2023年12月29日晚，網(wǎng)站顯示，易方達(dá)深高速REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT已于當(dāng)日獲批，這意味著，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步拓展到水電領(lǐng)域，高速公路類項(xiàng)目也進(jìn)一步擴(kuò)容。當(dāng)前，有包括華夏金茂商業(yè)REIT等多只產(chǎn)品待成立，也有不少“后備軍”正整裝待發(fā)。

2023年對(duì)于REITs而言并不友好，29只產(chǎn)品中（包括年內(nèi)新發(fā)）僅有1只年內(nèi)收益為正——全年漲幅為2.54%的中信建投國(guó)家電投新能源REIT。其余產(chǎn)品全部下跌，跌幅超過(guò)10%的產(chǎn)品達(dá)到17只之多，兩只產(chǎn)業(yè)園REITs跌幅甚至超過(guò)了40%。站在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，也有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度：2023年中國(guó)REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)出了定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，重構(gòu)后的市場(chǎng)更為貼切地反映風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平，釋放估值及業(yè)績(jī)運(yùn)營(yíng)壓力。

易方達(dá)、嘉實(shí)各有斬獲

據(jù)官網(wǎng)，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT與易方達(dá)深高速REIT同日獲批。前者基金合同期限為36年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為4億份，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT的獲批意味著市場(chǎng)將迎來(lái)全國(guó)首單水電REIT，同時(shí)也是四川省首單REIT。

據(jù)了解，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT以位于四川省甘孜藏族自治州九龍縣五一橋水電站（1-5號(hào)機(jī)組）項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，總裝機(jī)容量為13.7萬(wàn)千瓦。該項(xiàng)目具有高壁壘、高穩(wěn)定性的特征，且稀缺性強(qiáng)，合規(guī)手續(xù)完善，自投產(chǎn)后已穩(wěn)定安全運(yùn)行15年。

該項(xiàng)目原始權(quán)益人中國(guó)電建水電開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱“電建水電開(kāi)發(fā)公司”），是中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“中國(guó)電建”）旗下電力投資領(lǐng)域的骨干企業(yè)。截至2023年9月30日，電建水電開(kāi)發(fā)公司投產(chǎn)總裝機(jī)約280萬(wàn)千瓦，年發(fā)電能力超過(guò)120億千瓦時(shí)，位列四川省調(diào)水電企業(yè)前五強(qiáng)。據(jù)悉，中國(guó)電建范圍內(nèi)共持有境內(nèi)水電資產(chǎn)裝機(jī)規(guī)模約500萬(wàn)千瓦，估值預(yù)計(jì)超過(guò)400億元。

嘉實(shí)基金表示，項(xiàng)目自投產(chǎn)以來(lái)一直運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，產(chǎn)生了穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金回報(bào)。2023年10—12月及2024年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)安排預(yù)測(cè)，凈現(xiàn)金流分派率為3.91%和7.89%。

此外，易方達(dá)深高速REIT基金合同期限為11年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為3億份，該基金原始權(quán)益人深高速設(shè)立全資子公司益常高速運(yùn)管公司作為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，擬初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為益常高速的收費(fèi)公路權(quán)益。

資料顯示，該項(xiàng)目公司的主要業(yè)務(wù)為經(jīng)營(yíng)及管理益常高速。益常高速位于湖南省益陽(yáng)市和常德市境內(nèi)，是湖南省西北地區(qū)連接省會(huì)長(zhǎng)沙市及長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的主要干道，主線雙向四車道，全長(zhǎng)約73.083公里，設(shè)計(jì)時(shí)速100公里，收費(fèi)經(jīng)營(yíng)期至2034年3月。

項(xiàng)目分派率預(yù)測(cè)上，以21.55億元為募集資金底數(shù)，2023年7—12月和2024年度的分派率分別約為5.36%和14.42%；項(xiàng)目全周期內(nèi)部收益率(IRR)預(yù)測(cè)方面，如以基金募集規(guī)模21.55億元測(cè)算，則初始基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格約為2.155元/份，全周期IRR為6.92%。

2023年走勢(shì)并不樂(lè)觀

回顧2023年的行情，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)并未符合年初的預(yù)期。全年中證REITs全收益指數(shù)下跌了22.67%，29只產(chǎn)品中（包括年內(nèi)新發(fā)）僅有1只年內(nèi)收益為正——全年漲幅為2.54%的中信建投國(guó)家電投新能源REIT。其余產(chǎn)品全部下跌，跌幅超過(guò)10%的產(chǎn)品達(dá)到17只之多，兩只產(chǎn)業(yè)園REITs甚至跌幅超過(guò)了40%。

