本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù) 劉婷

武漢的城市風(fēng)景線，由無(wú)數(shù)高樓寫就。矗立在長(zhǎng)江邊上的地標(biāo)建筑們，書寫著開發(fā)商的華中野望。

武昌濱江核心區(qū)，武漢長(zhǎng)江中心外墻上的案名與聯(lián)系電話格外醒目。這宗曾經(jīng)轟動(dòng)業(yè)界的地塊，正在新舊交替之間尋找確定性。

“吳向東曉得不？他剛到華夏幸福時(shí)，拍板買下這塊地。去年12月，他又牽頭把這個(gè)項(xiàng)目賣給了華潤(rùn)置地?！?月7日，時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份走訪武漢長(zhǎng)江中心，案場(chǎng)銷售人員許魁（化名）如此講述項(xiàng)目歷史。

在建中的武漢長(zhǎng)江中心，時(shí)代周報(bào)記者攝

時(shí)間回到2019年。

當(dāng)年2月，華潤(rùn)置地靈魂人物吳向東轉(zhuǎn)會(huì)華夏幸福，出任聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁，帶著一眾舊部組建華夏幸福南方總部，再度開啟在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新征程。

為了商業(yè)板塊的“破冰”與新任掌門的“首秀”，華夏幸福付出了巨大代價(jià)。

在吳向東的操持下，華夏幸福接連在武漢、北京、南京、哈爾濱、桂林等地?cái)孬@7個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，拿地金額從2018年的102億元迅速攀升至2020年的418億元。

尤為濃墨重彩的一筆是，吳向東加盟華夏幸福的首個(gè)操盤項(xiàng)目武漢長(zhǎng)江中心，曾以116.65億元的地價(jià)刷新武漢地王紀(jì)錄。華夏幸福亦在2019年財(cái)報(bào)中將其稱之為“首個(gè)從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理全周期的商業(yè)綜合體項(xiàng)目”。

好景不長(zhǎng)。隨著市場(chǎng)降溫，疊加流動(dòng)性危機(jī)，華夏幸福難以為繼，淪落到甩賣資產(chǎn)自救的境地。

吳向東的老東家華潤(rùn)置地扮演了“白衣騎士”的角色。

2022年12月28日，華潤(rùn)置地、華夏幸福前后腳發(fā)布公告，前者擬以124億元收購(gòu)后者4家下屬公司股權(quán)及債權(quán)，其中包括武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)項(xiàng)目3個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和1家物管公司。三個(gè)月后華潤(rùn)置地再度公告稱，收購(gòu)事項(xiàng)已于2023年3月29日完成。這場(chǎng)為期91天的百億并購(gòu)拉鋸戰(zhàn)，終于正式落地。

百億大并購(gòu)落下帷幕，華夏幸福公司董事長(zhǎng)王文學(xué)精心打造的華夏幸福南方總部近乎被掏空。

具體而言，城市更新業(yè)務(wù)剝離售予鵬瑞地產(chǎn)，北京麗澤項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給平安人壽，廣州白鵝潭項(xiàng)目因地價(jià)逾期被收回，在2022年廣州三批次土拍中被華潤(rùn)置地摘得，僅剩下哈爾濱深哈金融科技城、桂林樂滿地文旅等項(xiàng)目。吳向東亦于2022年4月辭去聯(lián)席董事長(zhǎng)等職務(wù)，但繼續(xù)留在華夏幸福協(xié)助處理債務(wù)重組工作。

折騰4年，被寄予厚望的華夏幸福南方總部隕落，吳向東征途折戟。華潤(rùn)置地精準(zhǔn)“排雷”，盤活資產(chǎn)，為出險(xiǎn)房企提供了一條清晰的化債路徑。

火速切割

盡管交易剛剛公告完成，華潤(rùn)置地與華夏幸福已經(jīng)火速完成股權(quán)切割。

3月29日，華潤(rùn)置地公告稱，與華夏幸福訂立協(xié)議涉及的所有先決條件已獲達(dá)成，收購(gòu)事項(xiàng)完成。

至此，華夏幸福下屬公司華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華御江”）、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華御漢”）、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華御城”）成為華潤(rùn)置地間接全資附屬公司，華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華御元”）60%股權(quán)由華潤(rùn)置地持有。

華潤(rùn)置地收購(gòu)的目標(biāo)公司股權(quán)架構(gòu)，圖源：企業(yè)公告

時(shí)代周報(bào)記者查詢工商信息了解到，華潤(rùn)置地收購(gòu)的上述4家公司已于3月28日完成投資人變更、法定代表人變更、高級(jí)管理人員備案等操作。

