好的醫(yī)生，往往在最適合的時(shí)點(diǎn)下最合適劑量的藥。

深圳此次調(diào)整主要是針對(duì)置換群體、改善群體，降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。

管理層目前還在觀察市場(chǎng)走向，不想一次把工具箱工具都用完，也擔(dān)憂市場(chǎng)大幅度反彈。

好的醫(yī)生，往往在最適合的時(shí)點(diǎn)下最合適劑量的藥。

11月23日深圳樓市祭出“雙辣招”：

一是調(diào)整二套住房最低首付款比例，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。 二是取消豪宅稅750萬的標(biāo)準(zhǔn)，改為以面積計(jì)稅，建筑面積144平米以上住宅征收豪宅稅。

01

利好改善人群

可以看出來，深圳此次調(diào)整主要是針對(duì)置換群體、改善群體，降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。

二套4成是鼓勵(lì)改善和置換，畢竟現(xiàn)在賣房賣不出價(jià)格，很多人并不想賣，而總價(jià)區(qū)區(qū)750萬豪宅線導(dǎo)致深圳絕大部分改善都滿足這條線，都成了豪宅了。取消總價(jià)豪宅稅，就降低了交易成本，同時(shí)拆除了800-1000萬區(qū)域的升級(jí)置業(yè)防火墻。

舉個(gè)例子：過去總價(jià)749萬的二套住宅，5成首付可以借374萬；而1000萬的二套住宅，8成首付只可以借200萬，而且增加了5.3%的豪宅稅，僅此一項(xiàng)增加53萬稅費(fèi)。

按照新政，1000萬的144㎡以下的二套4成首付可以貸款600萬，首付款減少了400萬，加上稅費(fèi)節(jié)約453萬以上。

那么深圳為什么在此時(shí)出臺(tái)政策呢？

02

極寒之地深圳

深圳的樓市可以說是一線城市中跌幅最大、市場(chǎng)成交萎縮最為嚴(yán)重的。

這一點(diǎn)從二手房成交來看最為明顯，深圳二手房交易的榮枯線是月度交易5000套。2021年下半年以來深圳二手房從來就沒有上過4000套，2022年2月更是低到872套的最低月成交量，這個(gè)成交量2003年以來從來沒有出現(xiàn)過。

去年12月解封以來，深圳迎來了一波小陽春，但是二手成交量最高也就3949套，距離5000套的榮枯線還有1000多套的差距，隨后更是一蹶不振，持續(xù)萎縮，截止十月份已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于3000套。

更為夸張的是深圳新房成交同樣低迷。

可以看出深圳一手房成交峰值還不如二手房，今年最低迷的一月份甚至只有1628套，要知道今年深圳的新房是限價(jià)的，放在往年早就搶破了頭。甚至八、九、十月份的新房成交還不如二手房。

深圳是一座擁有常住人口1799萬的一線城市，在正常市場(chǎng)環(huán)境下的二手房成交是新房成交的一倍，而且無論新房、二手房月成交都遠(yuǎn)超5000套，而今年10月份一二手住宅總成交量才僅僅5428套。

從成交量上就知道，深圳人都不買房子了，深圳人對(duì)于房地產(chǎn)的信仰崩塌了。

深圳樓市到了非出政策不可的時(shí)候。

但是僅僅深圳市場(chǎng)不好嗎？

03

命懸一線

可以說，一線城市樓市在2023年的表現(xiàn)都讓人大跌眼鏡。

依據(jù)中原地產(chǎn)二手房房?jī)r(jià)指數(shù)，截至2023年9月末，各大城市房?jī)r(jià)高點(diǎn)下來跌幅：

北京二手房房?jī)r(jià)見頂于2023年5月，高點(diǎn)下來跌幅13.3%。 上海二手房房?jī)r(jià)見頂于2022年6月，高點(diǎn)下來跌幅12.6%。 深圳二手房房?jī)r(jià)見頂于2021年5月，高點(diǎn)下來跌幅達(dá)27%。 廣州二手房房?jī)r(jià)見頂于2021年4月，此后只有珠江新城走強(qiáng)，高點(diǎn)下來跌幅達(dá)17.9%。

上海尤其是以前老外多的小區(qū)，房?jī)r(jià)跌幅特別大。甚至由于某些特殊原因，一部分外籍人士離境，導(dǎo)致上海租金價(jià)格也出現(xiàn)了大跌。

四個(gè)一線中，北京房地產(chǎn)支撐很強(qiáng)，加上前幾年政策管控，可以說是最穩(wěn)的市場(chǎng)，2022年甚至走出了獨(dú)立的上漲行情，是四個(gè)一線在二年來最堅(jiān)挺的市場(chǎng)，但是今年也遭遇了滑鐵盧。

蜂鳥家園作為北京學(xué)區(qū)占坑房的代表，非常能說明問題。這個(gè)樓盤掛牌價(jià)相比成交價(jià)高點(diǎn)，降了300萬。掛牌排名最低前三的房子，總價(jià)紛紛跌到了700以內(nèi)。兩套699萬，一套660萬。

