近日，位于北京市海淀區(qū)的京投發(fā)展嵐山悅府項目（簡稱“嵐山悅府”）多位購房人向新京報記者反映，其購買了嵐山悅府的房子，所在樓棟腰線寬度達(dá)到了1.2米-1.3米，開發(fā)商在售房時并未說明這一情況。腰線的位置與合同約定的位置也不相符，不僅帶來安全隱患，還會影響采光等。部分購房人要求開發(fā)商及時拆改腰線房，消除隱患。

對于上述腰線房的問題，嵐山悅府項目的工作人員表示：“正在與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，是否能拆改腰線需要以政府相關(guān)部門的最終規(guī)定為準(zhǔn)?！?/p>

發(fā)現(xiàn)“腰線”與合同不一致，多位購房人要求開發(fā)商拆改

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下，“腰線”是指建筑物外立面上的一條水平橫帶式裝飾線條。腰線一般出現(xiàn)在兩層樓之間，在腰線部位的樓層，都叫作“腰線房”。

據(jù)嵐山悅府購房人紀(jì)輝（化名）介紹，2021年1月，自己與北京京投興海房地產(chǎn)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（簡稱“《預(yù)售合同》”），購買了嵐山悅府的一套商品房，雙方約定的交付時間為2023年6月30日之前。企查查顯示，北京京投興海房地產(chǎn)有限公司為北京京投發(fā)展旗下公司。

“如今已經(jīng)接近交房的最后期限，可是房子的腰線問題讓我很難接受?！奔o(jì)輝告訴新京報記者，“我購買的房子處于A-37#樓三層，按照《預(yù)售合同》的相關(guān)約定，只有起居室有腰線。但實際情況是，這套房子的臥室和起居室都出現(xiàn)了腰線，起居室的腰線寬度達(dá)到了1.2米-1.3米，臥室的腰線寬度大約30厘米。而且，《預(yù)售合同》也沒有明確這個腰線位置在窗戶上面或者下面。我要求開發(fā)商履行合同，將合同里未約定的腰線拆除，將必要存在的腰線拆改到合理的寬度?！?/p>

根據(jù)嵐山悅府的多位購房人提供的《預(yù)售合同》顯示，其附件十一的第18條約定：“A-1至A-6#住宅樓、A-14至A-18#住宅樓、A-19至A-42#住宅樓三層起居室及頂層起居室、臥室外窗上沿有外挑裝飾性挑檐；A-7至A-13#住宅樓二層起居室及頂層起居室、臥室外窗上沿有外挑裝飾性挑檐?！?/p>

有購房人表示，《預(yù)售合同》的附件中有關(guān)于外挑裝飾性挑檐的約定。圖/合同截圖

此外，購房人羅環(huán)（化名）表示：“合同中沒有關(guān)于腰線寬度的具體約定，我們認(rèn)為這屬于不利因素，開發(fā)商需要明確提醒購房人，或者與購房人進(jìn)行約定?！?/p>

另有購房人通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，嵐山悅府項目銷售時，合同中只說明二層起居室外窗上沿有裝飾性挑檐，但并沒有說明三層起居室外窗下沿有臺面，并且也未說明臺面寬度。

對此，2023年6月5日，北京市海淀區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（簡稱“海淀區(qū)住建委”）在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱：經(jīng)核實，購房人已與嵐山悅府項目的開發(fā)建設(shè)單位簽訂了《預(yù)售合同》，合同中對于裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、商品房質(zhì)量和保修責(zé)任等事項已有相關(guān)條款約定。針對購房人反映的腰線實際位置與合同不符問題，經(jīng)查，該市民所在的Ａ-20＃樓施工圖中外窗上沿腰線位置與現(xiàn)場腰線位置一致，與雙方簽訂的《預(yù)售合同》中的描述位置確有不同，該處腰線按圖施工，但與合同約定存在不一致，現(xiàn)購房人提出解決與合同約定不符的問題，屬于平等民事主體間的合同履約范疇。

同時，針對購房人反映的腰線設(shè)計、寬度等問題，海淀區(qū)住建委回復(fù)稱：經(jīng)核實，該腰線施工圖已通過“北京市施工圖數(shù)字化監(jiān)管平臺”審核備案，經(jīng)規(guī)自委審批，施工單位按照施工圖進(jìn)行施工，與現(xiàn)場一致，不存在問題。

