原標(biāo)題：首開股份出售五項資產(chǎn)，或回籠資金22.55億；前三季度虧損擴大，8月后無拿地

出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

頻繁出賣資產(chǎn)后，首開股份（600376.SH）的接盤方開始浮出水面。

搜狐財經(jīng)獲悉，北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司（簡稱“北京聯(lián)?！保┙诖蠊蓶|發(fā)生變更，由首開股份變更為“天津華智聚鑫商貿(mào)有限責(zé)任公司”（簡稱“聚鑫商貿(mào)”），后者注冊資本為1000萬，屬于建筑裝飾、裝修和其他建筑業(yè)。

股權(quán)穿透后可知，聚鑫商貿(mào)實控人為李俊杰，持股95%。李俊杰目前持股6家企業(yè)，基本是位于北京、天津兩地的商貿(mào)公司和裝飾公司。

就當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)而言，房企接盤同行資產(chǎn)已經(jīng)愈發(fā)稀少，尤其是商業(yè)資產(chǎn)，更多是關(guān)聯(lián)行業(yè)或企業(yè)，如中郵人壽接盤大悅城控股旗下北京中梁置地廣場、居然之家收購遠(yuǎn)洋未來廣場等。

此前10月9日，首開股份與香港皓年以6.9億元將北京聯(lián)寶100%股權(quán)出售，其中首開股份取得轉(zhuǎn)讓款4.24億元，香港皓年2.66億元，但是公告并未透露出接盤方，如今浮出水面。

但是，其它被轉(zhuǎn)讓或掛牌資產(chǎn)，接盤方尚未知曉，還在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌中。

從9月25日至今，首開股份至少有5次資產(chǎn)出售動作，包括北京聯(lián)保、北京首開云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司（簡稱“璞瑅商管”）100%股權(quán)及全部債權(quán)、北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)（簡稱“鉑郡商管”）、北京首開瑞泰商業(yè)管理有限公司(簡稱“瑞泰商管”)100%股權(quán)及全部債權(quán)、北京昌信同泰置業(yè)有限公司（簡稱“昌信同泰”）30%股權(quán)。

涉及的具體資產(chǎn)包括北京朝陽聯(lián)寶公寓、北京首開廣場、北京昌平梧桐山語項目以及北京朝陽和豐臺的多處商業(yè)項目。

11月7日，首開股份公告稱，將在11月14日召開股東大會，審議“瑞泰商管”股權(quán)及債券掛牌轉(zhuǎn)讓議案。而在此之前，其已經(jīng)在北京產(chǎn)權(quán)交易所進行預(yù)披露。

出售增值潛力小資產(chǎn)

5項出售動作中，昌信同泰是最近發(fā)生的一次。11月3日，首開股份擬轉(zhuǎn)讓昌信同泰30%股權(quán)至控股股東首開集團旗下一家子公司，價格確定約為3億元。

昌信同泰為首開股份旗下全資子公司，是北京昌平區(qū)昌平新城一地塊的項目公司，項目名稱為梧桐山語。該地塊是今年3月北京2023首批集中供地入市的地塊，彼時首開以27億元底價輕松拿下，銷售指導(dǎo)價為53000元/平方米，目前已開工并在售。

首開股份表示，轉(zhuǎn)讓昌信同泰30%股權(quán)至首開集團旗下北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司，可以充分利用其現(xiàn)有資金，降低管理成本，提升項目開發(fā)建設(shè)速度。

而其他幾項資產(chǎn)出售背后，更多是為了回籠資金，北京聯(lián)保的主要業(yè)務(wù)為租賃經(jīng)營北京朝陽區(qū)聯(lián)寶公寓項目、璞瑅商管為北京首開廣場、鉑郡商管為朝陽區(qū)新東路8號院45套房產(chǎn)（鉑郡商街），璞瑅商管則為豐臺區(qū)紫芳園四區(qū)12套房產(chǎn)（簡稱“璞瑅商街”）。

