作者：梁爭譽

深圳樓市在年末久違地迎來了“日光盤”。

12月23日，由深鐵置業(yè)開發(fā)的豪宅樓盤前海時代三期正式選房。因為推售房源270套，而認籌人數(shù)高達553批，相當于兩個人“搶”一套房，前海時代三期在選房前便被市場認為已提前鎖定“日光”。

之所以被給予厚望，是因為深圳房地產(chǎn)市場低迷，急需一場“日光”提振士氣。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年11月，深圳新房市場共網(wǎng)簽3373套商品房，環(huán)比增長3.5%，其中商品住宅網(wǎng)簽2773套，環(huán)比增長4.5%。需要指出的是，新房成交量環(huán)比略增是建立在深圳接連出臺包括降低二套房首付比例、調(diào)整普通住宅認定標準、下調(diào)房貸利率等利好政策的基礎(chǔ)之上。

在利好密集出臺但市場情緒未有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，疊加改善客戶主導(dǎo)的行情以及開出均價約9.9萬元/平方米的誠意價格，前海時代三期因此被認為是催熱市場的一支“強心劑”。

截至選房結(jié)束，前海時代三期總價1606萬元起的270套大平層全部售罄。根據(jù)深鐵置業(yè)披露數(shù)據(jù)，前海時代三期一日收金57.38億元。

價格“卷王”卷出日光

買房“拼手氣”的好日子漸行漸遠，前海也不可避免地卷進“價格戰(zhàn)”漩渦。

前海時代三期于12月15日取得預(yù)售許可證，開出令市場驚嘆的價格——均價約9.9萬元/平方米，單價區(qū)間約8.4-11.4萬元/平方米，面積段為約-249平方米，總價區(qū)間約1606-2855萬元/套，因此被稱為“年度價格卷王”。此前，一名接近項目的人士向時代周報記者表示，前海時代三期計劃賣11萬元/平方米。

可供對比的是，深鐵前海時代最近一次推盤是2021年3月，二期20套尾盤入市，最低單價約8.7萬元/平方米。

放進更長的時間軸里，前海時代曾經(jīng)在二手市場掛出18-20萬元/平方米的天價。來自深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，同樣是大平層的前海時代二期12月的掛牌價約16萬元/平方米，今年年初這個數(shù)字是17萬元/平方米，跌幅約6%。

能夠在價格上大方讓利，原因指向深鐵置業(yè)低廉的拿地成本。

2008年，前海首次通過招拍掛出讓居住用地，包含三宗位于前海平南鐵路西側(cè)的居住商業(yè)辦公用地、居住用地、政策性住房用地，總建筑面積高達141萬平方米。最終，深圳地鐵以17億元的代價將這三宗土地收入囊中，并先后開發(fā)了前海時代一期、前海時代CEO公館（二期）、龍海家園等項目。前海時代三期為深鐵拿地15年后的又一次入市產(chǎn)品。

低價策略依然能夠打動市場。

深圳中原認為，當前樓市大環(huán)境不理想，加上許多豪宅亦降價出售，前海時代三期的價格幾乎成為樓盤去化表現(xiàn)的決定性因素。

根據(jù)深鐵置業(yè)披露數(shù)據(jù)，截至認籌結(jié)束，前海時代三期累計吸引553批客戶入圍并凍資，誠意保證金200萬元，是深圳今年入市新盤中收取誠意金最高的項目之一，在今年6月開盤并“日光”的網(wǎng)紅盤海德園也收取了200萬元誠意金。

由于凍資入圍比超過1:2，且凍資門檻較高，多位業(yè)內(nèi)人士認為前海時代三期已提前鎖定“日光”。

截至12月23日選房結(jié)束，前海時代三期270套房售罄，成為今年深圳第四個“日光盤”，也是最后一個。深鐵置業(yè)憑此項目收金57.38億元。

前海時代三期沙盤，時代周報記者攝

隱形地主也要過緊日子

不僅是在年末為深圳樓市注入信心，“半路出道”的深鐵置業(yè)在最近幾年的深圳市場上堪稱一匹“黑馬”。

2022年可以說是深鐵置業(yè)埋頭狂奔的一年，在一二級市場跑馬圈地。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，深鐵置業(yè)以112.17億元的拿地金額排在《2022年度大灣區(qū)房企拿地成交總價TOP 30》第6位，領(lǐng)先招商蛇口、中海地產(chǎn)、萬科等房企；并以139.29萬平方米的拿地面積排在《2022年度大灣區(qū)房企拿地建筑面積TOP 30》第3位，僅次于華潤置地、保利發(fā)展。

