央行再度釋放存量房貸利率調(diào)整信號。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議提出，“繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行”、“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

消息一出，迅速引起市場熱議，有業(yè)內(nèi)人士認為，存量房貸利率能否調(diào)降仍是銀行與購房者對于提前還貸的博弈，決定權在銀行。

8月2日，截至收盤，A股銀行板塊（886052.WI）跌幅1.98%，其中，跌幅居前的多數(shù)為房貸存量較高的銀行。其中，郵儲銀行（601658.SH）收跌4.46%，中信銀行（601998.SH）、農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）、建設銀行（601939.SH）均跌約3%左右。

銀行調(diào)降動力不足

存量房貸利率調(diào)降話題熱度持續(xù)，銀行進展如何？據(jù)第一財經(jīng)記者了解，當前，各家國有大行、股份制銀行未有利率調(diào)整舉動，多數(shù)銀行回應稱“暫未收到有關存量房貸利率調(diào)整的政策文件”、“仍按照原有的合同利率來執(zhí)行房貸利率”。即便有商業(yè)銀行小范圍“松動”存量房貸利率，但仍稱，此舉僅限于某地分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。

“這段時間已關注到存量房貸利率調(diào)降的相關報道，但目前仍未接到具體的通知。銀行自身也存在經(jīng)營壓力，即便確定調(diào)降存量房貸利率，預計也會分階段逐步落實，需要一定的時間。”某國有大行信貸經(jīng)理對第一財經(jīng)記者表示。

今年以來，隨著貸款利率不斷下調(diào)，銀行利息收入走低，致使銀行經(jīng)營承壓。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，銀行凈息差跌至1.74%，多數(shù)銀行已無法滿足內(nèi)源性資本補充。銀行盈利能力下降明顯，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，一季度末，上市銀行歸母凈利潤同比增長2.37%，較2022年下降5.22%，較2022四季度下降3.8%。

“銀行凈息差持續(xù)承壓，若存量房貸利率下調(diào)，與市場平均收益率倒掛明顯，對銀行的經(jīng)營會造成進一步的壓力?！蹦彻蓟疸y行業(yè)分析師對記者說，當前存量房貸將近40億元，如果進一步降低存量房貸利率，將影響整個銀行業(yè)利潤2000億～3000億元，會進一步推動銀行息差縮窄。

中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐指出，存量按揭利率調(diào)整對于銀行息差將產(chǎn)生負向壓力，預計自今年四季度開始將體現(xiàn)在財報中，近期快速反彈背景下板塊短期有波動可能。

房貸敞口高的銀行影響更大

根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2022年末，金融機構個人住房貸款余額38.8萬億元。在巨大的存量房貸規(guī)模下，肖斐斐指出，有兩個因素將極大影響銀行息差和盈利：存量按揭定價調(diào)整的幅度及存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例。

據(jù)中金公司貨幣金融分析部林英奇團隊預計，以下調(diào)比例分別為30%、50%、100%來測算，存量按揭利率下調(diào)70bp后，2023年凈息差將分別下降3bp、5bp、9bp。

當前，不同銀行的按揭貸款占比不同，截至2022年末，全行業(yè)、國有大行、股份行、區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%、28%、17%、13%?！安煌恼{(diào)整幅度及比例將對不同銀行的凈息差產(chǎn)生不同程度的影響，若以2022年的按揭貸款占比來看，對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大。”上述分析師對記者說。

由此來看，“標準并不統(tǒng)一”的當下，各家銀行主動下調(diào)存量房貸利率的動力并不充足?！叭绻麤]有部門牽頭推動，銀行很難單獨就此做出調(diào)整。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示。

業(yè)內(nèi)人士也稱，盡管央行表態(tài)支持及鼓勵銀行調(diào)整存量按揭貸款利率，但未見具體政策落地，“開關”仍在銀行手中。

“存量房貸下調(diào)比例預計不會很大，全面下調(diào)的可能性較低，”中泰證券銀行業(yè)分析師戴志峰分析認為，“具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行出臺細則，即使陸續(xù)有政策出臺，政策針對不同地區(qū)、不同信用主體的政策預計也將不同，實際執(zhí)行會更加復雜和個性化。”他說。

業(yè)內(nèi)建議“一行一議”

存量房貸利率下調(diào)“箭在弦上”，不同銀行受到的影響不盡相同，業(yè)內(nèi)紛紛建言央行指導銀行出臺具體方案。董希淼建議，在人民銀行的統(tǒng)一指導下，通過市場利率定價治理機制，各主要銀行商定存量房貸利率調(diào)整的總體原則，然后各家銀行出臺具體的方案，明確存量房貸調(diào)整的條件、標準、流程，再由銀行的分支機構與客戶進行自主協(xié)商。

“央行可研究出臺針對性的政策工具為商業(yè)銀行置換存量貸款減輕壓力、提升動力。”國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員高占軍則從政策角度提出建議。

他舉例稱，可掛鉤商業(yè)銀行個人房貸置換的進度，有針對性地下調(diào)其法定存款準備金率做相應補償，對商業(yè)銀行存量房貸置換導致的利差損失，通過設計結構性貨幣政策工具進行彌補，以央行再貸款或財政貼息等方式加以保證等。

針對存量貸款利率的調(diào)整幅度方面，招商證券房地產(chǎn)首席分析師趙可給出建議，“將存量按揭貸款利率加點后與目前區(qū)域最新加點幅度相比，高于后者的，按揭貸款可調(diào)降至最新的，低于最新加點幅度的則保持不變。”他指明，由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當?shù)禺斍靶掳l(fā)放利率之下也是不合理的。

對于銀行來說，光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰提出“利率越高，降幅越大”的原則，他建議商業(yè)銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時，采取的降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，是較有利于緩解早償壓力的方案。

招商證券也從銀行的操作層面給出建議：銀行可以在手機銀行、網(wǎng)上銀行等設置調(diào)整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網(wǎng)點線下申請，操作難度很低。