這幾項被擺上貨架的資產(chǎn)，有一個共同點，那便是租金收入漲幅不大、未來增值潛力較小。

首開股份指出，鉑郡商街、璞瑅商街、首開廣場和聯(lián)寶公寓項目自持經(jīng)營多年，若繼續(xù)持有經(jīng)營，帶來的利潤和凈現(xiàn)金流有限，對其進行轉(zhuǎn)讓有利于快速回籠資金，優(yōu)化自身財務(wù)狀況。

轉(zhuǎn)讓聯(lián)寶公司 61.5%股權(quán)，首開股份預(yù)計可以獲得稅前利潤約 3.5 億元。

此外，搜狐財經(jīng)從北京產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，“璞瑅商管”100%股權(quán)及10341萬元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價約為4.65億元；“鉑郡商管”100%股權(quán)及8896.63萬元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價為2.99億元。

“瑞泰商管”股權(quán)及債券正處于預(yù)披露階段，尚未公布轉(zhuǎn)讓底價。但從“鉑郡商管”的底價估值，可推算“瑞泰商管”的價格。

截至2023年4月，鉑郡商管凈資產(chǎn)評估價值1.96億元，全部債權(quán)合計為9198萬元；璞瑅商管凈資產(chǎn)評估價值為3.4億元，全部債權(quán)合計1.04億元。二者的凈資產(chǎn)評估價與債券疊加，均與轉(zhuǎn)讓底價十分接近。

以此推算，截至2023年4月，瑞泰商管凈資產(chǎn)評估價為7.67億元，全部債權(quán)合計金額為零元，最終轉(zhuǎn)讓價也將處于7.67億元左右。

如果將5項資產(chǎn)出售價合并，首開股份將回籠資金約22.55億元。而其從中獲得的利潤，將有利于其首開股份緩解當(dāng)下的虧損局面。

首開集團伸出援手

2022年，首開股份出現(xiàn)自2001年上市以來的首虧；2023年前三季度，虧損進一步擴大，凈虧損約30.65億元，虧損同比大增438%。

首開股份解釋稱，歸母凈利潤減少主要是年初至報告期末平均毛利率11.99%，同比下降9.65個百分點；還有非上市權(quán)益工具投資公允價值降低，以及確認(rèn)聯(lián)合營企業(yè)投資損失所致。

除了房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降影響之外，計提減值是主因。2023年前三季度，首開股份計提各類信用減值損失及資產(chǎn)減值損失達5.74億元，直接影響合并報表利潤總額也為5.74億元。

但奇異之處在于，雖然首開的前三季歸母凈利潤虧損擴大，但是少數(shù)股東損益卻為5.4億，即使有所下滑，但也為正數(shù)。

此外，三季報顯示，首開股份前三季實現(xiàn)營收約326.38億元，同比增加68.37%；但是簽約金額為447.33億元，毫無意外的出現(xiàn)下降。增與減之間的巨大反差，首開股份解釋稱，受房地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，期內(nèi)房屋集中交付項目體量較大，房屋結(jié)利收入增加。

首開股份現(xiàn)金流量表的反差也異常醒目，在銷售額大幅下滑的背景下，前三季經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻增長44.79%至61.44億元，但如果拆開來看，則是由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流入與流出同時降低，流入的降低幅度小于流出的降低幅度所致。

但首開股份的優(yōu)勢也十分明顯，在房企融資愈發(fā)收緊的當(dāng)下，憑借國企的背書，今年以來多次成功發(fā)債融資，包括2月發(fā)行39億元公司債、3月在銀行間市場發(fā)行15億元中期票據(jù)，又以望京首開廣場、宋家莊福茂為抵押物獲得18億經(jīng)營性物業(yè)貸等。

除此之外，控股股東首開集團也在向其伸出援手，11月3日向其提供借款不超過8億元，無需提供抵押及擔(dān)保。

這或許也是其今年以來，參與北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門等城市土拍的底氣所在，且多數(shù)為獨立報名參拍，并在北京和福建接連拿地。在中指院前10月拿地榜上，首開股份以94億元的權(quán)益拿地金額位列22名。

但據(jù)搜狐財經(jīng)所知，首開股份自8月至今，并無新增土地儲備；拿地暫停之下，隨之發(fā)生的便是接連的資產(chǎn)出售動作。