樓市半月談

本報記者 夏金彪

房地產(chǎn)市場逐步回暖，實現(xiàn)良好開局。近日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，二手住宅價格環(huán)比全線止跌。

房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)得益于2022年以來和地方房地產(chǎn)政策的持續(xù)發(fā)力，合理購房需求得到了釋放。從供給端來看，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，房企流動性緊張得到了緩解；“保交樓”相關(guān)政策保障了購房人的合法權(quán)益，增強了房企和購房者對房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。從需求端來看，各地因城施策，松綁限購、降首付比例、降貸款利率、支持多孩家庭等政策，大力支持剛性和改善性購房需求。

不過，房地產(chǎn)市場回暖主要表現(xiàn)在一二線熱點城市，更多城市還處在“止跌”的階段。目前，大部分三四線城市和弱二線城市雖有反彈，但市場仍然面臨不小的壓力，未來還可能出現(xiàn)波動，市場持續(xù)性復蘇還需要時間。

房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對于今年經(jīng)濟社會工作至關(guān)重要。今年的政府工作報告有多處涉及房地產(chǎn)：其中，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；加強住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題備受市場關(guān)注。據(jù)悉，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險在政府工作報告中首次提及。

過去多年，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴大市場份額，以滿足居民對住房的需求。不過，這種傳統(tǒng)模式也導致了房地產(chǎn)市場過度金融化，行業(yè)風險積聚。目前，隨著我國人口增速放緩和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，傳統(tǒng)的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已不可持續(xù)。

復蘇的房地產(chǎn)業(yè)要防范重走“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”老路，亟待向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

應(yīng)該看到，對房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索是一項系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換需要一個過程。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，找出一條適應(yīng)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的路徑。

近年來，在房住不炒、租購并舉的政策定位下，我國正在構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的路徑逐漸清晰。

今年的政府工作報告再次強調(diào)，要加強住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題。目前，新市民有3億左右，他們是房地產(chǎn)市場的“生力軍”，解決好新市民等住房問題將是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容。

可以預見，房地產(chǎn)新發(fā)展模式將堅持房住不炒、租購并舉，以租托底，建立銷售和租賃兩個市場，以不同政策協(xié)同實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和民生保障雙重目標。今后，長租房市場、保障性租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造和房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域有望獲得更多政策的支持，盡早轉(zhuǎn)型新模式的房企也將獲得先機。