項(xiàng)目都進(jìn)展緩慢。原本要打造成為中國(guó)第一高的武漢綠地中心636，后來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)整，高度也降到了475米。

曾讓綠地高歌猛進(jìn)的一座座摩天大樓，現(xiàn)狀不禁令人唏噓。

截至2022年9月末，綠地控股總負(fù)債1.18萬(wàn)億元，比上年末1.31萬(wàn)億元，下降9.92%。其中流動(dòng)負(fù)債1.059萬(wàn)億元，比上年末1.15萬(wàn)億元，下降7.91%；非流動(dòng)負(fù)債1204.1億元，較上年末1503.82億元，下降19.93%。

流動(dòng)負(fù)債中，下降最多的是合同負(fù)債，比上年末少了243.44億元?？墒且荒陜?nèi)的短期借款，卻從去年末的244.45億元，漲至295.84億元，增加17.37%。

整體來(lái)看，雖然綠地控股截至去年3季度末的主要指標(biāo)有向好跡象，但是1.18萬(wàn)億元的總負(fù)債，還是排名整個(gè)行業(yè)前列位置。