之前去西安市調(diào)，順便去乾陵轉(zhuǎn)了一圈。

之所以大老遠打車去乾陵，不是因為乾陵是唯一的雙帝墓，而是因為那塊無字碑。

我在想——

是什么樣的格局和胸襟，一代帝王會給自己立一塊無字碑，任由后世評說。

要知道，武則天為了登基稱帝制造理論根據(jù)、炮制圖讖祥瑞，推動輿論和事態(tài)發(fā)展一直都非常有手段

比如，

巨石上鑿大字：“圣母臨人，永昌帝業(yè)”。

再比如，

《大云經(jīng)（疏）》中大量的圖讖祥瑞，以證明女主天下實是“止戈為武”！

總之，天命所歸！

其實呢，這類事例，歷朝歷代都有。大家也都知道，我就不細說了！

反正——

只要熟讀歷史，大家都知道“師出有名”這四個字在咱們的文化中有多重要。

01

從“救房地產(chǎn)才能救內(nèi)需”到“全面放開限購”，不過半個月的時間，下猛藥救樓市的呼聲潮一浪猛過一浪。

最初，只是自媒體大V基于5月份樓市行情拐頭向下的趨勢，提出了的言論；

現(xiàn)在，這波呼聲已經(jīng)由官媒接棒，提出了具體的舉措。

首先，是經(jīng)濟時報。

6月6日，經(jīng)濟時報刊文《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》

這篇文章的核心觀點就一條：新一線、一線城市去庫存可以放開限購。

其次，是經(jīng)濟日報。

6月7日經(jīng)濟日報在第六版的頭條位置發(fā)表了評論，標(biāo)題是“房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需要耐心”

