原標(biāo)題：香港房?jī)r(jià)又崩了？

全球最貴樓市，貴不起來(lái)了?

文丨華商韜略 熊劍輝

是繼續(xù)救房地產(chǎn)，還是創(chuàng)造新未來(lái)？

【跌了，但不是】

香港房?jī)r(jià)跌回7年前，香港樓市再次，李嘉誠(chéng)也扛不住了……

前幾天，莫名其妙，類似消息突然上熱搜，讓原本沉寂的香港樓市再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。

之所以說(shuō)莫名其妙，首先是因?yàn)橄愀蹣莾r(jià)并非近日才有所謂的“暴跌”，而是早就顯現(xiàn)出不堪重負(fù)之兆。

今年8月3日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的樓盤(pán)“親海駅II”，首發(fā)開(kāi)盤(pán)價(jià)最低報(bào)價(jià)13810港元/呎（約13.84萬(wàn)人民幣/平方米），如果按同比周邊物業(yè)計(jì)算，這個(gè)價(jià)格的確是：

跌回了7年前。

新盤(pán)“七折”甩賣(mài)，這在當(dāng)時(shí)就被視為“深水炸彈”，引發(fā)震撼。

因?yàn)椋坝H海駅”可不是郊區(qū)樓盤(pán)。這里位于香港九龍油塘東源街，緊鄰維港，距香港島只有一站地鐵。

“李超人”的風(fēng)向標(biāo)之下，香港樓市也的確多有不妙。

“親海駅”降價(jià)后，“壞消息”接踵而至。

8月8日，麗新發(fā)展的觀塘新盤(pán)Bal Residence，宣布降價(jià)6%到10%。

9月，香港知名“豪宅區(qū)”大潭浪琴園，有二手賣(mài)家巨虧510萬(wàn)港元求脫手，創(chuàng)出該區(qū)6年來(lái)新低。

與李嘉誠(chéng)比鄰而居，曾經(jīng)風(fēng)云一時(shí)的原千億富豪潘蘇通，因債務(wù)危機(jī)被裁定破產(chǎn)，旗下豪宅項(xiàng)目“傲玟”變身法拍房，其6棟、401套房源也最低被推到“六折”大甩賣(mài)。

樓價(jià)下跌的另一邊，成交也是不容樂(lè)觀。

11月2日，香港土地注冊(cè)處公布數(shù)據(jù)顯示：10月，送交注冊(cè)的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共2938份，較9月減少24.5%，較去年同期大跌33.9%；其中，住宅買(mǎi)賣(mài)合約2123份，較9月減少25.8%。

而據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2023年香港樓宇總成交量，預(yù)計(jì)僅有5.8萬(wàn)宗，較2022年再下跌2.7％，很可能創(chuàng)1991年有全港數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史新低。

跳出2023看2024，香港樓市恐怕也是不容樂(lè)觀。

其核心在于供給側(cè)的壓力。據(jù)香港差估署發(fā)表的《香港物業(yè)報(bào)告2023》預(yù)測(cè)：2023年，香港住宅落成量為19950個(gè)，同比減少5.8%；但2024年，住宅落成量將達(dá)26970個(gè)，暴增35.2%，或創(chuàng)2002年以來(lái)新高。

需求低谷，供應(yīng)卻大量增加，這對(duì)開(kāi)發(fā)商們恐怕不是個(gè)好事。

有分析認(rèn)為，這次香港房?jī)r(jià)快速下跌，原因無(wú)非以下幾點(diǎn)：

一是美元持續(xù)加息，令實(shí)施聯(lián)系匯率制的香港房貸利率，從0.5%飆升至4.75%。這不但打擊購(gòu)房意愿，更令高杠桿買(mǎi)入者加速拋售。

二是香港特區(qū)政府長(zhǎng)期調(diào)控樓市的“辣招”（政策），目前只見(jiàn)松動(dòng)，不見(jiàn)撤銷。

三是香港人口出現(xiàn)減少、外流跡象。其中，香港生育率跌至0.77，比韓國(guó)（0.9）更低，全球墊底；加上部分港人海外，部分港人內(nèi)地買(mǎi)房，也削弱了香港樓市需求。