華御江、華御漢、華御城的法人變更為華潤(rùn)置地華中大區(qū)區(qū)首朱文剛，華夏幸福原管理團(tuán)隊(duì)成員黃淑生、趙煒、王笑、龐慧、葉勝林悉數(shù)退出，由朱文剛、李榮勇、唐婧嬋接任執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事一職。令人唏噓的是，黃淑生、王笑、龐慧等高管是跟隨吳向東加盟華夏幸福的原華潤(rùn)置地管理團(tuán)隊(duì)成員。

華御元由華潤(rùn)置地、安徽創(chuàng)控置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安徽創(chuàng)控”）分別持有60%、40%股權(quán)，法人由華夏幸福（南京）運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理于利成變更為華潤(rùn)置地南京片區(qū)公司總經(jīng)理王波。

4月7日，時(shí)代周報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，在華御江、華御漢的開發(fā)項(xiàng)目武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心的施工現(xiàn)場(chǎng)與展示中心，已經(jīng)看不到華夏幸福曾經(jīng)存在的痕跡。訪客到訪這兩個(gè)項(xiàng)目，登記信息所用的工具均為華潤(rùn)置地官方購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)“小潤(rùn)選房”。案場(chǎng)銷售人員以此為依據(jù)，向客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與華潤(rùn)置地之間的歸屬關(guān)系。

案場(chǎng)銷售人員許魁透露，目前他所在的武漢長(zhǎng)江中心已經(jīng)完成交接工作，原華夏幸福銷售團(tuán)隊(duì)均轉(zhuǎn)移至華潤(rùn)置地，且已完成勞務(wù)合同更換，“后續(xù)項(xiàng)目的物業(yè)與商業(yè)都是由華潤(rùn)置地團(tuán)隊(duì)操盤?！?/p>

華潤(rùn)置地的到來(lái)，為武漢長(zhǎng)江中心注入新希望，也帶來(lái)品牌溢價(jià)的可能性。

時(shí)代周報(bào)記者查詢“小潤(rùn)選房”發(fā)現(xiàn)，目前武漢長(zhǎng)江中心在售產(chǎn)品為住宅、商墅，參考價(jià)格為4.6萬(wàn)元/平方米。許魁稱，今年下半年擬入市房源已有漲價(jià)計(jì)劃，均價(jià)或達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米。

武漢長(zhǎng)江中心著眼于規(guī)劃未來(lái)時(shí)，7公里外的武漢沙湖中心正忙著清售尾盤。自2021年12月首次開盤以來(lái)，武漢沙湖中心的近300套房源，仍有數(shù)十套尾盤待售。

武漢沙湖中心，時(shí)代周報(bào)記者攝

周密“防火墻”

“不追高、不買貴、重回報(bào)”，是華潤(rùn)置地董事會(huì)李欣多次公開強(qiáng)調(diào)的收并購(gòu)原則。梳理此次收購(gòu)華夏幸福資產(chǎn)包的交易細(xì)節(jié)，華潤(rùn)置地可謂精打細(xì)算。

2022年12月29日，華夏幸福發(fā)布一紙長(zhǎng)達(dá)15頁(yè)的轉(zhuǎn)讓公告，詳細(xì)披露了交易信息。

2021年年初，華夏幸福出現(xiàn)階段性流動(dòng)性緊張。為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維持有序經(jīng)營(yíng)，華夏幸福與華潤(rùn)置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及相關(guān)協(xié)議，將4家下屬公司股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓予華潤(rùn)置地，交易對(duì)價(jià)124億元。

華潤(rùn)置地通過這筆交易，間接獲得華夏幸福旗下的武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)3個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和1家在深圳的物業(yè)管理公司。

《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》稱，收購(gòu)公告發(fā)布前的一年多時(shí)間里，華潤(rùn)置地盡調(diào)了上述3個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，雙方曾進(jìn)行多輪談判，分歧主要在價(jià)格、交易達(dá)成條件及支付等方面。

從最終確定的交易價(jià)格來(lái)看，華潤(rùn)置地完成逆市撿漏。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)的地價(jià)分別為116.25億元、19.49億元、63億元，合計(jì)198.74億元。華夏幸福2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月末，這3個(gè)項(xiàng)目的總投資額已達(dá)351億元。

