近日，兩則一線城市樓市消息在市場流傳：一則消息稱深圳二手房貸款將與參考價脫鉤。工行、招行等多家銀行和房地產(chǎn)中介表示，深圳多家銀行尚未接到正式通知，目前根據(jù)銀行評估價辦理按揭。

另一則消息稱，上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。當(dāng)天，上海招行一位個貸經(jīng)理表示，目前上海二手房仍執(zhí)行“三價就低”貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)，其中核驗價近期有所上調(diào)，購房者在實際成交時首付壓力減輕。

與此同時，鄭州等全國多地二手房“帶押過戶”迎來新進(jìn)展，“帶押過戶”服務(wù)適用場景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款?！案鞯卦凇畮а哼^戶’方面的創(chuàng)新，說明帶押過戶的推進(jìn)進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

深圳多家銀行

目前根據(jù)評估價放貸

4月21日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁，具體內(nèi)容為：參考價不取消不調(diào)整，銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)，參考價僅作參考。

“確實聽說‘深圳二手房房貸發(fā)放不再以參考價為標(biāo)準(zhǔn)’的消息，但沒有收到具體細(xì)則?！?1日，工行深圳多家支行的個貸經(jīng)理表示，目前銀行會考慮參考價和成交價，最終貸款金額以銀行審批為準(zhǔn)。

“當(dāng)前，我們主要是按照二手房的評估值來發(fā)放貸款，還不能按照成交價來發(fā)放貸款。”深圳招行一家支行的個貸業(yè)務(wù)人士亦表示，尚未收到總行關(guān)于“二手房參考價與房貸解綁”的明確政策，目前在根據(jù)二手房的市場評估值按相應(yīng)比例發(fā)放房貸。

21日，深圳鏈家多位房產(chǎn)中介透露，關(guān)于“深圳市場對于二手房參考價或指導(dǎo)價進(jìn)行微調(diào)”的消息尚不明確，仍需等待進(jìn)一步的細(xì)則。但目前在一線業(yè)務(wù)中，現(xiàn)在客戶可以按照銀行評估價進(jìn)行貸款，但還不能按照成交價來貸款。

截至目前，中原地產(chǎn)等各中介平臺仍顯示二手房的參考價，其中部分房源低于參考價掛牌。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%。

據(jù)悉，深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，在真實成交價高于官方參考價的情況下，購房者所貸額度有所降低，所需的購房首付款有所增加。

“今后倘若不按參考價的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款發(fā)放，那么對于購房者而言自然可以減少首付比例?！眹?yán)躍進(jìn)表示，對于銀行來說，后續(xù)貸款發(fā)放將更加靈活和順暢，客觀上使得銀行的貸款更加市場化，可以根據(jù)不同的市場行情和貸款需求來發(fā)放貸款。

“同時，這也使得購房者首付壓力減少，即購買力增加。對于深圳二手房交易市場的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機(jī)會。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

上海二手房核驗價有所放松？

同在4月21日，有市場消息傳出，上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。翻看鏈家等中介平臺網(wǎng)頁發(fā)現(xiàn)，不少在2021年7月后“銷聲匿跡”的高價二手房重出江湖，單價高達(dá)20萬/㎡、25萬/㎡。

來源：鏈家網(wǎng)

“‘三價就低’并未放開，只是近期二手房核驗價有所上調(diào)。”招行一位個貸業(yè)務(wù)人士介紹到，具體每一套房產(chǎn)網(wǎng)簽之后，大概一周左右時間，交易中心會根據(jù)網(wǎng)簽的信息給對應(yīng)辦理貸款的銀行，銀行按照“三價就低”進(jìn)行放貸。

具體而言，上述招行個貸業(yè)務(wù)人士介紹稱，以往二手房一千萬的售價，核驗價只有五六百萬，縮水五成左右，購房者只能按照一半的房價申請貸款；但現(xiàn)在核驗價已經(jīng)達(dá)到合同價的80%-90%，甚至有些超過買賣合同價。

