集體訴訟正在尋求顛覆房屋待售的方式以及向代理商支付的傭金。原告說，目標(biāo)是通過挑戰(zhàn)代理商如何在當(dāng)?shù)氐亩嗔斜矸?wù)(稱為MLS)上分享傭金來讓房屋銷售更便宜。在3月6日由家庭賣家Christopher Moehrl在芝加哥提交的Moerhl訴全國協(xié)會房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(NAR)中，被告是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，全國20家最大的MLS和四家最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人特許經(jīng)營者：Realogy ，HomeServices of America，RE / MAX和Keller Williams Realty。他們被指控違反聯(lián)邦反托拉斯法，密謀要求賣家以高額支付傭金。

訴訟稱，訴訟重點是NAR的“買方經(jīng)紀(jì)人委員會規(guī)則”，根據(jù)該投訴，該規(guī)則要求“所有經(jīng)紀(jì)人提出全面，不可協(xié)商的買方經(jīng)紀(jì)人賠償要約”，以便參加MLS，這是經(jīng)紀(jì)人傳統(tǒng)上用來列出待售房產(chǎn)的東西。根據(jù)訴訟，不參與MLS的經(jīng)紀(jì)人無法有效地推銷其房產(chǎn)。

“基本上，案例歸結(jié)為NAR及其董事會在房屋銷售方式以及經(jīng)紀(jì)人關(guān)系如何與客戶合作方面設(shè)立的游戲規(guī)則。這些規(guī)則確實是強(qiáng)制性的。每個司法管轄區(qū)都有一個MLS是案件中的一個問題，并且MLS作為一項要求，你必須遵守NAR的規(guī)則，“公司反壟斷業(yè)務(wù)組Cohen Milstein的合伙人Benjamin Brown說道，其中一個原告的訴訟律師。

NAR回應(yīng)稱，沒有這樣的規(guī)則

然而，根據(jù)NAR通訊副總裁Mantill Williams的說法，NAR沒有像訴訟中所述的“買方經(jīng)紀(jì)傭金規(guī)則”。

“NAR規(guī)則強(qiáng)加的唯一要求是，上市經(jīng)紀(jì)人會告知所有其他MLS參與者對買方經(jīng)紀(jì)人的賠償金額是多少，”威廉姆斯說。“該金額由賣方和賣方的經(jīng)紀(jì)人決定 - 而不是由NAR或MLS決定。它可以表示為銷售價格的百分比或固定金額 - 低至1美元。根據(jù)NAR政策，買方的經(jīng)紀(jì)人可以與賣方的經(jīng)紀(jì)人自由協(xié)商傭金金額。“

賣方可以協(xié)商他們向自己的代理商支付的傭金。雖然賣家傳統(tǒng)上支付傭金，但該傭金通常與買方的代理人分開。賣方最終可能會以較高的上市價格向買方轉(zhuǎn)賬。

對于大多數(shù)賣家來說，支付5%或6%的傭金是標(biāo)準(zhǔn)。在售價為6%的經(jīng)紀(jì)傭金的30萬美元房屋銷售中，賣方將支付18,000美元，然后與買方代理分開。這是許多賣家可能認(rèn)為的標(biāo)準(zhǔn)情景。

根據(jù)投訴，該系統(tǒng)存在兩個問題。首先，由于買方的代理人將獲得一半的傭金，因此可能會誘使他們選擇列表以顯示傭金最高的人。

第二個被指控的問題是委員會假定兩個代理人的部分都有全面服務(wù)工作。對于銷售代理商，這意味著上市和營銷房產(chǎn)，審查買家和談判銷售價格等服務(wù)。對于買方的代理商，包括尋找合適的房產(chǎn)，安排展示和談判合同。

但是，如果買家已經(jīng)知道他們想要什么房產(chǎn)或者賣家是否已經(jīng)有買家，會發(fā)生什么?投訴稱，在這兩種情況下，代理商的工作都將減少 - 但傭金通常會保持不變。

布朗聲稱，賣方支付雙方傭金的結(jié)果是一個無效且反競爭的市場。

NAR認(rèn)為，當(dāng)涉及誰支付傭金時，MLS規(guī)則是不可知的。威廉姆斯說，MLS的目的是提高住宅物業(yè)的買賣效率。

“與訴訟中的指控相反，NAR規(guī)則不要求賣家向代表買方的經(jīng)紀(jì)人付款。這些規(guī)則只是告訴賣方經(jīng)紀(jì)人通知所有其他MLS參與者該經(jīng)紀(jì)人將收到的傭金部分出售后，該經(jīng)紀(jì)人將向合作買方的經(jīng)紀(jì)人支付銷售費用，“威廉姆斯說。“例如，假設(shè)賣方同意將其經(jīng)紀(jì)人6%的銷售價格作為傭金支付。賣方的經(jīng)紀(jì)人與賣方一起告訴所有其他MLS參與者這筆傭金將是多少向該經(jīng)紀(jì)人的買方支付該經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)人，以實現(xiàn)該物業(yè)的出售。

布朗希望的結(jié)果是減少賣家支付的傭金，同時將MLS改為提供更多競爭的東西，盡管他不確定那會是什么樣子。

“這可能是一個非常重要的訴訟。當(dāng)你開始談?wù)撜{(diào)整這些交易帶來的百分比時，這對人們的生活產(chǎn)生了很大的影響，“布朗說。

哪些房屋賣家和買家應(yīng)該了解傭金

肯塔基州列克星敦郵政現(xiàn)代營銷部的房地產(chǎn)專家兼運營副總裁Ron Humes表示，無論這起訴訟如何，每個買家和賣家都應(yīng)該知道，在傭金方面沒有任何規(guī)則。

傭金因經(jīng)紀(jì)人，地區(qū)和個人關(guān)系而異。由代理商自行決定他們會同意多少傭金。大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人將與他們的客戶談判傭金 - 但如果客戶不問，那么他們不太可能減少費用。

賣方應(yīng)該與他們的代理人討論他們的期望，并根據(jù)他們能負(fù)擔(dān)多少以及代理人將要做的工作量來達(dá)成公平的傭金安排。已經(jīng)有買家或在一個服務(wù)領(lǐng)域只需要幫助的賣家可能會尋求談判較低的傭金。

“服務(wù)成本由企業(yè)主自行決定，就像在任何行業(yè)一樣。它始終是消費者和代理商之間的公開談判，”Humes說。

雖然買家在技術(shù)上并不支付經(jīng)紀(jì)人的傭金，但有些人認(rèn)為這些成本會以較高的銷售價格轉(zhuǎn)嫁給他們。由于房屋上市合同是指定傭金的地方，買方可能無法協(xié)商銷售代理的傭金，因為它們不屬于該交易的一部分。

但是，買方減少傭金也有例外。例如，如果買方?jīng)]有自己的代理商，傭金可能會減少，但這通常取決于房產(chǎn)的類型以及代理商的工作量，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Rachel Ostow Lustbader的說法Warburg Realty在紐約。

“在出售公寓或聯(lián)排別墅的情況下，減少傭金的問題較少。但是，在合作銷售的情況下，賣方的經(jīng)紀(jì)人必須與買方合作完成董事會的一攬子計劃，一次 - 消費和苛刻的承諾，實際上是買方經(jīng)紀(jì)人工作的最大部分。在這些情況下，賣方的經(jīng)紀(jì)人不太愿意減少傭金，如果有的話，“Lustbader說。