房地產(chǎn)行業(yè)再迎重磅政策定調(diào)。

7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。在穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，新一輪城中村改造備受關(guān)注，除了盤活城市存量資產(chǎn)、更新城市面貌，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在多大程度上受益？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城中村改造是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇，有助于構(gòu)建先租后買的新模式，逐步讓新市民升級(jí)住房消費(fèi)，為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。政策不僅驅(qū)動(dòng)了部分營(yíng)建機(jī)會(huì)，更誕生了大量運(yùn)營(yíng)服務(wù)商機(jī)，有利于具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)。

值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于歷史上的棚改。2015～2017年那輪棚改，開啟了三四線城市的去庫(kù)存浪潮；本輪改造則限定于超大特大城市、不大拆大建，可以說(shuō)是“啃硬骨頭”的改革，資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)也將更漸進(jìn)。

多地已加速城中村改造

早在今年4月28日，推進(jìn)城中村改造便被官方會(huì)議提及。當(dāng)時(shí)中共局召開會(huì)議，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，大城市的城中村占據(jù)核心區(qū)位，但供應(yīng)效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高質(zhì)量發(fā)展的需求。房地產(chǎn)發(fā)展新時(shí)期，加強(qiáng)城中村改造是必然趨勢(shì)。

按照國(guó)常會(huì)要求，在超大特大城市實(shí)施城中村改造，要穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先改造對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。

據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)目前有7個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；14個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來(lái)加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。

廣州在相關(guān)立法工作上走在前列。7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，這是其首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國(guó)首個(gè)有望出臺(tái)的專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例。

按照廣州的官方計(jì)劃，今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目），重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬(wàn)戶左右，該市計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

深圳模式則較為特殊，針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件，2023～2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套（間）、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新市民年輕人和外來(lái)人口，主要集中在超大特大城市，特別是城中村區(qū)域，在超大特大城市推動(dòng)城中村改造，能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展、需求側(cè)管理對(duì)接起來(lái)，解決城市發(fā)展不平衡，不充分的矛盾，通過(guò)公共服務(wù)全覆蓋，真正釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。

與上輪棚改有諸多不同

在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程中，三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，與歷史上的棚改有何異同，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

早在2015年，國(guó)家曾提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，三四線城市去庫(kù)存浪潮自此開啟；當(dāng)時(shí)，因貨幣補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進(jìn)，直接激活了商品房銷售環(huán)節(jié)，階段性解決了房地產(chǎn)庫(kù)存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問(wèn)題。

不過(guò)，這把“雙刃劍”也推高了全國(guó)尤其是三四線的房?jī)r(jià)，加重了地方政府及居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)。2018年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

到2020年，住建部明確表示，未來(lái)城市規(guī)劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》提出，避免過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，棚改規(guī)模也逐漸回落。

在“房住不炒”等頂層政策設(shè)計(jì)下，新時(shí)期的城中村改造，明顯異于此前棚改。中信證券發(fā)表研報(bào)表示，兩者在區(qū)域、工作方式、受益主體上均有不同。

在覆蓋區(qū)域上，此前的棚戶區(qū)改造針對(duì)全國(guó)，以資金驅(qū)動(dòng)為主要手段，以大拆大建為主要模式，因此在較為容易的三四線城市進(jìn)展快。本輪城中村改造，則限定于超大特大城市，從居民切實(shí)需要、城市客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

“由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說(shuō)是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長(zhǎng)期副作用少，社會(huì)爭(zhēng)議少。”中信證券認(rèn)為。

在工作方式上，此前的棚改多為大拆大建，如今的城中村改造則更為精細(xì)、具體?！俺侵写甯脑焓轻槍?duì)集體用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造?！?/p>

總而言之，此前的棚改推動(dòng)了可觀的建設(shè)需求，城中村改造則要求“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。從拉動(dòng)投資的角度看，中信證券認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

城市更新更加“細(xì)水長(zhǎng)流”

拋卻差異，城中村改造和棚戶區(qū)改造，均有“雙重政策目標(biāo)”，既要改善民生，又要擴(kuò)大內(nèi)需。

中信證券研報(bào)顯示，2008年到2020年，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)、促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮過(guò)積極作用。

但是，上輪城市更新對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)力，以及由此引發(fā)的化學(xué)反應(yīng)，如今或難以再現(xiàn)。

國(guó)泰君安研報(bào)曾表示，2015～2017年棚改推動(dòng)的三四線城市上行周期，有三個(gè)前提：一是有土地出讓作為政府前期投入資金的閉環(huán)，需房企擴(kuò)表拿地支持；需產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口進(jìn)城保證動(dòng)態(tài)平衡；需金融支持政府加杠桿作為催化劑，宏觀層面也是新的寬信用渠道。

再看如今的行業(yè)現(xiàn)狀，房企處于縮表狀態(tài)，各類投資力度均較有限。同時(shí)，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始于流動(dòng)性問(wèn)題，庫(kù)存并非當(dāng)下房地產(chǎn)矛盾的核心，如今可供各個(gè)城市更新的空間也較為有限，且大城市城中村具有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題復(fù)雜、周邊房?jī)r(jià)較高等特點(diǎn)，更新成本較大。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)土地制度的特殊性，城鄉(xiāng)間存在兩種不同的地權(quán)，適用兩種不同的征收補(bǔ)償制度。此前棚改多為國(guó)有土地，適用《國(guó)有土地上房屋征收條例》，貨幣化安置后部分資金再度流入樓市；城中村則多為集體土地，仍依據(jù)《土地管理法》，各地在土地征收、集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有、安置方式等方面差異化較為突出。

在資金來(lái)源問(wèn)題上，“涉及到公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板的資金，需要國(guó)企為主導(dǎo)，通過(guò)政策性金融工具、專項(xiàng)債、財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式解決?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。也有業(yè)內(nèi)人士稱，專項(xiàng)債規(guī)模有限，要發(fā)揮政策的帶動(dòng)作用，引入市場(chǎng)多方資金進(jìn)入，通過(guò)杠桿的放大作用撬動(dòng)發(fā)展。

國(guó)常會(huì)也要求，堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

總而言之，未來(lái)的城市更新會(huì)更加細(xì)水長(zhǎng)流，房地產(chǎn)難再現(xiàn)大規(guī)模。興業(yè)證券表示，大規(guī)模房地產(chǎn)行業(yè)可能并不是托底經(jīng)濟(jì)的解方。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展模式，以房地產(chǎn)來(lái)提振經(jīng)濟(jì)的時(shí)代可能已經(jīng)一去不復(fù)返。

國(guó)泰君安表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動(dòng)，賣地謀發(fā)展反而帶來(lái)更多的債務(wù)問(wèn)題以及高庫(kù)存問(wèn)題，而資管新規(guī)則限制房企融資，成為新舊模式轉(zhuǎn)變的催化劑。地產(chǎn)的作用將從驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，過(guò)去全國(guó)開花的地產(chǎn)繁榮模式不再，基于高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。