這篇文章內(nèi)容挺多，概括而言也就兩點：

5月的行情是季節(jié)性的，不用慌張；

進一步挖掘政策調(diào)整的優(yōu)化空間；

最后，小作文滿天飛。

深圳：盛傳深圳已有初步方案，放開除了羅湖、福田、南山、蛇口外所有區(qū)域的限購。

上海：新區(qū)放開購房社保年限；

嗯~雖然官媒刊文都是以“提建議”的角度切入，但實打?qū)嵃堰@波“救樓市”等于“放開限購”的呼聲推高到“決策者”眼前。

畢竟，這是直屬報。

在這樣的呼聲之下，一線城市“小作文”滿天飛，再次將“呼聲”到“舉措落地成真”演繹的栩栩如生。

面對這種情況，我們要怎么判斷樓市走向

02

我想，從三個維度和大家說說。

首先，關(guān)于官媒。

這不是官媒第一次為樓市提建議了，在之前也曾發(fā)表與彼時時勢相呼應(yīng)的文章。

這些文章，我們之前也有分析。

縱觀過往，官媒針對房地產(chǎn)維度的建議就沒有斷過，或者說，針對房地產(chǎn)的周期特征，或收縮、或放寬的趨勢，官媒一直都在其中。

那么，這樣的建議是否會對政策走向產(chǎn)生影響呢？

沒有必然的因果聯(lián)系。

因為——

首先，經(jīng)濟日報之前的很多房地產(chǎn)建議，都沒有落地；

其次，關(guān)于宏觀、經(jīng)濟、政策最權(quán)威的文章是刊登在《求是》上的，那才是“一錘定音”的方向，才是影響的根源；

經(jīng)濟日報遠沒有那樣的高度。

其次，是否會放開限購。

既然經(jīng)濟日報的文章只是建議，既然“樓市放開限購”與文章之間并沒有必然的因果關(guān)系。

那么，是不是就意味著放開限購是不可能的呢？

錯！放開限購是大概率事件。

不僅是放寬限購，降低首付、降低利率重度“樓市復(fù)蘇”的政策都會接踵而至。

因為——

現(xiàn)在樓市的指揮棒在地方城市手中，也就是常說的“一城一策”。

縱觀過去20年的樓市漲跌周期，有個很有意思的現(xiàn)象：收縮都來著高層，放松都來自地方城市。

這背后的邏輯說穿了也很簡單，無非是：土地財政

當(dāng)?shù)胤匠鞘谐閷侠锏恼哂猛曛?，只有降低首付和放寬限購這兩樣時，地方城市會毫不猶豫的出牌。

唯一的顧慮就是市場的輿論和“東風(fēng)的首肯”。

不過呢——

從現(xiàn)在的情況看，市場的輿論和呼聲已經(jīng)此起彼伏了，情緒都拉滿了，再放開限購也就是“順勢而為“罷了

最后，回到剛剛的問題：如果放開限購會對市場產(chǎn)生什么影響？

在正式說影響前，先給大家看幾組數(shù)據(jù)！

第一組數(shù)據(jù)：百強房企銷售業(yè)績

進入2023年5月份，TPO房企操盤金額4853億元，環(huán)比4月下跌14.3%

第二組數(shù)據(jù)：一線城市銷售情況

深圳——

2023年5月成交2787套新房住宅，相比4月份3505套，減少了21%。2023年5月深圳成交2788套二手房住宅，環(huán)比減少12.7%

2023年5月份，上海新房成交6335套，環(huán)比下降約20.95%；二手房成交量約為15300套， 環(huán)比下跌11.05%，同比2021年下跌30.50%；

廣州——

5月廣州新房網(wǎng)簽7113套，環(huán)比下跌9%5；二手住宅僅僅成交7100套；

2023年5月北京新建商品住宅成交5224套，環(huán)比下降34.12%；二手房成交13928套，5月成交12117套。

中國一線城市是樓市最后的堡壘，可是5月的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)屬于全線潰敗，成交量沒有延續(xù)3月和4月份的上行走勢全部都是拐頭下降。

樓市有個量價關(guān)系的真理，就是：量在價前。

成交量上漲，價格上揚，成交量下跌，價格下跌。

雖然北京、上海的核心區(qū)新房價格還很堅挺，但如果成交量下跌的趨勢持續(xù)，必然會傳導(dǎo)價格。

所以，回答問題：如果放開限購對市場產(chǎn)生什么影響？

會有幾個情況：

情況一：

像北京和上海的行情還是有冷、有熱的狀態(tài)，即核心區(qū)熱，外圍區(qū)域冷，市場整體沒有涼涼，在這種情況下——

如果北京和上海放開限購，樓市肯定會暴走。

大家知道有多少內(nèi)陸城市的“土豪”、香港的明星、企業(yè)家的“富二代”等著拿這兩個地方的戶口??？

還記得我昨天文章說的么？

房子不僅是房子，還是戶口、學(xué)位、養(yǎng)老金

拋開什么“土豪”、明星、富二代，北漂、滬漂又有多少人等著戶口啊。

這些人都眼巴巴等著戶口給孩子上學(xué)，等著拿戶口繳納社保領(lǐng)，老了領(lǐng)取更高養(yǎng)老金呢…….

情況二：

深圳和廣州已經(jīng)整體趨冷，且超過一年時間，整個市場都是下跌的狀態(tài)。

如果放開限購，或局部放開限購會對市場產(chǎn)生，但對于仍處于下跌慣性中的市場而言，僅放開限購是不夠的。

所以——

什么是王炸？就是組合！

短期內(nèi)放開限購與低首付、與取消參考價相結(jié)合，市場肯定會暴走一波。

這期間房企不作妖，不暴起漲價，行情持續(xù)三個月以上，肯定能把一線城市的熱度拉上來的。

不過——

現(xiàn)在是吹東風(fēng)的季節(jié)，王炸組合很難出現(xiàn)。

如果還是一點點釋放利好，拉長很久的時間，這波行情很難拉到火爆，即便某些點狀區(qū)域火爆也沒辦法點燃整個市場。

03

每次大力度樓市后，市場的走勢“斜度”都是陡然上升的。

來~看看四個一線城市2015年到2016年樓市成交走勢的斜度。

可以肯定：強，樓市就能支棱。

至于能不能走這步，放松限購疊加低首付，要看接下來的風(fēng)往哪里吹了。

不過呢——

救肯定是救的，只是一次到位大尺度的，還是不斷適配慢慢來~

這世間沒有完美的政策，也沒有圓滿的事情。

救或者不救，力度大或者力度小永遠都是權(quán)衡利弊的籌謀。

有句話怎么說來著~

悲觀者永遠正確，樂觀者擁有未來