蜂鳥家園因?yàn)槠鋸?qiáng)學(xué)區(qū)、低總價(jià)、占坑房的特性，一定程度上，可以作為反映北京樓市的重要的方向標(biāo)。

我們查資料可以看到，單價(jià)成交最高在2021年3月，44平米戶型成交價(jià)985萬，單價(jià)22.4萬。而48.5平米的戶型，其成交價(jià)格走勢(shì)很值得參考：2021年4月，此戶型成交價(jià)949萬，單價(jià)19.5萬；至2023年8月，此戶型成交價(jià)752萬，單價(jià)15.5萬，兩年多時(shí)間這個(gè)戶型單價(jià)跌了4萬。

到了今年10月，49.89平米的戶型掛牌價(jià)只有660萬，單價(jià)13.2萬，相比2021年上半年的成交價(jià)，可以說是大跌了300萬。

這個(gè)小區(qū)小戶型的單價(jià)，從最高峰時(shí)的22.4萬一直跌到了目前的15.5萬，下降6.9萬。即便同面積的戶型，單價(jià)也從19.5萬一路跌到15.5萬，跌了4萬，幅度為20%。

結(jié)合歷史成交數(shù)據(jù)，蜂鳥家園價(jià)格跌回了2020年。

雖然這個(gè)小區(qū)小戶型偏多，疊加了學(xué)區(qū)因素，但是這種跌幅也說明了即便是最強(qiáng)的北京樓市，在今年也遭遇寒冬。

那么此時(shí)，政策何時(shí)才能見效呢？

04

藥效到底如何

看這次政策的力度，應(yīng)該說還是比較大的。

要知道，在樓市曾經(jīng)低迷的2019年，深圳一個(gè)豪宅稅價(jià)格調(diào)整都會(huì)引發(fā)巨瀾。

2019年11月11日，深圳在沒有官宣的情況下，取消了原有的豪宅稅總價(jià)限制，和這次一樣，不再以總價(jià)判斷是否是豪宅。

深圳樓市應(yīng)聲大漲，一周內(nèi)房東跳價(jià)頻頻出現(xiàn)，我自己都經(jīng)歷了一套600萬的房子坐地起價(jià)50萬的情況，大量房東甚至惜售，紛紛收回房源不賣了。

緊接著，深圳樓市走出了一波波瀾壯闊的漲幅，直到2022年7月15日深圳不得不出臺(tái)歷史上最大辣招“三年戶口+三年社保”的購房資格，但是依舊沒有壓住樓市的瘋狂，又一路上漲到2021年4月才見頂，期間還出臺(tái)了執(zhí)行至今的“二手房指導(dǎo)價(jià)”才逐漸摁住市場(chǎng)。

所以，參照歷史，這次的政策放松還是有一定力度的，兩個(gè)政策的疊加，一定會(huì)讓市場(chǎng)有一定的正反饋。

可以預(yù)計(jì)，深圳的一二手房成交量會(huì)逐步上漲，二手房2024年應(yīng)該能回到5000套的榮枯線，畢竟2023年在沒有任何有力度政策的大環(huán)境下，二手成交了已經(jīng)超越了2022年，即便排除口罩因素影響，二手房成交也不再創(chuàng)新低。

但是，政策依然耐人尋味。

05

值得關(guān)注的點(diǎn)

本次政策調(diào)整依舊有幾個(gè)耐人尋味的點(diǎn)。

一是指導(dǎo)價(jià)沒有放開。

打開某家軟件，上海的二手房除了可以顯示掛牌價(jià)，還可以顯示小區(qū)的半年來成交價(jià)。而深圳的二手房還在執(zhí)著地展示著指導(dǎo)價(jià)，傳聞要取消指導(dǎo)價(jià)，也放開只有2個(gè)小時(shí)就被重新關(guān)閉。

價(jià)格是市場(chǎng)最重要的參考，是指導(dǎo)市場(chǎng)方向的唯一指標(biāo)，價(jià)格不放開只能說明一個(gè)問題，目前樓市還沒有進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)節(jié)階段，二手房也不是政策扶持的目標(biāo)。

二是針對(duì)剛需的政策沒有放松，例如限購門檻沒有降低，首套房首付沒有下調(diào)，契稅沒有進(jìn)一步優(yōu)惠，首套房房貸沒有下調(diào)。

也就是改善房的改善鏈條還沒有閉環(huán)，在沒有剛需進(jìn)場(chǎng)的前提下，改善業(yè)主想要賣出一套置換買入一套難度依舊很大，只有真正有實(shí)力的改善群體才能在目前市場(chǎng)操作。

管理層目前還在觀察市場(chǎng)走向，不想一次把工具箱工具都用完，也擔(dān)憂市場(chǎng)大幅度反彈。

但是，藥效不夠力，只怕重疾不會(huì)輕易好轉(zhuǎn)，用藥時(shí)機(jī)和用藥量正是考驗(yàn)一個(gè)好醫(yī)生的醫(yī)術(shù)的重要方面。