多位購房人認(rèn)為，嵐山悅府項目的腰線層存在多種隱患，包括：三層起居室外窗下沿的腰線寬度達(dá)1.2米-1.3米，足以在上面站人行走，存在入室偷盜的風(fēng)險；三層起居室玻璃下檐與腰線1.3米左右的鋁板齊平，但是沒有向外放坡，反倒是向窗戶方向傾斜，存在下雨、下雪后滲水的風(fēng)險；如此寬的腰線臺面，不僅會影響腰線層以上的業(yè)主向下觀景，還影響到臺面以下樓層的采光。部分購房人要求開發(fā)商及時拆改腰線房，消除隱患。

開發(fā)商：能否拆改腰線以政府相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)

據(jù)柏濤建筑設(shè)計（北京）有限公司董事 、執(zhí)行總經(jīng)理劉仙海表示，有的腰線層在設(shè)計之初就是為了突出建筑造型或裝飾效果，大約在30-80厘米范圍內(nèi)延伸出去，其所用的材料為有保溫作用的擠塑板、石材或者其他材料。外觀上，有的會占據(jù)窗戶的面積，有的會增加一定的使用面積，甚至?xí)纬梢坏罊M梁。

6月14日，新京報記者走訪了嵐山悅府項目。從外觀來看，上述購房人所反映的樓棟已經(jīng)基本建成，部分樓棟的二層、三層及頂層位置確實建有腰線。

目前，嵐山悅府項目的部分樓棟已經(jīng)基本建成，其二層、三層及頂層位置確實建有腰線。新京報記者 張建 攝

為進(jìn)一步了解腰線房的情況，連日來，新京報記者以購房人身份多次與嵐山悅府項目方面取得聯(lián)系。該項目的工作人員表示：“根據(jù)合同可以對腰線的位置有不同的理解，并沒有錯。我們已經(jīng)按照規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了施工，具體處理方案目前無法回答?！?/p>

針對業(yè)主關(guān)心的腰線層存在的多種隱患，該工作人員表示：“平臺不能承受成人的重量，這個可以不必太擔(dān)心。項目部分樓棟二層、三層腰線與頂層腰線的寬度差不多。我們可以進(jìn)一步對坡度問題做到極限，隨時清掃垃圾?！?/p>

海淀區(qū)住建委于6月6日也在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)購房人提出的腰線板面傾斜角度問題時表示，經(jīng)核實，該項目部分樓板腰線位置坡度確實存在問題，存在積水風(fēng)險，該委已要求參建單位排查整改腰線位置的坡度問題，開發(fā)商承諾整改以上問題。

而對于上述購房人提出的拆改腰線要求，6月15日，嵐山悅府項目方面的工作人員回復(fù)記者稱：“正在與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，能否拆改腰線要以政府相關(guān)部門的最終規(guī)定為準(zhǔn)。”

律師建議：買賣雙方盡量協(xié)商解決

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為，從目前業(yè)主提供的合同條款來看，確實沒有明確腰線的具置。從字面意思來看，很容易讓人理解為三層臥室外窗沒有腰線，至少合同中對于腰線的約定不明。對于“腰線房”來說，如果影響了采光，則屬于不利因素。按照北京市住建委于2021年8月16日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該做到對諸如采光、裝修、污染、通風(fēng)等方面的不利因素進(jìn)行準(zhǔn)確、全面公示。

“前述嵐山悅府購房人所反映的問題重點不是開發(fā)商是否按照規(guī)劃施工，而是房地產(chǎn)市場銷售中的問題，涉及銷售宣傳、合同履行等方面內(nèi)容。所以，在此種情況之下，需要開發(fā)商一方提供證據(jù)說明已經(jīng)對此類不利因素進(jìn)行了提醒或約定?！蓖跫鸭t表示，建議買賣雙方盡量協(xié)商解決此事，開發(fā)商盡量對腰線問題進(jìn)行整改。如果雙方協(xié)商不成，購房人可以向政府主管部門反映，尋求行政方面的處理。如果此事仍無法解決，購房人還可以提訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 柳寶慶

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