綜合來(lái)看，全球房?jī)r(jià)天花板這個(gè)帽子，香港可能戴不住了，但若以而論，那就是有點(diǎn)危言聳聽(tīng)了。

【大時(shí)代與大周期】

即便今天的內(nèi)地樓市多有不堪，但大多數(shù)內(nèi)地同胞，其實(shí)也還沒(méi)有真正見(jiàn)識(shí)過(guò)樓市的場(chǎng)景。

比如，20多年前的香港樓市，那才是真正的。

1984年，伴隨《中英聯(lián)合聲明》的簽署，香港進(jìn)入回歸過(guò)渡期。香港前途的明朗化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)從80年代的繁榮興盛，過(guò)渡到90年代的極度亢奮。

1991年，港英政府進(jìn)一步緊縮土地供應(yīng)，實(shí)施低利率政策，更加香港房?jī)r(jià)飆升。

火上澆油的是，1995年，怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業(yè)，按常理這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，但一些炒作者卻利用中資為了維穩(wěn)回歸前市場(chǎng)而接手部分拋盤(pán)的事實(shí)，編出內(nèi)地資金會(huì)在回歸后護(hù)盤(pán)香港房市的謠言，甚至還言之鑿鑿：

政府將為省級(jí)以上干部在港置辦房產(chǎn)。

各種傳言之下，香港房?jī)r(jià)無(wú)論炒到多高，都不會(huì)在回歸后下跌幾乎成為全民共識(shí)——“1997年之前不在香港買(mǎi)房子就是傻子”。

整個(gè)香港買(mǎi)房炒房成風(fēng)，金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商忙到凌晨下班是常態(tài)。一些人為了搶到房子，還會(huì)給售樓小姐送上幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的禮品，“就好像買(mǎi)不到房子就是世界末日了”。

瘋炒之下，1995年已均價(jià)高達(dá)7萬(wàn)左右每平的香港房?jī)r(jià)，竟在此后1年多再漲50%，均價(jià)達(dá)到約10萬(wàn)每平，徹底偏離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民可負(fù)擔(dān)的水平。

巨大的泡沫背后，是瘋狂的杠桿。

當(dāng)時(shí)，香港人人炒房，負(fù)債率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。這意味著不但要拿70%以上的收入還房貸，甚至要透支借款來(lái)還房貸。

如此嚴(yán)重透支，若無(wú)外力支撐，注定是維持不住的。然而，當(dāng)97金融危機(jī)爆發(fā)，股市大跌讓香港財(cái)富重挫，傳說(shuō)中的外力——內(nèi)地資金護(hù)盤(pán)，并沒(méi)有發(fā)生。

結(jié)果就是香港樓市斷崖式下跌且持續(xù)新低。很多購(gòu)房者變成負(fù)資產(chǎn)，不得不被迫將住房拍賣(mài)。

1997年，“天后”王菲在高點(diǎn)入場(chǎng)，耗資4800萬(wàn)港元買(mǎi)入沙田寶松苑豪宅，7成按揭、20年貸款，僅月供就高達(dá)29萬(wàn)港元。

8年后，這筆投資半價(jià)甩賣(mài)，都無(wú)人問(wèn)津。

直到2010年香港樓市回暖，王菲才以4580萬(wàn)港元割肉脫手。

為救樓市，特區(qū)政府力挽狂瀾，實(shí)施了包括暫停賣(mài)地，推出低息、無(wú)息貸款，減免房地產(chǎn)交易契稅等“急救”措施。

首任特首董建華，當(dāng)年曾提出雄心勃勃的“八萬(wàn)五計(jì)劃”，即每年興建公屋和私營(yíng)住房不少于85000套，計(jì)劃10年內(nèi)讓七成港人有居所，輪候公屋時(shí)間縮短至3年等民生善政，以及香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大棋，也在“”的大局下被放棄。