“根據(jù)我們近期的不斷試價，核驗價的確有所提高?！辨溂乙晃环慨a(chǎn)中介表示，核驗價格的參考范圍，主要是根據(jù)各小區(qū)的歷史實際成交價格，再綜合考慮多重因素而確定，房產(chǎn)中介需要向官方平臺提交擬掛牌價格進(jìn)行核驗，這是影響貸款的重點。

據(jù)了解，在2021年上半年上海樓市供需兩旺之時，2021年7月19日起，上海市房地產(chǎn)交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗，2021年8月6日，二手市場銀行放貸正式采用“三價就低”，即二手房申請貸款金額，參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者的最低值作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。

“2021年8月政策出臺后，‘二手房核驗價’一直至2022年5月份并未有加大變化，自2022年6起波動比較大放松很多，今年以來，呈現(xiàn)逐步提升。”上述鏈家一位房產(chǎn)中介表示，購房者首付壓力得到減輕，也激發(fā)了二手房市場活力。

市場方面，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數(shù)環(huán)比增加24%，同比增加86%，創(chuàng)下了2021年8月以來的成交高點。

鄭州等多地推進(jìn)二手房“帶押過戶”

除了深圳、上海，全國多地二手房交易迎來新消息。

4月21日，從鄭州公積金管理中心了解到，為更好地服務(wù)繳存職工購房安居，鄭州公積金中心出臺新舉措，辦理存量房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)。4月24日，符合“帶押過戶”交易條件的買賣雙方即可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

來源：鄭州住房公積金管理中心

“帶押過戶”是指買賣抵押狀態(tài)下的不動產(chǎn)時，不需要提前歸還原貸款、注銷原抵押權(quán)，即可實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款有效銜接的一種交易方式。

房屋買賣雙方達(dá)成交易意向后，賣方個人住房貸款未結(jié)清時，買方即可以“帶押過戶”方式使用個人住房貸款或一次性付款完成房屋交易，不需要再籌措資金先結(jié)清賣方個人住房貸款。

目前，鄭州住房公積金支持“帶押過戶”交易共有四類情況。鄭州住房公積金管理中心官網(wǎng)顯示，一是存量房交易時，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方使用商業(yè)銀行個人住房貸款購房。二是存量房交易時，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方一次性付款購房。三是存量房交易時，賣方公積金貸款未結(jié)清，買方使用公積金貸款購房。四是存量房交易時，賣方商業(yè)銀行貸款未結(jié)清，買方使用公積金貸款購房。

具體流程上，鄭州住房公積金管理中心表示，一是賣方向其貸款管理機(jī)構(gòu)提出“帶押過戶”申請。二是買賣雙方簽訂《預(yù)告登記約定》，辦理買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)，買方申請個人住房貸款。三是買賣雙方辦理抵押及過戶登記手續(xù)。買方配合貸款機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記，將貸款發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶。四是賣方根據(jù)資金監(jiān)管部門通知，結(jié)清原住房貸款，注銷房屋原抵押權(quán)。五是結(jié)算剩余交易資金。

今年4月初，無錫市首筆公積金貸款類不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)實現(xiàn)了一站式辦理，將無錫自去年9月起開展的“帶押過戶”服務(wù)適用場景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款。

“此前，辦理帶押過戶的前提條件是買賣雙方均為商業(yè)貸款，涉及公積金貸款類的不動產(chǎn)暫無法開展?！眹?yán)躍進(jìn)表示，此次鄭州和無錫從滿足公積金繳存職工的角度出發(fā)，優(yōu)化流程、改造系統(tǒng)，聯(lián)合商業(yè)銀行開展二手房帶押過戶公積金貸款業(yè)務(wù)試點工作。

“各地在‘帶押過戶’方面的創(chuàng)新，說明帶押過戶進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣?！眹?yán)躍進(jìn)稱，主要包括從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)向普通住宅項目；住宅項目擴(kuò)展到非住宅領(lǐng)域；商貸領(lǐng)域擴(kuò)展到公積金領(lǐng)域等。這都說明帶押過戶正落實普適性的導(dǎo)向，有助于更好覆蓋各物業(yè)和各需求，進(jìn)而發(fā)揮更大的政策效應(yīng)。

來源：上海證券報