本文來源：時代財經(jīng) 作者：鐘黛

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作為去年銷售額少數(shù)保持增長的房企之一，仁恒置地（Z25.SI，簡稱“仁恒”）也開始了戰(zhàn)略收縮，頻繁進行組織合并。

一名資深獵頭對時代財經(jīng)表示，仁恒近期合并了上海和蘇州公司。而在去年，上海和杭州公司已進行合并。今年內(nèi)，仁恒還打算合并深圳、珠海、?？诠尽?/p>

“之前仁恒有十幾個地區(qū)公司。多次組織合并后，仁恒主要想守住上海、南京、蘇州、杭州和南通等主陣地?！痹撁C頭評價稱。

布局于一二線城市的高端項目，曾讓仁恒的業(yè)績在行業(yè)下行期保有韌性。2022年，其銷售額為680.9億元，同比增長14.3%。在47家樣本房企中，仁恒是唯二保持正增長的企業(yè)。

縱使贏了同行，但房企利潤空間普遍收窄，仁恒也難逃盈利壓力。由于一二線城市限價，以及剛需類產(chǎn)品影響利潤空間，仁恒的毛利率由2018年的46%下降至2022年的27%。

賺錢越來越難了，仁恒也不得不選擇動刀變革。

組織合并，三十年老臣扛大旗

近年來，仁恒董事局鐘聲堅調(diào)整堅持多年的精品路線，由做高端轉(zhuǎn)向做規(guī)模。

2018至2020年，仁恒的合同銷售額從249億元上漲至785億元，年復合增長率超過75%，行業(yè)排名從第80位上升到前50位。

在2021年4月的一場訪談中，鐘聲堅對媒體表示，對于千億目標，“我們一直在想，不敢說?！痹跀U張之路上，仁恒積極拿地、尋求合作開發(fā)，并提出高周轉(zhuǎn)模式。

從人事招聘上，亦可窺得仁恒規(guī)模擴張的步伐。華東地產(chǎn)圈一名獵頭表示：“在2021年初，仁恒還加大了投資拓展人才的招聘，多個區(qū)域都招聘了地產(chǎn)投資總加盟?！?/p>

不料，2021年下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)冷，仁恒不得不急剎車。隨之而來的是，仁恒多次調(diào)整組織架構(gòu)，部分職業(yè)經(jīng)理人出走。

例如，2021年5月，仁恒挖來龍湖背景的孫海波任成都公司總經(jīng)理。在西安，仁恒挖來具有融創(chuàng)背景的陳野任總經(jīng)理。而伴隨著仁恒收縮在成都和西安的投資力度，孫海波和陳野均在到任數(shù)月后便離職。

擔任上海公司總經(jīng)理六年的周軼群，在2021年2月被調(diào)入集團總部，任職執(zhí)行副總裁，分管戰(zhàn)略管理、投資發(fā)展及文旅業(yè)務(wù)。一年后，其離開仁恒，接下旭輝的橄欖枝。同年10月，仁恒置地副總裁盧睿鋒也選擇離職。

而從仁恒內(nèi)部成長起來的人才則逐步扛起大旗。周成和阮信坤為個中典型。

周成加入仁恒超二十年，從南京附屬公司項目經(jīng)理做起，逐步成長為仁恒置地蘇州營運總經(jīng)理。2021年初，他從蘇州調(diào)往上海任總經(jīng)理，接棒周軼群。2022年初，仁恒將杭州的業(yè)務(wù)并入上海，周成的職責范圍又擴大了一些。

阮信坤加入仁恒則已超三十年，曾先后帶領(lǐng)蘇州公司、南通公司做大規(guī)模。2021年初，在南通公司任總經(jīng)理的阮信坤回歸蘇州公司擔任一把手。

“最新的動向是，周成剛剛調(diào)回南京，負責仁恒的一級開發(fā)業(yè)務(wù)。仁恒上海公司和蘇南公司（即蘇州公司）合并成一個區(qū)域，阮信坤負責該區(qū)域?！币幻Y深獵頭對時代財經(jīng)表示。

戰(zhàn)略收縮，調(diào)整重心

財報顯示，2022年，仁恒置地營業(yè)收入287.1億元，同比下降17.6%；地產(chǎn)營收247.2億元，同比下降20.3%。營業(yè)收入主要受交付規(guī)模收縮影響。

期內(nèi)仁恒置地毛利潤為77.5億元，同比下降13.2%，毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個百分點，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多個高均價項目。

其凈利潤為28.7億元，同比下降28.9%，凈利率10.0%，同比下降1.6個百分點，主要受到期內(nèi)投資性理財損失、深圳仁恒芯夢公園計提壞賬準備以及深圳龍崗區(qū)坂田城市更新項目合資企業(yè)壞賬收回損失影響。

2022年，在47家樣本房企中，多達25家房企的銷售額同比降幅超50%，越秀地產(chǎn)（0123.HK）與仁恒成為行業(yè)內(nèi)唯二全年銷售業(yè)績保持同比增長的企業(yè)。仁恒能取得這一成績，主要得益于位于上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市的多個項目集中推售。

去年，仁恒選擇通過小股操盤的方式擴充土儲。在國內(nèi)，其新增土儲建筑面積153.1萬方，同比上升23.2%，拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。新增權(quán)益土地金額為13億元，同比下降82.9%。

截至2022年底，仁恒置地總土儲建面為946.2萬平方米，中國境內(nèi)土儲為913.1萬平方米，同比下降5.3%。

從城市層面來看，南京和蘇州在補倉后總土儲面積居前二，土儲規(guī)模均超過100萬平方米，未來寧蘇錫滬等長三角城市銷售占比將進一步提升。

一名熟悉仁恒的資深地產(chǎn)人認為，仁恒在海上源項目以后沒獨立拿過地。以后，仁恒在上海主要做代建。所以蘇州合并上海在情理之中。

仁恒官方已下調(diào)2023年的銷售預期，大概在450億元到500億左右，而其2022年的合約預售為680.9億元。

穆迪也預測，由于仁恒土地補充明顯放緩，該公司2023年合同銷售額將同比下降約20%-25%。其毛利率率將從2022年的27%下降至2023年的22%左右。