中房報(bào)記者 田傲云丨北京報(bào)道

由于“天澤·奧特萊斯城市廣場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱“奧萊項(xiàng)目”）多次停工，66位業(yè)主與奧萊公司再次發(fā)生法律紛爭(zhēng)。

“我在2016年購(gòu)買的房產(chǎn)，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待，卻依然未見項(xiàng)目復(fù)蘇的希望?！标惖ぃɑo耐地表示。

陳丹是奧萊項(xiàng)目的購(gòu)房者，在2016年購(gòu)房時(shí)，轉(zhuǎn)遍福州閩侯縣多個(gè)樓盤后，最終被奧萊項(xiàng)目所吸引?！吧潮P規(guī)劃得非常好，不僅有商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、游艇俱樂部等配套，且交通極為便利，開車到市中心大約只需10分鐘。”

這個(gè)被譽(yù)為地區(qū)最大和最高端的新房項(xiàng)目，讓陳丹看到了未來生活的無限可能。

令購(gòu)房者措手不及的是，自2018年起，由于資金鏈斷裂，奧萊項(xiàng)目開始大規(guī)模停工。2020年10月，興業(yè)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“興業(yè)資管”）接管了奧萊公司涉及的金融不良債權(quán)，項(xiàng)目在2021年1月曾短暫“復(fù)蘇”，但好景不長(zhǎng)，新的問題又導(dǎo)致工程的再次停擺。

2022年10月，66位業(yè)主在無望中向提出了破產(chǎn)申請(qǐng)。然而，據(jù)記者所了解，這一案件至今仍未獲立案。

“項(xiàng)目爛尾多年，我們?cè)啻握议_發(fā)商和政府相關(guān)部門溝通，但幾年下來毫無進(jìn)展，我們希望通過破產(chǎn)重整推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建，但似乎又陷入了另一個(gè)死循環(huán)。”陳丹無奈地說，我們也曾試圖與福州市中級(jí)人民溝通，了解案件進(jìn)展，但總被各種理由推諉。

記者了解到，早在2020年5月，閩侯縣政府就成立了福建奧特萊斯名牌折扣城有限公司重整清算組（以下簡(jiǎn)稱“閩侯縣奧萊重整清算組”），盡管這些年閩侯縣奧萊重整清算組進(jìn)行了大量的協(xié)調(diào)和努力，但從目前情況看前景并不樂觀。

而對(duì)于奧萊項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)方案，記者嘗試聯(lián)系了閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司，未得到回應(yīng)。

━━━━

當(dāng)?shù)刈畲蟮禺a(chǎn)項(xiàng)目

停工中的奧萊項(xiàng)目。

在福州，曾被視為夢(mèng)想之地的奧萊項(xiàng)目，正逐漸變成了希望的廢墟。

作為福州首個(gè)奧特萊斯型項(xiàng)目，曾引起廣泛關(guān)注。2014年，由利嘉集團(tuán)的旗艦品牌天澤地產(chǎn)拿地、奧萊公司開發(fā)建設(shè)開發(fā)，項(xiàng)目地處閩侯縣南通鎮(zhèn)，烏龍江在其旁輕柔流淌。

項(xiàng)目囊括了商業(yè)、公寓、住宅等業(yè)態(tài)，總建筑面積達(dá)186.5萬平方米，其中公寓和住宅項(xiàng)目共分為4期，包括38棟層高29~33層的江景住宅，7棟層高20層的江景公寓，規(guī)模和豪華程度無人能及。

2016至2017年，是該項(xiàng)目購(gòu)房高峰期。

“那時(shí)，購(gòu)買一套住宅不僅是投資，更是一種生活的向往?！敝軅ィɑ┗貞浧鹚?016年選擇奧萊項(xiàng)目時(shí)的情景表示。當(dāng)時(shí)，第一期項(xiàng)目在2015順利交付，其影響力遍布整個(gè)福州，引得他和許多購(gòu)房者紛紛入場(chǎng)，希望成為這個(gè)繁華社區(qū)的一員。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二期、三期項(xiàng)目共銷售了1600套公寓和超過3000套住宅。

然而，這個(gè)項(xiàng)目很快就陷入困境。

周偉敘述著他的經(jīng)歷，2016年6月他以每平方米9000多元價(jià)格購(gòu)買了一套88平方米住宅，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目尚未辦理預(yù)售證，只交了5萬元定金。但在2018年項(xiàng)目獲得預(yù)售證后，周偉 交完首付并辦理完貸款手續(xù)后不久，項(xiàng)目就停工了。

此外，由于時(shí)間推移，當(dāng)?shù)刭?gòu)房手續(xù)發(fā)生了變化，首付從兩成增加到三成，貸款利率也隨之上升。“算下來，一套房子要多付10多萬元利息?！敝軅ケ硎?。

