這一年網(wǎng)上有個詞特火：中產(chǎn)

雖然關(guān)于中產(chǎn)的定義一直都沒有被明確界定，但是各種新聞里的標(biāo)題，已經(jīng)把這個詞給用爛了

字面上的解釋為擁有中等財產(chǎn)的人家

但是在不同城市，中產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)可能是天差地別的

比如在某二線城市年收入30萬可以生活得很舒適，但是放在新一線城市或北上廣深也稱不上富裕

如論房價更是如此，上海內(nèi)環(huán)和西部省會的平均房價，中間隔著一條鴻溝

所以到底什么才是中產(chǎn)，我們一直在說的高凈值人群，他們對待如今財富投資的態(tài)度如何

我最近看到了這份文件《2023中國私人財富報告》

里面數(shù)據(jù)傳遞給我的感觸還蠻大的，不僅具體刻畫出了關(guān)于中產(chǎn)、關(guān)于高凈值人群的畫像、職業(yè)、分布、投資去向

抽絲剝繭之下，也讓我看到房地產(chǎn)行業(yè)，更現(xiàn)實一面

01

高凈值人群都聽膩了，到底怎樣才算是

如果你熟悉房地產(chǎn)營銷話術(shù)，肯定會對這個詞不陌生

所有做豪宅及改善型住宅的開發(fā)商都立志在全國尋找稀缺的高凈值客戶

招行的這份報告給出一個明確標(biāo)準(zhǔn)

可投資資產(chǎn)超過1千萬人民幣的個人

先來了解下如何定義可投資資產(chǎn)，其實就是個人可流通的金融資產(chǎn)（現(xiàn)金、存款、股票、債券、基金、保險、理財?shù)龋?投資性房產(chǎn)

注意這里是可流通，也就是不包括自住型房產(chǎn)

換個角度來看，高凈值人群手上擁有可變現(xiàn)的金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，價值高于1千萬

它們有多少人

根據(jù)招行財富報告，高凈值人群從2010年的50萬人，快速增長到了2022年的316萬人，預(yù)計在2024年達(dá)到近400萬左右的規(guī)模

這個數(shù)字也大概對于我們理解當(dāng)下和未來的豪宅客群有更多參考

什么意思

而根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)

今年前三季度全國賣出千萬以上房產(chǎn)數(shù)量約為4.2萬套，去年同期為3.8萬套

這樣解釋了為什么豪宅市場一直都比較火熱，正是因為高凈值人群在前十年的高速增長

但同時這股增長的趨勢在2022年開始下滑得很快

從招行的報告中，可以看到2016年為高凈值人群的增長高峰期，復(fù)合增速達(dá)到23%，在2022年由于外部因素，下滑至10%

財富超過1000萬的客戶正在接近飽和，接下來的中產(chǎn)“韭菜”也不好割了啊，豪宅市場未來也將會進(jìn)入紅海競爭階段

它們都是什么人

招行的這份報告里，我們看到

高凈值人群主要為創(chuàng)一代，其次是“董監(jiān)高”（上市公司董事、監(jiān)事和高級管理人員的簡稱）

兩者加起來占比34%

其次是他們的年齡分布，29歲以下的高凈值人群以家族二代/專業(yè)人士為主

而30-39歲階段則職業(yè)經(jīng)理人開始出場

40歲以上，則完全就是創(chuàng)業(yè)一代和董監(jiān)高的天下了

報告還對年輕一代和40歲以上的高凈值人群做了畫像對比

年輕一代高凈值人群主要呈現(xiàn)出高學(xué)歷、從事新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的專業(yè)人士和職業(yè)經(jīng)紀(jì)人為主，其次就是家族二代

40歲以上高凈值人群有近三成為創(chuàng)一代企業(yè)家，其次為董監(jiān)高

但是從主要財富來源來看，兩者依舊存在共性，它們大部分都以企業(yè)經(jīng)營收入為創(chuàng)富手段，而非工資收入

所以我完全能夠理解開發(fā)商為什么一直在說所謂的圈層，因為確實是屬于較為稀缺的特定人群

在哪座城市里，高凈值人群更多

這應(yīng)該是個提前劇透答案的問題，但從報告中我們卻也得到一些意料外的數(shù)據(jù)

第一個高凈值人群數(shù)量超過10萬人的省份，是廣東

2014年，廣東省高凈值人群首先突破了10萬人，我查了當(dāng)年廣東省人口約為1.1億，占比千分之1都不到

2022年，內(nèi)地高凈值人群突破10萬人以上的省份和城市已經(jīng)高達(dá)9個

其中，廣東、上海、北京、江蘇和浙江五個省市的高凈值人群人數(shù)占全國高凈值總?cè)藬?shù)比例約為44%

分區(qū)域看，經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，讓珠三角、長三角、京津冀的高凈值人群保持增長

同時，并拉動周邊省份如山西、內(nèi)蒙古、安徽和廣西等實現(xiàn)較高增長

此外，西部地區(qū)的高凈值人群正在慢慢追上東南沿海

比如重慶、陜西、青海、貴州和寧夏，這幾年的高凈值人數(shù)提升明顯

其中，重慶和陜西高凈值人群在2022年首次突破5萬人，吉林和海南首次突破2萬人

經(jīng)濟(jì)圈的40歲以上創(chuàng)一代、董監(jiān)高，30多歲左右的職業(yè)經(jīng)理人、20出頭的家族二代...