如今，華潤(rùn)置地拿下這三個(gè)項(xiàng)目，只花了124億元。

雖然交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅前虧損21.3億元，華夏幸福仍稱“價(jià)格處于合理區(qū)間”。在公告中，華夏幸福表示，折價(jià)轉(zhuǎn)讓系雙方綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷，收并購(gòu)市場(chǎng)為買方市場(chǎng)，且交易涉及金額較大，項(xiàng)目中包含較大體量持有商辦物業(yè)等多重因素后協(xié)商確定的。

不止折價(jià)撿漏，華潤(rùn)置地還為這場(chǎng)交易設(shè)置了周密的“防火墻”，提出多款先決條件以最大程度保障其權(quán)益。

交易先決條件主要牽涉產(chǎn)業(yè)引入問題。

根據(jù)公告，武漢長(zhǎng)江中心需引入1家2018年《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)排名前50名的全國(guó)性保險(xiǎn)公司分支機(jī)構(gòu)，武漢沙湖中心需確認(rèn)平安銀行股份有限公司繼續(xù)履行先前簽署的《定向開發(fā)合作協(xié)議》，保證在2025年12月31日前，平安銀行武漢分行實(shí)際入駐或存在實(shí)際入駐行動(dòng)，如進(jìn)場(chǎng)裝修、注冊(cè)地遷入、開業(yè)等。這都需要華夏幸福落實(shí)。

時(shí)代周報(bào)記者走訪武漢沙湖中心時(shí)注意到，在項(xiàng)目沙盤中，一棟寫字樓模型頂部貼有“平安銀行”logo。項(xiàng)目銷售人員透露，平安銀行入駐一事敲定已久，“一直都是平安銀行，之前就確定了。”

武漢沙湖中心沙盤，時(shí)代周報(bào)記者攝

南京大校場(chǎng)項(xiàng)目則存在限高問題。

該項(xiàng)目位于在用土山機(jī)場(chǎng)限高范圍內(nèi)，建筑物最高控制點(diǎn)絕對(duì)高度約為72-82米。土地出讓合同明確規(guī)定，在土山機(jī)場(chǎng)未搬遷或未取得部隊(duì)書面同意前，該地塊建構(gòu)筑物最高點(diǎn)限制絕對(duì)高度不得超過規(guī)定高度。

華夏幸福與華潤(rùn)置地約定，在2023年9月30日前共同推進(jìn)南京大校場(chǎng)項(xiàng)目建筑物限高問題的解決，如未能如期取得部隊(duì)同意限高調(diào)整的書面文件，華潤(rùn)置地有權(quán)在本次交易價(jià)款總金額中扣減12.5億元。

即便先決條件全部達(dá)成，華夏幸福也無(wú)法一次性拿到這筆“救命錢”。華潤(rùn)置地將以分期付款的方式，在4年內(nèi)分5筆支付交易價(jià)款，最后一筆計(jì)劃于2026年12月31日前支付。

華夏幸福披露的最新交易進(jìn)展公告稱，所有交易先決條件均已成就，并已完成標(biāo)的股權(quán)持有人變更的工商登記手續(xù)等交割事宜，但各方就南京大校場(chǎng)項(xiàng)目限高問題尚在溝通協(xié)商，暫未取得雙方認(rèn)可的調(diào)整限高文件。因此，華潤(rùn)置地暫扣12.5億元，于4月3日將第一筆轉(zhuǎn)讓價(jià)款27.5億元打進(jìn)華夏幸福指定賬戶。

截至2023年2月28日，華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約1723.4億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)176.41億元。此外，華夏幸福對(duì)已簽署《債務(wù)重組協(xié)議》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關(guān)債權(quán)人已啟動(dòng)兩批現(xiàn)金兌付安排，將兌付金額為19.16億元。

開啟續(xù)集

無(wú)論是華夏幸福順勢(shì)成立南方總部布局多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，還是華潤(rùn)置地逆市收購(gòu)華夏幸福資產(chǎn)包，背后都站著一個(gè)重要人物——吳向東。華夏幸福舊版圖的收縮與華潤(rùn)置地新續(xù)集的開啟，都與吳向東有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

2019年2月，吳向東正式作別華潤(rùn)置地，加入華夏幸福并出任聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁，拉著一眾舊部組建華夏幸福南方總部，準(zhǔn)備放開手腳大干一場(chǎng)。

彼時(shí)，吳向東曾公開表示：“我們要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營(yíng)商之一?！?/p>

