房地產(chǎn)市場(chǎng)是有規(guī)律的，該漲就漲，該跌就跌，不是一個(gè)包贏的游戲。

現(xiàn)在很多人今天考慮的不是要不要買房，以及房?jī)r(jià)要不要繼續(xù)漲，而是保住工作、找到工作，不降薪。

房?jī)r(jià)大幅下跌，老百姓有損失，但是誰的損失最大，還真不好說。

這兩天，有位專家說：“如果房?jī)r(jià)大幅下跌，最吃虧的是普通老百姓”。

我去看了下跟帖，普通網(wǎng)民都在罵他。看來，普通人都不普通啊，不好忽悠。

發(fā)言的背景是：在今年的第五屆外灘金融峰會(huì)期間，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任張曉晶接受財(cái)經(jīng)雜志專訪時(shí)做了上述表示。

01

房?jī)r(jià)跌了，寒門子弟還是買不起

作為論者，我肯定不能斷章取義，所以，我認(rèn)真去看了媒體采訪的全文。

張曉晶的有些觀點(diǎn)還是有一定道理的，比如“從區(qū)域發(fā)展角度，人口大量流入城市群、都市圈、增長(zhǎng)級(jí)，這些地方是缺房子的”。理論上是這樣，但是缺不缺還是要拿數(shù)據(jù)說話。

張曉晶還說： “新市民、農(nóng)民工非常缺房子，保障性住房供應(yīng)尤為重要。這一塊兒供給應(yīng)該主要由政府來做，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的投資”，“建議加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，大型央企可以挺身而出”，這些觀點(diǎn)你也很難反駁。

張曉晶說了一句“如果房?jī)r(jià)大幅下跌，最吃虧的是普通老百姓”，為什么把老百姓惹毛了呢？

比如，在某家庭收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，有個(gè)剛上班的兒子，月薪幾千，但是家里兩位老人退休金很高，兒子準(zhǔn)備買婚房，你覺得他們是愿意房?jī)r(jià)下跌還是上漲？

再比如，一家人只有一套自住房，也不打算賣，想買套房子改善居住環(huán)境，現(xiàn)在他們看中的一套房子從800萬跌到了500萬，請(qǐng)問：這家人開心嗎？

專家估計(jì)一時(shí)語塞。

雖然房?jī)r(jià)跌了一些，但是，對(duì)于住在一二線城市的拿著微薄收入的寒門子弟來說，真買得起嗎？真買不起。

除了啃老，他們沒有更好的辦法。不是他們不想努力，是沒有努力的空間，努力之后賺錢的幾率比80后、70后少很多，房?jī)r(jià)是真的高攀不起。

對(duì)這些寒門年輕人來說，家里在一二線城市沒有房，或者只有一套房，他們又不在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈工作，他們肯定是盼著房?jī)r(jià)下跌的，他們沒有專家那么高的覺悟——覺得只有房?jī)r(jià)上漲，自己才有前途，他們不傻。

專家們差不多得了。

張曉晶說： “中國房產(chǎn)財(cái)富占居民財(cái)富的比重，城鎮(zhèn)大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商業(yè)財(cái)富和其他財(cái)富，包括海外財(cái)富。所以房?jī)r(jià)下跌以后，對(duì)高收入家庭幾乎沒有影響。但對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值占所有財(cái)富價(jià)值比重達(dá)到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，損失就很大”。

我覺得有道理，可是，中低收入家庭如果只是把房子拿來住，房?jī)r(jià)下跌對(duì)他們有多大影響？對(duì)，在賣出的時(shí)候有影響?？墒沁@種影響不是早就應(yīng)該反復(fù)出現(xiàn)嗎？正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有起伏，有出清，這是常識(shí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是有規(guī)律的，該漲就漲，該跌就跌，不是一個(gè)包贏的游戲。

打著“為老百姓好”的名義，希望房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，不要跌，免得損害普通老百姓的利益。這真的合適嗎？

張專家可能不知道， 很多人今天考慮的不是要不要買房，以及房?jī)r(jià)要不要繼續(xù)漲，而是保住工作、找到工作，不降薪。

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在找不到工作的時(shí)候，房子重要嗎？不重要。人，首先得有口飯吃，活著很重要。

02

誰的損失最大還真不好說

張曉晶說“如果房?jī)r(jià)大幅下跌，最吃虧的是普通老百姓”，從另外一個(gè)角度來說，當(dāng)然是錯(cuò)的。

我直接擺一組數(shù)據(jù)：

8月21日，財(cái)政部公布的《2023年7月財(cái)政收支情況》顯示，1-7月累計(jì)，國有土地使用權(quán)出讓收入22875億元，同比下降19.1%。

再看2019年的數(shù)據(jù)：全國政府性基金預(yù)算收入84516億元，同比增長(zhǎng)12%。地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入80476億元，同比增長(zhǎng)12.6%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入增長(zhǎng)11.4%。

這就不用分析了，你懂的。

具體說說城市，中原地產(chǎn)截至2020年12月28日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年有13個(gè)城市的土地出讓金突破千億元，超過32個(gè)城市的土地收入超過500億元，均刷新了歷史記錄。上海以2940億元的土地出讓金位居全國第一，北京則以1887億元位列第五。

2020年，武漢的土地收入仍相當(dāng)可觀，其以1735億元的土地出讓金，位居全國城市排行榜第6名。

2022年武漢的土地總收入只有871億。

我想問一下張曉晶老師對(duì)以上數(shù)據(jù)有什么感受？

我完全理解要穩(wěn)房地產(chǎn)，因?yàn)橐l(fā)工資，要收稅，要搞各種基建，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條也很長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)幾十個(gè)行業(yè)，這些道理我都懂。

可是 房地產(chǎn)下跌的原因很復(fù)雜，而且房地產(chǎn)本身也有周期，有些下跌其實(shí)是沒啥辦法的。

張曉晶只說房?jī)r(jià)下跌對(duì)中低收入家庭帶來的損失，避而不談其他，企圖通過與中低收入人群進(jìn)行利益捆綁并產(chǎn)生共情，一定會(huì)失敗。

為什么？很簡(jiǎn)單， 中低收入家庭很多都只有一兩套房，沒啥錢，而且他們既無力對(duì)抗房?jī)r(jià)因復(fù)雜原因?qū)е碌南碌?，也沒有進(jìn)去再買一套攤低成本的勇氣。

房?jī)r(jià)大幅下跌，老百姓有損失，但是誰的損失最大，還真不好說。