所以賣豪宅的開發(fā)商要找的精準(zhǔn)客戶，基本就框定在以上描繪的幾種人群里了

02

是的，連高級中產(chǎn)們也開始瘋狂儲蓄了

今年以來我們看到很多年輕人瘋狂存錢的魔幻現(xiàn)象，比如跨城儲蓄、提前還貸、定存養(yǎng)老金的故事

但我沒想到的是，從招行的財富報告中，高凈值人群對現(xiàn)金和儲蓄的態(tài)度也在變得比以往更加強(qiáng)烈

這組從2008年開始的數(shù)據(jù)

我們清楚地看到316萬的千萬資產(chǎn)客戶里，對投資不動產(chǎn)的劇烈態(tài)度變化

投資性不動產(chǎn)年復(fù)合增速，從30%降至3%，下滑了九成

2014-2016年，是高凈值人群投資不動產(chǎn)高峰增長期，如今至未來2年進(jìn)入平緩增長狀態(tài)

其中和不動產(chǎn)投資類似的，還有銀行理財產(chǎn)品，從40%降至9%，下滑八成多

在所有投資渠道中，依舊保持穩(wěn)定且越來越受到歡迎的，還是現(xiàn)金和存款

這兩年由于消費及投資信心減弱，同時居民超額儲蓄推動2020-2022年現(xiàn)金及存款年復(fù)合增速達(dá)11%

這其實也體現(xiàn)在高凈值人群對投資風(fēng)險的偏好上

即便是手上持有千萬以上可流通資產(chǎn)的客戶，選擇高于儲蓄收益即可的比例正在變高，選擇高收益高風(fēng)險的客戶少了

保守，現(xiàn)金為王，超額儲蓄成為常態(tài)

這股趨勢目前呈現(xiàn)出不可逆狀態(tài)，因為連高凈值人群也是如此

03

他們還在投資什么房產(chǎn)?

作為地產(chǎn)號，這才是我最關(guān)心的

另一個是現(xiàn)在的高凈值人群都在投資哪種類型的房產(chǎn)

在報告的后半部分，我找到了具體答案

約20%的高凈值人群受訪者表示出了謹(jǐn)慎的態(tài)度

而在余下的人里，高凈值客戶投資房產(chǎn)的目的也已經(jīng)非常明確

約40%達(dá)成了未來投資房地產(chǎn)主要出于保值目的

考慮到當(dāng)下投資渠道收益降低，高凈值人群依然希望將資產(chǎn)鎖定在不動產(chǎn)里，避免通貨膨脹帶來的資產(chǎn)貶值

但他們也不會再抱有通過投資房產(chǎn)，得到高收益的想法

還有近20%受訪者，表示現(xiàn)在投資房產(chǎn)主要為了置業(yè)升級

接受采訪中的高凈值客戶，僅有約20%的受訪者仍期待通過房地產(chǎn)投資獲得財富增值

當(dāng)然他們也明確給出了，投資房產(chǎn)的幾種傾向

第一種，高檔小區(qū)包括大平層依然是高凈值客戶的首選，選擇的客戶約有40%

預(yù)想得到

未來一線城市核心地段的大平層，還是成為高凈值人群資產(chǎn)配置中的一部分

第二種，才是一些帶有特定屬性和功能的房產(chǎn)

如學(xué)區(qū)房、豪宅、別墅等等，依然因為附加的資源價值，比如學(xué)位、地段、圈層，它們的提及率各約20%

第三種，在熱門區(qū)域中的小戶型，具備更高租售比和流通性

最后，非學(xué)區(qū)房、公寓、商鋪、景區(qū)房已經(jīng)不再是高凈值人群的主流房產(chǎn)投資方向

通過房地產(chǎn)的角度來看這份報告

不管是中產(chǎn)還是對普通人來說

如今已不是通過投資房產(chǎn)達(dá)到資產(chǎn)快速增值的時代

那么至少我們可以看到現(xiàn)在樓市哪幾類產(chǎn)品，依然被看好，尤其是通過城市中產(chǎn)的視角