多管齊下，香港樓市終于在2003年企穩(wěn)。

此后20年，歷經(jīng)洗禮的香港房?jī)r(jià)，卻在“穩(wěn)樓市”和“防惡炒”的搖擺中，不斷創(chuàng)出新高。

2007年，曾蔭權(quán)任特首，堅(jiān)持“穩(wěn)樓市”，停止賣(mài)地、停建居屋，任內(nèi)香港房?jī)r(jià)大漲99.5%。

2012年，梁振英上任，開(kāi)始推行“港人港地”，修建公屋，為樓市降溫；又加征“特別印花稅”，實(shí)施“加辣”調(diào)控。

比如，如果你不是香港居民，買(mǎi)房先交15%的“從價(jià)印花稅”、15%的“買(mǎi)家印花稅”，累計(jì)稅率高達(dá)30%；要是你3年之內(nèi)賣(mài)房，還要支付“額外印花稅”，稅率10%-20%不等，以此打擊炒樓。

但如此兇猛“加辣”，依然遏不住房?jī)r(jià)。梁振英任內(nèi)，香港房?jī)r(jià)大漲63.1%。

2017年，林鄭月娥上任，推行“兩手抓”：一手推“明日大嶼”計(jì)劃，要填海17平方公里，解決百萬(wàn)人居難題；一手放寬貸款，首付1成即可上車，俗稱“林鄭plan”。

事與愿違的是，“林鄭plan”暢行無(wú)阻，“明日大嶼”計(jì)劃卻遭遇強(qiáng)烈抵制，無(wú)疾而終。

于是，香港房?jī)r(jià)再次像脫韁的野馬，攀上了不可企及的高峰。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，2023年，即便市場(chǎng)萎靡，香港樓市均價(jià)依然高達(dá)16040港元/呎（約16.1萬(wàn)人民幣/平方米），是全球房?jī)r(jià)最貴的城市之一。

香港的人均居住面積，則只有15平方米，僅為深圳的一半。很多香港明星居住的“千呎豪宅”，聽(tīng)起來(lái)唬人，實(shí)際上不過(guò)100多平米。

兇猛的高房?jī)r(jià)，不但讓基層民眾望樓興嘆，連前特首林鄭月娥都表示置業(yè)困難，卸任后也要租房居住。

所以，今天的香港樓市就算7折，那也是依然昂貴，所謂暴跌，甚至，不過(guò)是價(jià)值正在回歸，正常正在回歸。

【？傳說(shuō)而已】

2023年9月6日，香港新界一公屋內(nèi)爆發(fā)命案：一歲男子墜樓身亡，一49歲女子屋內(nèi)被砍。

原來(lái)，死者二人是舅甥關(guān)系。該公屋為女性死者外婆早年買(mǎi)下，立下遺囑留給外甥女，但這引發(fā)舅父不滿。警方于是懷疑雙方為爭(zhēng)奪公屋爆發(fā)爭(zhēng)執(zhí)，舅父砍死外甥女后，畏罪跳樓。

悲劇的背后，凸顯的是香港公屋的大難題。

所謂“公屋”，即香港廉租房，其作用是為幫助經(jīng)濟(jì)困難的市民棲身過(guò)渡。由于租金很低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致公屋極難申請(qǐng)。

近期，有香港居民上網(wǎng)吐槽，他2005年就開(kāi)始申請(qǐng)，結(jié)果18年過(guò)去，至今都分不到公屋。

雖然這屬于極端狀況，但一般家庭輪候公屋的平均年限，也長(zhǎng)達(dá)6年之久。

由于等待時(shí)間實(shí)在太久，有人干脆另辟蹊徑，爭(zhēng)搶“特快公屋”，也就是發(fā)生過(guò)命案的“兇宅”。

2023年，香港房屋署發(fā)布新一期“特快公屋”，馬上收到3萬(wàn)多宗申請(qǐng)。平均下來(lái)，每座“兇宅”竟有16人哄搶。

只要有房住，大家完全不在乎“兇宅”與否，畢竟搶到就是賺到。

如此緊張的供需，令香港樓市的說(shuō)法，更像一個(gè)傳說(shuō)。

有些媒體，更是選擇性報(bào)道。

以李嘉誠(chéng)的“親海駅II”為例。雖然樓盤(pán)確實(shí)低開(kāi)，但7折出售的只有626套房，引發(fā)了3.8萬(wàn)人瘋狂申購(gòu)，超額認(rèn)購(gòu)數(shù)達(dá)60倍，成為香港有史以來(lái)認(rèn)購(gòu)最高的“新盤(pán)票王”，妥妥的“日光盤(pán)”。

