“本地人自住可以抄底，南京來的投資客嘛，最好想清楚?！?br/>

最近，均價4700元/㎡就能買句容碧桂園江南世家云頂的消息刷了屏。接到客戶的咨詢，中介小李句句耿直。

沒錯，那個2017年首開，精裝單價達1.1-1.2萬/㎡的碧桂園江南世家，又雙叒叕降價了。鶴崗的風，吹到了南京都市圈？

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碧桂園，很會拿捏買房人的心理。

通往江南世家售樓處的路上，“南京東上車盤”、“動真格 價格到底了”、“買房送車位”等廣告牌密集擺放，頗能買房人的腎上腺素。

這口口聲聲的“南京東”，到底是什么概念？

打開地圖，便能了然于胸。江南世家的西北方向，是湯山和寶華山；南側是句容市中心，與句容市政府的直線距離約4公里。

與南京的距離嘛，搭乘公共交通工具到馬群地鐵站，得1小時打底。

注意了，項目與地鐵S6號線童世界站，有尷尬的3公里。不過，在售的云頂組團北側將有出入口，到地鐵站的距離稍近些。

分為兩期開發(fā)的碧桂園江南世家，共有30多棟住宅，簡單回顧下房價軌跡：

2017年，項目首開，一期房源為精裝交付，高峰時均價達1.1-1.2萬/㎡；

2020年，項目二期云頂加推，毛坯交付，均價7000多元/㎡；

2021年，云頂開打價格戰(zhàn)，單價5000多元就能任選樓層。5字開頭的單價，一直維持到去年；

當然了，去年的價格混戰(zhàn)中，已經出現(xiàn)過4865元/㎡的特價房，單價直降近2000元/㎡，賺足人氣。

如今，小李介紹：“云頂已進入清盤階段，優(yōu)惠力度驚人，均價4500-4700元/㎡左右。低樓層比如二樓，單價不到4300就能拿下?！?/p>

以最小的117㎡為例，低樓層房源折后總價僅需50萬出頭。更誘人的是，對于首套房的買家，還能1成首付，掏出5萬多元現(xiàn)金即可買套房。

高樓層，價格也足夠美麗。19號樓總層高33層，南向為7層洋房。陽光幾乎不會被遮擋的8樓房源，折后單價還不到4700元/㎡。

房價大跳水，成效如何？小李坦言：句容本地人買的多，自住性價比確實高。投資？別看便宜，但最后可能連本都撈不回來，買房人精明著呢。

2

江南世家云頂?shù)膬r格一路走低，早已有跡可循。

首先，周邊配套難以跟得上需求。

“S6號線通車前，項目價格還挺高，通車后反而降了?！毙±钫f，“五、六年前，不少買房人沖著‘地鐵站就在家門口’的宣傳，選擇了江南世家。但現(xiàn)實情況是，小區(qū)到地鐵站約3公里，接駁是個問題?！?/p>

另外，除了部分老小區(qū)，江南世家所在的區(qū)域，機電公司、汽配城等扎堆，大型商超、醫(yī)院、優(yōu)質學校等生活配套反而缺失了。用業(yè)主的話來講，買個菜都得往市區(qū)跑，太不方便。

其次，入住率相對低，引發(fā)一連串問題。

據小李介紹，江南世家一期已全部交付，小區(qū)綠化、游樂設施等呈現(xiàn)的水準秒殺周邊安置房。但入住率并不高，30%-40%的樣子。

人不來，是個頭疼的事兒。

比如，社區(qū)配套底商，招商、運營難免受影響；比如，純投資想以租養(yǎng)貸，卻為找租客發(fā)愁。

當然，大環(huán)境的影響是主因。

眾所周知，2017-2018年是句容樓市的黃金時代。

近市區(qū)的碧桂園江南世家，自成商圈的碧桂園鳳凰城，以及近南京仙林的寶華眾多樓盤，是投資客眼里的香餑餑。

江南世家，高峰期新房價格達1.2萬/㎡；

寶華的恒大雅苑、招商國際E城等，次新房價有過1.5-1.7萬/㎡的峰值，朗詩萬都玲瓏樾，更是帶領寶華沖破2萬/㎡大關；

至于碧桂園鳳凰城，下面兩張圖夠直觀吧？同樣是88㎡戶型，放到二手房市場，2018年底總價87萬，如今直接縮水近一半。

“2018年下半年起，火熱的行情開始剎車，不到一年時間，句容代表性小區(qū)的二手房價，下跌5000元/㎡不足為奇。再后來，收緊的貸款政策、口罩因素等，徹底讓句容樓市‘熄火’?！毙±钫f。

在小李看來，比客戶“隱身”更可怕的是句容的天量庫存，“舉個例子，超大體量的鳳凰城，同一種戶型，小區(qū)里可能有幾百套甚至上千套同款，想出手太難了?！?/p>

而小李自己，也是這輪行情下行的“局中人”。2017年，他在市場高位時買了寶華的恒大雅苑，“當時單價超1萬2，現(xiàn)在跌到8千，加上銀行利息，虧到內心滴血！”

當投資客一波波降價逃離，新房被動內卷。想沖出重圍，只能火拼價格。江南世家云頂，可不就是這邏輯嘛。

3

當下，核心城市確定性相對高，比如上海，蘇州，南京。但依附這些城市的三四線小城，可就難了。

比如南京都市圈的另一位成員：汊河。

不少南京人還記得汊河孔雀城吧？2017年6月，項目推出1044套房，高層均價約8500元/㎡，洋房均價約11000元/㎡。為了“限流”，開發(fā)商凌晨3點開啟認籌，并嚴格限號，手慢無。

無獨有偶，同年年底，汊河金地都會藝境首開，高層房源毛坯均價11000元/㎡，首開當天就賣完，熱度令人震驚。

如今是什么光景？

此前，微博上有買房人“哭訴”：當年以近11000元/㎡的單價在汊河買了房，后來降價到7000元/㎡也沒人接手。

唏噓間，不覺想起最近的熱搜：男子花10萬元在河南鶴壁買了8套房，最便宜的一套總價僅1000元，你沒看錯，是總價。

為什么會這樣？

歸根結底，鶴崗、鶴壁、句容、汊河……缺少產業(yè)、配套的，屬于人口流出型的城市，何談流通性？當冷氣籠罩樓市，房價自然經不住考驗。

看到這里，你還在困惑到底要不要低價上車都市圈？

答案其實很簡單：就像小李說的，自住當然是抄底的好機會，投資啊，我勸你繞道。