近日，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）指數(shù)屢屢刷新設(shè)立以來新低，引發(fā)市場關(guān)注。

Wind數(shù)據(jù)顯示，剛剛發(fā)布一周年的中證REITs（收盤）指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下跌，于近日刷新設(shè)立以來新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑輸各類資產(chǎn)表現(xiàn)。甚至可以說公募REITs是今年表現(xiàn)最差的資產(chǎn)之一。

當(dāng)前，已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到29只，總市值達(dá)到791.66億元，仍是公募市場中較為小眾的產(chǎn)品。受多種因素影響，REITs年內(nèi)表現(xiàn)全線盡墨，不少品種跌幅超20%，跌幅最大的一只產(chǎn)品年內(nèi)下跌46%。業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)下公募REITs表現(xiàn)頗感意外，并認(rèn)為當(dāng)下公募REITs估值已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)。

近日，又有多家基金管理人發(fā)布公告將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，與此同時(shí)，《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》中提出擬將REITs納入社?；鹂赏顿Y范圍。業(yè)內(nèi)人士分析，中長期資金陸續(xù)將REITs納入投資范圍，長期看有望為市場帶來新的增量資金。

公募REITs價(jià)格跌跌不休

12月14日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于725.88點(diǎn)，刷新該指數(shù)歷史最低點(diǎn)位，年內(nèi)跌幅超過31%。

國內(nèi)首批公募REITs產(chǎn)品于2021年6月正式上市交易，中證指數(shù)公司也于2022年12月15日發(fā)布了中證REITs（收盤）指數(shù)，該指數(shù)是國內(nèi)較早成立的公募REITs指數(shù)，至今剛滿一周年。

中證REITs（收盤）指數(shù)的樣本空間由滬深交易所上市時(shí)間超過三個(gè)月的公募REITs組成，最新成份基金數(shù)量有28只公募REITs，年內(nèi)表現(xiàn)全線盡墨，其中12只REITs年內(nèi)跌幅超20%，跌幅最大的1只產(chǎn)品年內(nèi)下跌46%。

值得注意的是，已上市的29只公募REITs中已有26只產(chǎn)品最新價(jià)跌破發(fā)行價(jià)。

公募REITs緣何跌跌不休？參考成熟的REITs市場，華夏基金指出，海外REITs也曾經(jīng)歷過發(fā)展初期市值規(guī)模偏小和波動較大的階段。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄對券商中國記者表示，受上半年基本面表現(xiàn)、年底資金流動性以及存續(xù)產(chǎn)品解禁、新增產(chǎn)品新發(fā)等因素的影響，今年以來公募REITs二級市場持續(xù)調(diào)整，當(dāng)前市場整體投資情緒較弱。

華夏基金分析，整體來看四季度受產(chǎn)品基本面以及市場流動性問題的影響，公募REITs二級市場持續(xù)調(diào)整中。一是部分產(chǎn)品基本面表現(xiàn)不佳，修復(fù)進(jìn)度也未達(dá)到市場預(yù)期。二是當(dāng)前市場環(huán)境流動性較弱，疊加臨近年末部分機(jī)構(gòu)贖回壓力較大，整體換手率走低的情況下，機(jī)構(gòu)調(diào)倉動作容易引起二級市場連鎖效應(yīng)，因此容易出現(xiàn)單邊下跌。

券商中國記者統(tǒng)計(jì)顯示，公募REITs最新平均日成交額僅有916萬元，相比2022年的1483萬元縮水近四成，流動性不斷衰減。在流動性不足的前提下，無論是資金的贖回還是調(diào)倉行為，無疑將加劇打壓公募REITs價(jià)格。

“長期資金”紛至沓來難解近渴

近日，財(cái)政部聯(lián)合人力資源和社會保障部起草《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》（下稱《意見稿》），擬將公募REITs正式納入社?；鹜顿Y范圍。這一舉措被認(rèn)為有助于提振公募REITs市場信心、穩(wěn)定投資者預(yù)期，并為市場引入長期資金活水。