而且，“親海駅II”低有低的道理。

雖然這里地段不錯(cuò)，但旁邊就是魚(yú)市場(chǎng)、水泥廠，魚(yú)腥味和噪音很大，居住環(huán)境并不理想。

專業(yè)人士也指出，每當(dāng)市場(chǎng)低迷，李嘉誠(chéng)都會(huì)快速降價(jià)出貨，以盡快收回投資。

這極符合其一生謹(jǐn)慎的原則，“絕不去賺最后一個(gè)銅板”。

至于李嘉誠(chéng)等香港地產(chǎn)商也扛不住了，則更接近無(wú)稽之談。

雖然，港資房企也受市場(chǎng)下行影響被拖累業(yè)績(jī)，但其業(yè)績(jī)下滑幅度卻遠(yuǎn)遜于內(nèi)地房企，最重要的是，他們的業(yè)績(jī)?cè)缇筒辉趺纯抠u(mài)樓本身了。

相比內(nèi)地房企的高周轉(zhuǎn)和一場(chǎng)空，香港房地產(chǎn)企業(yè)才真正是房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)樗麄兠恳患叶奸L(zhǎng)期持有房地產(chǎn)物業(yè)，早就走上了“包租公”的模式，光是收租就能活得比較滋潤(rùn)。

以港資房企的“家族”為例。

2023年半年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)最差的“新世界發(fā)展”，仍實(shí)現(xiàn)了9.01億港元的盈利；凈利潤(rùn)最高的“新鴻基地產(chǎn)”，同比下滑6.47%，卻依然大賺239.07億港元。

而恒基地產(chǎn)，營(yíng)收102.78億港元，竟然實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)59.57億港元。

低營(yíng)收高利潤(rùn)，靠的就是自有物業(yè)的租金，你站在維多利亞兩岸看到的大多數(shù)高端寫(xiě)字樓，它們都有著長(zhǎng)期的主人——香港地產(chǎn)“天王”。

除了自持物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)，香港地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)策略也是保守到“落后”，前些年甚至被內(nèi)地同行嘲笑：太慫，太沒(méi)格局了。

“家族”中，負(fù)債率最高的新世界發(fā)展為56.45%；最低的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)僅有21.16%，它5000多億的總資產(chǎn)中，只有不到1100億的總負(fù)債，而且手握著438億現(xiàn)金。

就這么個(gè)身強(qiáng)體壯，說(shuō)它扛不住，那真是咸吃蘿卜操淡心了。

【轉(zhuǎn)型，才是更大的棋局】

所以我們也看到，特區(qū)政府對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)低迷，有關(guān)注，但保持淡定。

10月25日，特首李家超發(fā)表“2023年施政報(bào)告”，決定對(duì)樓市政策適當(dāng)“減辣”，即把額外印花稅由3年減至2年，買(mǎi)家印花稅、從價(jià)印花稅稅率減半。

但也只是減，還是“辣”。

甚至于，10月30日，特區(qū)政府還扔出一個(gè)新的“重磅炸彈”——《北部都會(huì)區(qū)行動(dòng)綱領(lǐng)》。

所謂“北部都會(huì)區(qū)”，即與深圳接壤的元朗區(qū)、北區(qū)。這里面積高達(dá)300平方公里，過(guò)去卻被視為“邊陲”，農(nóng)田沼澤遍地，尚未有效開(kāi)發(fā)。

特區(qū)政府的愿景，是將這里打造成“國(guó)際創(chuàng)科新城”，使之不但成為香港科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的新引擎，更憑借“南金融、北科創(chuàng)”的新布局，融入國(guó)家發(fā)展的大棋局。