對(duì)此，中金基金李耀光認(rèn)為，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)在不斷發(fā)展過(guò)程中，也經(jīng)歷了多輪行情。特別是2023年來(lái)受累流動(dòng)性承壓等因素影響，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯回調(diào)。但李耀光分析認(rèn)為，相對(duì)于同期的股票市場(chǎng)而言，公募REITs市場(chǎng)仍有一定的超額回報(bào)，基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)整體穩(wěn)健?？紤]到REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，整體經(jīng)營(yíng)仍呈一定韌性，REITs作為資產(chǎn)配置標(biāo)的具有一定的投資價(jià)值。

根據(jù)中金公司研究報(bào)告，目前公募REITs產(chǎn)品市凈率相比上市至今平均值來(lái)說(shuō)處于歷史相對(duì)較低水平；同時(shí)，產(chǎn)權(quán)類REITs的年化預(yù)期分派率相對(duì)十年期國(guó)債收益率的利差相比平均利差來(lái)說(shuō)，處于歷史較高位置。

整體來(lái)看，李耀光表示，公募REITs介于股債之間的風(fēng)險(xiǎn)收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對(duì)低點(diǎn)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格水平以及歷史相對(duì)高點(diǎn)的收益率利差，也為當(dāng)前的公募REITs產(chǎn)品額外增添了不少投資價(jià)值。在李耀光看來(lái)，2023年中國(guó)REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)出了定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，重構(gòu)后的市場(chǎng)更為貼切地反映風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平，釋放估值及業(yè)績(jī)運(yùn)營(yíng)壓力。展望明年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)波動(dòng)因素有所收斂，應(yīng)更關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理的表現(xiàn)分化及價(jià)值重估帶來(lái)的配置性趨勢(shì)。

REITs“上新”節(jié)奏或?qū)⒓涌?/strong>

自2021年6月21日首批公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市以來(lái)，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了擴(kuò)容、擴(kuò)募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。截至2024年1月1日，當(dāng)前市場(chǎng)已有29只REITs產(chǎn)品，待成立的產(chǎn)品有國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及華夏金茂商業(yè)REIT等產(chǎn)品等，此外，還有不少“后備軍”產(chǎn)品正整裝待發(fā)。

2023年12月29日，根據(jù)上海證券交易所信息披露，華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項(xiàng)目狀態(tài)已更新為“已受理”。該債券發(fā)行人為上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司，擬發(fā)行總額為人民幣24.86億元。債券品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，承銷商為華安基金。目前，該債券項(xiàng)目已獲得上交所的反饋更新，受理日期為2023年12月29日。

同日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項(xiàng)目狀態(tài)也更新為“已受理”。據(jù)了解，該債券的發(fā)行方為北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，擬發(fā)行總額為20.54億元人民幣。該債券屬于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs品種，由華夏基金擔(dān)任承銷商。目前，該債券項(xiàng)目已獲得上交所的反饋更新，受理日期同為2023年12月29日。

就在前一日，順豐控股也公告，擬以子公司持有的部分物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開(kāi)展公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的申報(bào)發(fā)行工作，將在深交所上市。

據(jù)公告披露，本次擬發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定位于深耕中國(guó)內(nèi)地本土市場(chǎng)，投資側(cè)重區(qū)域以中國(guó)內(nèi)地長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中下游航運(yùn)中心地區(qū)為主，以及位于國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)空側(cè)的順豐控股所持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)和位于上述投資側(cè)重區(qū)域的順豐控股體系外的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)。

對(duì)于后續(xù)公募REITs發(fā)展前景，李耀光認(rèn)為，未來(lái)在“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)面提質(zhì)，蓬勃發(fā)展。

具體看來(lái)，首先隨著REITs擴(kuò)募首次實(shí)現(xiàn)落地，未來(lái)擴(kuò)募有望進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，助力REITs實(shí)現(xiàn)分散化投資；其次，底層資產(chǎn)類型將不斷豐富，未來(lái)社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等更多類型的項(xiàng)目有望實(shí)現(xiàn)落地；第三，伴隨FOF基金、社?；鸬认嗬^將REITs納入投資范圍，未來(lái)REITs市場(chǎng)參與者將持續(xù)擴(kuò)容；最后，市場(chǎng)正積極推動(dòng)REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，如港交所互聯(lián)互通、REITs指數(shù)及ETF等，有望改善二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。