周偉的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)因此加劇，不僅有每月的房貸，還要支付房租，“去年的潮中我被迫選擇，結(jié)果銀行將我征信拉黑，現(xiàn)在連花唄等最基本的信用消費(fèi)都無法使用?！?/p>

其他業(yè)主特別是自營(yíng)業(yè)主，情況更為嚴(yán)重，有的甚至被銀行并列入限制高消費(fèi)名單?！拔覀冎皇窍Ｍ孔幽馨雌诮桓?，保質(zhì)保量建成。”周偉和其他業(yè)主表示。

項(xiàng)目停工引發(fā)了業(yè)主們集體上訪，也引發(fā)了當(dāng)?shù)卣⒁狻?/p>

2020年5月，閩侯縣人民政府成立了閩侯縣奧萊重整清算組。同年10月，興業(yè)資管在政府相關(guān)部門指導(dǎo)下完成奧萊公司所涉金融不良債權(quán)的收購(gòu)，并推進(jìn)奧萊項(xiàng)目涉及購(gòu)房戶交房問題的樓棟建設(shè)。

2021年1月5日，項(xiàng)目舉行復(fù)工儀式。彼時(shí)，根據(jù)施工進(jìn)度安排初步預(yù)計(jì)2022年7月開始陸續(xù)交房。

但復(fù)工不到一年，當(dāng)年11月，奧萊項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金因受深圳P2P“荷包金融”平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)影響而無法及時(shí)到位，導(dǎo)致項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)再次停工，原施工進(jìn)度延誤。

根據(jù)2022年1月25日深圳市公安局南山分局發(fā)布的通報(bào)，深圳公安已將奧萊公司的股權(quán)進(jìn)行查封。

期間，奧萊公司、興業(yè)資管以及福州市人民政府也均在積極處理相關(guān)事宜。為配合刑事調(diào)查，項(xiàng)目在建工程暫緩。之后雖在各方協(xié)調(diào)下復(fù)工，但因缺乏后續(xù)建設(shè)資金，復(fù)建工作并不順利。

面對(duì)項(xiàng)目的多次停工和不確定的未來，陳丹等66位業(yè)主向福州市中級(jí)提起破產(chǎn)申請(qǐng)，“到現(xiàn)在也沒有給我們一個(gè)正式的處理方案，各種消息漫天飛，我們也很絕望?！?/p>

陳丹告訴記者，實(shí)際上，在他們向申請(qǐng)奧萊公司破產(chǎn)之前，已有業(yè)主提出了同樣的申請(qǐng)，最終福建省高級(jí)人民認(rèn)定“奧萊公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力”，裁定由福州市中級(jí)人民受理奧萊公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，但最終該業(yè)主選擇了撤訴。

“這說明奧萊公司的破產(chǎn)重整符合破產(chǎn)條件，應(yīng)當(dāng)依法受理。”陳丹表示。

━━━━

數(shù)次停工背后

出售的公寓處于輪候凍結(jié)狀態(tài)。

奧萊項(xiàng)目的命運(yùn)正逐漸演變成一段無法圓滿的。

自2018年以來，項(xiàng)目停工成為了一道難以逾越的障礙，這背后的原因與開發(fā)商資金鏈斷裂密切相關(guān)。12月18日以來，盡管記者多次試圖聯(lián)系閩侯縣奧萊重整清算組和奧萊公司以了解施工方案和交付時(shí)間，但均未得到回應(yīng)。

多位業(yè)主向記者透露，項(xiàng)目停工的主要原因是開發(fā)商違規(guī)挪用了預(yù)售資金?！鞍凑蘸贤靠顟?yīng)該存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但我們后來發(fā)現(xiàn)收款賬戶并非奧萊公司的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶?！边@一發(fā)現(xiàn)令業(yè)主們十分震驚。

在業(yè)主提供的多份銀行付款流水明細(xì)以及pos簽購(gòu)單中，記者注意到，收款賬號(hào)并非該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

“我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的公寓只有購(gòu)房協(xié)議，也沒有在政府監(jiān)管部門辦理登記手續(xù)并備案，很多人連發(fā)票都沒有?！标惖け硎尽?/p>

2018年底，陳丹和其他購(gòu)買了公寓的業(yè)主找到開發(fā)商，要求簽訂合同并進(jìn)行備案，被告知2019年初會(huì)與他們簽訂，但最終只有很少一部分業(yè)主補(bǔ)簽了合同，開發(fā)商也并未履行去政府備案的程序。