按規(guī)劃，北部都會(huì)區(qū)將在5-10年內(nèi)成形、20年內(nèi)建成，屆時(shí)將提供50萬(wàn)個(gè)住宅單位，容納250萬(wàn)人口。

要知道，香港總?cè)丝诓贿^(guò)750萬(wàn)左右，而北部都會(huì)區(qū)就要安置香港三分之一的人口，與300萬(wàn)公屋人口不相上下，實(shí)在是前所未有的大手筆。

這樣大的供給上來(lái)，對(duì)一心只想香港房?jī)r(jià)漲的人來(lái)說(shuō)，不是什么好事。但對(duì)香港市民，對(duì)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，卻更像是遲到的愛(ài)和決心。

因?yàn)樵缭?997年，董建華就提出香港“以科創(chuàng)為核心”的轉(zhuǎn)型升級(jí)計(jì)劃，但卻受制于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)暴跌，以至于諸多計(jì)劃都被迫讓路于重振樓市。

這讓香港樓市有了后來(lái)的一路瘋狂，也讓香港經(jīng)濟(jì)和民生至今仍被高房?jī)r(jià)拖累。以至于很多人對(duì)2003年香港選擇火速有不同觀點(diǎn)，其中不乏有聲音認(rèn)為：如果當(dāng)時(shí)香港能再忍忍房市之痛，咬牙堅(jiān)持科創(chuàng)，或許今日之香港已經(jīng)更接近國(guó)際科創(chuàng)中心的夢(mèng)想。

這其中，最令人扼腕的，或許就是錯(cuò)失“中芯國(guó)際”。

1997年，剛從臺(tái)積電離職的張汝京，首選香港建設(shè)世界級(jí)芯片制造基地，為此需要200多公頃土地。

董建華非?？春眠@一項(xiàng)目，但這個(gè)超級(jí)工程嚇壞了一聽(tīng)到別人要土地就認(rèn)為別人要搞房地產(chǎn)的香港人，以“高科技名義炒地皮”的輿論，一浪高過(guò)一浪。

特區(qū)政府因此壓力山大，工程遲遲未獲放行。失望的張汝京只好改道，將工廠設(shè)在當(dāng)時(shí)還相對(duì)落后的上海浦東，這才有了中國(guó)大陸最大芯片制造企業(yè)——中芯國(guó)際。

香港，原本是亞洲半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的起點(diǎn)，卻在現(xiàn)實(shí)的地產(chǎn)利益與科技的理想雄心之間，選擇了土地。

這導(dǎo)致她錯(cuò)失的，不光是一家高科技企業(yè)，還包括整個(gè)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈，以及在高科技領(lǐng)域引領(lǐng)全球的夢(mèng)想、闖勁與信心。

梁振英也曾在一次訪問(wèn)中說(shuō)：“從后來(lái)的經(jīng)歷看，其他行業(yè)包括經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還是比較快的……要是有前后眼，水晶球的話，那當(dāng)年堅(jiān)持下去（抑房市，強(qiáng)科創(chuàng)）就好了。”

翻譯一下就是，如果香港當(dāng)初能夠忍住房地產(chǎn)之苦，咬緊牙關(guān)，堅(jiān)定信心，推動(dòng)轉(zhuǎn)型，其實(shí)是有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型成功的，甚至轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了。

這也是今天重啟科創(chuàng)夢(mèng)的李家超特首，需要面對(duì)的課題。

從這個(gè)意義上說(shuō)，香港房?jī)r(jià)有適當(dāng)?shù)幕貧w，對(duì)香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、民生改善，都是好事。

以科技創(chuàng)新打造經(jīng)濟(jì)騰飛的新引擎，逐步破解產(chǎn)業(yè)依賴地產(chǎn)、科創(chuàng)動(dòng)力不足、房?jī)r(jià)居高不下“世紀(jì)難題”，才是事關(guān)香港未來(lái)的“大棋”。

這樣的未來(lái)，香港從董特首時(shí)代就開(kāi)始尋找了，現(xiàn)在，或許又是一個(gè)機(jī)會(huì)。

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