除了社?；?，實(shí)際上，今年7月，多家基金公司陸續(xù)公告，將公募REITs納入部分FOF的投資范圍，并更新了基金合同和托管協(xié)議。近日，又有華夏基金、博時(shí)基金、富國基金、華安基金、平安基金等基金管理人將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，這是繼今年7月后又一次公募基金管理人扎堆公告將REITs納入FOF基金投資范圍。

長期資金或入市的“好消息”并未提振公募REITs二級市場價(jià)格，公募REITs二級市場價(jià)格依舊跌跌不休。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，長期資金投資公募REITs并非一蹴而就，目前更多是從規(guī)則層面掃除資金投資REITs的障礙，公募REITs權(quán)益屬性和強(qiáng)制分紅特征決定了其具有獨(dú)特的投資價(jià)值。

長期來看，劉玄認(rèn)為公募REITs的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，且強(qiáng)制高比例分紅，能夠?yàn)樯绫；鹛峁╅L期穩(wěn)定的回報(bào)率，同時(shí)公募REITs有助于分散投資者股債組合配置風(fēng)險(xiǎn)。社?；饒?jiān)持長期投資、價(jià)值投資和責(zé)任投資的理念，與公募REITs的適配性較高?！兑庖姼濉返陌l(fā)布有助于引導(dǎo)具有長期投資特性的社保基金穩(wěn)慎參與REITs投資，提振公募REITs市場信心，助力境內(nèi)公募REITs市場健康平穩(wěn)發(fā)展。但從短期來看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時(shí)間。

華夏基金表示，在當(dāng)前調(diào)整下，很多產(chǎn)品的P/N（資產(chǎn)凈值）處于小于1的水平，部分產(chǎn)品在當(dāng)前估值水平下已具備較好的投資價(jià)值。此外政策端也存在利好，鼓勵增量投資者入場，長期來看，隨著REITs市場的不斷發(fā)展，各類投資者和市場主體的引入，以及底層資產(chǎn)種類和數(shù)量的增加，REITs市場穩(wěn)定性有望提升。

黃金坑還是價(jià)值陷阱

公募REITs二級市場價(jià)格如此大幅度且持續(xù)的下跌讓業(yè)內(nèi)人士也大呼意外。

與此同時(shí)，公募REITs仍在不斷擴(kuò)容，首批擴(kuò)募的份額將自12月18日實(shí)際解除限售和解除鎖定，進(jìn)入二級市場，被業(yè)內(nèi)人士解讀為或?qū)κ袌龀掷m(xù)施壓。

不少公募REITs最新價(jià)格處于上市以來最低位，當(dāng)下價(jià)格是黃金坑還是價(jià)值陷阱？

“部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已大于其基本面波動，但估值消納已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)?！眲⑿J(rèn)為，短期來看，隨著增量資金入市、流動性改善、“錨定規(guī)律”凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場建設(shè)，優(yōu)化國資國土、稅收、會計(jì)處理等REITs配套政策，將為REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)提供長期動力。

華夏基金認(rèn)為，綜合底層資產(chǎn)基本面和估值來看，部分產(chǎn)品已有較高的性價(jià)比，基本面已有積極變化，疊加此輪下跌的市值調(diào)整，已具備較好的配置價(jià)值。

中金公司認(rèn)為，2023年的市場調(diào)整主要是結(jié)構(gòu)性的，2023年二季度以后，中國REITs市場真正開始發(fā)揮對實(shí)體資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，目前的調(diào)整是一個(gè)必經(jīng)過程。眼下，結(jié)構(gòu)性調(diào)整或已近尾聲，未來的市場運(yùn)行可能與股債市場重構(gòu)其關(guān)聯(lián)方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯，導(dǎo)向資產(chǎn)間表現(xiàn)的進(jìn)一步分化。

公募REITs未來發(fā)展趨勢如何？劉玄認(rèn)為，整體方向來看，試點(diǎn)范圍將逐漸擴(kuò)大、多類資產(chǎn)納入常態(tài)化發(fā)行審核，整體趨勢會擴(kuò)面增容。