銷售方面，根據(jù)深圳地鐵2022年度報告，深鐵置業(yè)在2022年實現(xiàn)認購銷售額約269.87億元，再創(chuàng)歷史新高。今年1-11月，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深鐵置業(yè)在深圳實現(xiàn)流量銷售金額約185.81億元，僅次于華潤置地。

深圳地鐵2022年度報告顯示，截至當年年末，深鐵置業(yè)累計獲取41個項目，其中獲軌道沿線上蓋項目綜合開發(fā)權(quán)的項目29個、代建項目12個，總建筑面積約13萬平方米，在建面積約1173萬平方米。深鐵置業(yè)表示，項目均布局于軌道交通沿線重要節(jié)點，大部分項目為住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。

深圳地鐵表示，2017年以來，深鐵置業(yè)連續(xù)六年位列深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力前三甲，2022年躍居榜首，連續(xù)八年房地產(chǎn)銷售額過百億元，開發(fā)體量、銷售業(yè)績均處第一梯隊。

克而瑞認為，以深鐵置業(yè)為代表的地方性國企，一般在當?shù)爻袚鞘薪ㄔO(shè)的某些功能，比如公建配套、TOD項目開發(fā)等，他們的項目資源來源穩(wěn)定，且具有較強的資金實力，因此能夠在本輪行業(yè)洗牌中穩(wěn)中有升。

深鐵置業(yè)項目分布圖，圖源：深鐵置業(yè)官網(wǎng)

據(jù)時代周報記者了解，深鐵置業(yè)是在深圳市場為數(shù)不多推崇不打折、不轉(zhuǎn)介的開發(fā)商。但是，這很有可能成為過去式，因為滯銷幾乎成為各大房企的常態(tài)，無論是商品房、安居商品房，還是人才房。

深鐵置業(yè)開發(fā)建設(shè)的人才房項目深鐵熙府，曾在今年3月、11月兩次入市，第一次吸引超萬戶家庭認購，第二次認購申請家庭僅1325戶。

商品房項目的銷售形勢也算不上樂觀。

最近兩年，深鐵置業(yè)新獲取土地的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯，頗為考驗操盤能力。深鐵璟城，位于深圳地鐵11號線終點站碧頭站，與東莞僅一河之隔。深鐵昂鵝車輛段綜合開發(fā)項目、深鐵石井田頭項目、深鐵坪地停車場綜合開發(fā)項目等位于坪山、龍崗，這兩個區(qū)域是新盤去化較為困難的區(qū)域之一，甚至出現(xiàn)過“送首付”的情況。

深鐵置業(yè)部分已入市項目，同樣面臨賣不動的困境。位于龍華大浪街道的深鐵瓏境，于2022年9月備案入市，均價約7.08萬元/平方米。這個價格在當時頗具競爭力，但現(xiàn)在市場上出現(xiàn)了比深鐵瓏境區(qū)位更好、價格更低、折扣更高的項目——深圳北站片區(qū)的中洲迎璽，開盤87折，折后均價約6.33萬元/平方米，最低約5.83萬元/平方米。

“人家5字頭，我們7字頭，怎么賣？”深鐵置業(yè)一名營銷口人士向時代周報記者表示，“市場熱度還在降，明年應(yīng)該會更難?！?/p>

深鐵置業(yè)也已感受到危機。在2022年度報告中，深圳地鐵表示，主動適應(yīng)市場形勢，調(diào)整銷售策略，按照“拿地即具備展示條件”“開工即展示”的目標，推進項目營銷中心及樣板房建設(shè)工作提速提質(zhì)。“牢固樹立‘過緊日子’思想，強化全面預(yù)算管控作用，嚴控經(jīng)營成本及費用?！?/p>