更復(fù)雜的是，由于公寓曾經(jīng)牽扯到深圳P2P“荷包金融”平臺(tái)，2019年開始，公寓就處于輪候凍結(jié)狀態(tài)，這也導(dǎo)致陳丹購(gòu)買的公寓無法完成網(wǎng)簽程序。“最近了解到應(yīng)該已經(jīng)談妥，但目前還沒有解凍?！?/p>

陳丹坦言：“自從我購(gòu)買了這里的房子，這幾年我就一直在希望和失望之間循環(huán)徘徊，只要一天沒看見房子交付，我就不敢抱有任何希望?！?/p>

在這場(chǎng)開發(fā)商的背后，隱藏的是眾多購(gòu)房者的無奈和困境。

━━━━

困局

停工中的奧萊項(xiàng)目。

“現(xiàn)在主要還是缺少建設(shè)資金?！币晃粯I(yè)主告訴記者。

2023年3月29日，在福州市中院破產(chǎn)案件聽證會(huì)上，興業(yè)資管、奧萊公司、閩侯縣住建局以及業(yè)主代表參加了會(huì)議。

會(huì)議上，閩侯縣住建局確認(rèn)了總額2.33億元的紓困資金已全部到位，并將分批撥付給奧萊項(xiàng)目，這筆資金專門用于住宅開發(fā)，并稱“奧萊公司申請(qǐng)紓困資金的前提是2024年12月前完成所有已售住宅項(xiàng)目的施工”，但奧萊公司卻當(dāng)場(chǎng)表示不可能完成。

“施工資金缺口6.8億元，目前給出的方案是2.33億元的紓困資金加上業(yè)主尚未支付的5億元尾款?！眾W萊公司方面表示，并提出了一個(gè)分階段施工方案。

根據(jù)方案，工程將分四批次完成。B地塊中剩余工程量較少的幾棟樓將首先進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)在今年年底交付。接下來的幾個(gè)批次則分布在未來幾年，最晚的預(yù)計(jì)交付日期是2026年6月30日。

但業(yè)主們對(duì)此計(jì)劃持懷疑態(tài)度?！安粌H實(shí)際的復(fù)工和交房時(shí)間可能會(huì)晚于奧萊的承諾，后續(xù)5億元的回款也并不一定能足額獲得。”

此外，該計(jì)劃并未正式對(duì)外蓋章發(fā)布。

對(duì)于購(gòu)買公寓的業(yè)主來說，情況更為復(fù)雜。一方面，他們購(gòu)買的公寓還未完成網(wǎng)簽備案，目前處于輪候凍結(jié)狀態(tài)；另一方面目前的紓困資金專注于住宅建設(shè)，公寓建設(shè)則缺乏明確計(jì)劃?！皧W萊公司曾承諾利用資金進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)1、2、3、5號(hào)樓今年10月底交付，但實(shí)際上并沒有交付?！?/p>

在與興業(yè)庭的溝通中，興業(yè)資管表示再向奧萊公司投入資金的可能性不大。

該消息在記者向興業(yè)資管確認(rèn)時(shí)，對(duì)方表示不方便透露。

陳丹等66位業(yè)主，面對(duì)奧萊公司爛尾項(xiàng)目的困境，不得不向福州市中院提出破產(chǎn)申請(qǐng)。他們認(rèn)為，奧萊公司在資金斷裂和項(xiàng)目爛尾的情況下毫無履行合同的可能性，根據(jù)法律規(guī)定，于2022年10月向福州市中級(jí)提起破產(chǎn)申請(qǐng)。

北京市律師協(xié)會(huì)土地與房地產(chǎn)法律委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李松告訴記者，根據(jù)法律規(guī)定，如果企業(yè)法人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，可以申請(qǐng)破產(chǎn)。

他解釋說：“破產(chǎn)重整可能是拯救瀕臨‘死亡’企業(yè)的最后手段。它通過各方的介入、監(jiān)督執(zhí)行等實(shí)現(xiàn)自身再次造血的功能，以恢復(fù)營(yíng)業(yè)能力，最大化地保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡。”

但李松也表示，不是所有爛尾樓盤企業(yè)都符合破產(chǎn)重整的條件。首先它要滿足企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力。

李松還表示，如果“爛尾”企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)，購(gòu)房者作為債權(quán)人可以向申報(bào)債權(quán)。根據(jù)2023年4月20日出臺(tái)的《最高人民關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，購(gòu)房者的債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)等，具有更高的優(yōu)先受償屬性。

李松還提醒，雖然重整程序能夠最大程度地維持困境企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，但如果處理不當(dāng)，也可能給持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值造成損失。

截至發(fā)稿時(shí)，該破產(chǎn)案件仍未被立案，購(gòu)房者的住房何時(shí)能到手依然懸而未決。