對(duì)這個(gè)全新愿景，華夏幸福給予了最大力度的支持。

2019年，華夏幸福拿地金額311億元，同比增長(zhǎng)204%，資源開始向商業(yè)地產(chǎn)包括傾斜，包括斥資116億元拿下武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目。2020年，這個(gè)數(shù)字增長(zhǎng)至418億元，且華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)板塊的拿地金額開始占據(jù)上風(fēng)。

那兩年，華夏幸福接連拿下多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重資產(chǎn)項(xiàng)目包括武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)項(xiàng)目、哈爾濱深哈金融科技城、桂林樂滿地項(xiàng)目，輕資產(chǎn)項(xiàng)目包括北京麗澤項(xiàng)目、深圳招行項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目曾為華夏幸福創(chuàng)造多個(gè)高光瞬間。

武漢長(zhǎng)江中心一度成為“日光盤”代名詞——2021年5月10日，項(xiàng)目首開告捷，當(dāng)日售罄，華夏幸福趁熱打鐵，當(dāng)月月底緊急加推，再度售罄。南京大校場(chǎng)項(xiàng)目是南京最搶手的樓盤之一，多次搖號(hào)開盤，中簽率曾低至個(gè)位數(shù)。

然而，世事難料。

2021年年初，華夏幸福陷入流動(dòng)性危機(jī)，開啟甩賣資產(chǎn)模式。在吳向東的牽線下，華潤(rùn)置地最終兵不血刃，將華夏幸福在武漢、南京的3個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目收入囊中。

耐人尋味的是，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》消息，華夏幸福南方總部的武漢、南京的幾個(gè)項(xiàng)目，最初均是吳向東為華潤(rùn)置地物色的。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)數(shù)年，一切又回到了起點(diǎn)。

對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，再次拿到項(xiàng)目并非大結(jié)局，而是續(xù)集的開啟。新的劇情，依舊充滿懸念。

受市場(chǎng)下行影響，曾經(jīng)的“日光盤”已走下神壇。在2022年中報(bào)中，華夏幸福表示，由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，客戶缺少資金流動(dòng)性，武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)冷，去化不佳。

克而瑞指出，2019年下半年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處在下行周期，新房供求形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開盤去化率由60%逐年下降至21%，庫(kù)存消化周期則由6個(gè)月持續(xù)攀升至2022年年初的35個(gè)月。

“本集團(tuán)有能力控制及影響目標(biāo)公司及目標(biāo)項(xiàng)目的管理及運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的利益?！比A潤(rùn)置地在收購(gòu)公告中表示，項(xiàng)目享有優(yōu)越的地理位置及交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?，“目?biāo)項(xiàng)目符合本集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略及投資策略，有助鞏固及提升本集團(tuán)的市場(chǎng)份額及競(jìng)爭(zhēng)力，并持續(xù)帶來(lái)投資回報(bào)?！?/p>

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，華潤(rùn)置地接盤后，于3月31日針對(duì)武漢的兩個(gè)項(xiàng)目推出為期一個(gè)月的全民營(yíng)銷活動(dòng)，以期提振銷售，促銷手段為推薦成交可獲得每套10萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。

“近期市場(chǎng)的確比較艱難，但華潤(rùn)置地收購(gòu)的項(xiàng)目地段優(yōu)越，而且打折收購(gòu)，逆市撿漏，長(zhǎng)期來(lái)看，還是不會(huì)虧?！币幻煜の錆h市場(chǎng)的地產(chǎn)從業(yè)者向時(shí)代周報(bào)記者表示，“央企賺錢重要，社會(huì)責(zé)任感也很重要?！?/p>

值得注意的是，華潤(rùn)置地近期積極加倉(cāng)武漢。

4月4日，華潤(rùn)置地公告稱，擬以2.9億元收購(gòu)合營(yíng)企業(yè)以發(fā)展武漢項(xiàng)目，該項(xiàng)目為位于江岸區(qū)的花橋村城中村改造，“本集團(tuán)的現(xiàn)金流量狀況將受惠于開發(fā)該土地的較低資本需求，而重建該土地將進(jìn)一步提升本公司的盈利能力。”

花橋村城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀，時(shí)代周報(bào)記者攝

華潤(rùn)置地2022年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華中大區(qū)實(shí)現(xiàn)簽約額292億元，在區(qū)域中排名第五；土地儲(chǔ)備總建筑面積905萬(wàn)平方米，位列區(qū)域之首。

4月7日，時(shí)代周報(bào)記者就是否為達(dá)成收購(gòu)先決條件提供支持、收購(gòu)項(xiàng)目銷售是否符合預(yù)期、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)判斷等問題致函華潤(rùn)置地相關(guān)人士，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。