本報(bào)記者 李曉紅

隨著市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，北京樓市活躍度回升，尤其是自2月份以來，北京熱門區(qū)域新盤的到訪量明顯增多，新房成交規(guī)模和價(jià)格同環(huán)比均有所增長(zhǎng)。整體來看，2023年一季度，北京樓市保持復(fù)蘇節(jié)奏，正穩(wěn)步恢復(fù)。

部分區(qū)域熱度提升

從事互聯(lián)網(wǎng)工作的劉立今年想改善一下住房條件，減少通勤時(shí)間。他把房子選在了位于北京昌平區(qū)霍營(yíng)東路的紫金書院。劉立告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，紫金書院向南臨近海淀、朝陽，向北是昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)核心未來科學(xué)城，又緊鄰人大附中昌平學(xué)校，交通便利，基本上符合他的預(yù)期。

事實(shí)上，昌平區(qū)是2022年北京的供地大戶，區(qū)內(nèi)北七家、生命科學(xué)園等多個(gè)小板塊均有供地。2023年開年以來，昌平區(qū)的供地依舊是房企競(jìng)奪的熱門。昌平區(qū)正成為樓市的熱門區(qū)域。

“北京樓市的需求結(jié)構(gòu)仍以剛需、剛改客群為主?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴本報(bào)記者，目前來看，大興區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)是成交排名前三，豐臺(tái)區(qū)是第四位。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-2月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額141.25億元，網(wǎng)簽面積16.94萬平方米，成交熱點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在豐臺(tái)區(qū)、東城區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)。

具體來看，1月份，昌平區(qū)成交592套，奪得各區(qū)域成交套數(shù)銷售冠軍。大興區(qū)成交463套，居第二位。豐臺(tái)區(qū)成交384套，居第三位。昌平區(qū)的漲幅也可觀，懷柔區(qū)、平谷區(qū)等區(qū)域環(huán)比降幅顯著。

2月份，大興區(qū)成交493套，奪得各區(qū)域新房市場(chǎng)成交套數(shù)銷售冠軍，西紅門板塊的項(xiàng)目成交活躍。順義區(qū)成交488套，居第二位。豐臺(tái)區(qū)成交409套，居第三位。海淀區(qū)因部分項(xiàng)目集中簽約帶動(dòng)，環(huán)比漲幅居城六區(qū)首位。順義區(qū)后沙峪板塊、仁和板塊等漲幅可觀。遠(yuǎn)郊四區(qū)成交環(huán)比均增，其中懷柔區(qū)、平谷區(qū)漲幅顯著。

“從樓市成交量來看，北城一直是熱點(diǎn)區(qū)域，究其原因，主要是產(chǎn)業(yè)聚集、企業(yè)多、密集的高新科技企業(yè)人才聚集。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超告訴本報(bào)記者，此外，受疫情影響，春節(jié)后購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，推動(dòng)了樓市逐步回暖。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴本報(bào)記者，大興區(qū)、昌平區(qū)等成交量較高跟新房供給量、供給與購(gòu)房者需求匹配度較高等因素密切相關(guān)，區(qū)域內(nèi)區(qū)位良好、擁有優(yōu)質(zhì)配套資源、企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)較大的項(xiàng)目銷售表現(xiàn)較好。

此外，黎乃超介紹，傳統(tǒng)剛需成交主力板塊集中在房山良鄉(xiāng)、順義仁和、通州亦莊新城，近期懷柔科學(xué)城、回龍觀、昌平陽坊鎮(zhèn)有階段性成交增長(zhǎng)。不過，亦莊新城供應(yīng)乏力，后續(xù)成交將有所收縮。改善型成交主力板塊集中在海淀永豐、昌平回龍觀，受近期放量影響，成交占比明顯增加；城市副中心、大興西紅門、開發(fā)區(qū)河西、朝陽崔各莊板塊成交占比保持穩(wěn)定。

“剛需成交占比自2021年10月以來首次超越改善成交占比，2023年開年剛需明顯走強(qiáng)，有望帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)周期。盡管剛需修復(fù)明顯，但北京市商品住宅的成交主力依然是‘改善+高端’，成交套數(shù)占比約60%，金額占比約80%。對(duì)北京市場(chǎng)而言，激發(fā)改善型需求對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)更具有積極意義。”黎乃超表示。

改善型需求進(jìn)一步釋放

當(dāng)前，在購(gòu)房者買房越發(fā)理性的市場(chǎng)預(yù)期下，改善型需求進(jìn)一步釋放，尤其是高信用房企旗下性價(jià)比高的改善型樓盤去化較好。

郭毅告訴本報(bào)記者，改善型客群在購(gòu)房的選擇上更關(guān)心房子本身的地段位置、周邊配套資源以及房子本身的品質(zhì)等，聚焦于提升生活品質(zhì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從北京置業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，90-140平方米成交占比提升，改善客戶購(gòu)房意愿相對(duì)較好。2023年1-2月，北京市新建商品住宅90-140平方米共成交2832套，同比增長(zhǎng)19.1%，占比為41.9%，較2022年同期提升10.2個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下成交2580套，占比38.1%，較2022年同期下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，大興、昌平、順義等區(qū)90平方米以下住宅成交套數(shù)超過300套，部分板塊如昌平區(qū)回龍觀、大興區(qū)龐各莊、順義區(qū)勝利街道-光明街道-石園街道-仁和鎮(zhèn)等板塊成交量相對(duì)較大；大興、昌平、朝陽、順義、豐臺(tái)等區(qū)90-140平方米戶型成交套數(shù)較高，豐臺(tái)、朝陽、東城等區(qū)140平方米以上住宅成交熱度較高。

郭毅認(rèn)為，剛需置業(yè)要聚焦于最核心的需求來選擇適合的房子。改善型置業(yè)應(yīng)關(guān)注一些確定性的價(jià)值，比如，區(qū)位地段是否有優(yōu)勢(shì)，是否是品牌房企開發(fā)，物業(yè)公司能否提供持續(xù)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，戶型功能空間能否滿足家庭居住生活需要等。

在黎乃超看來，“房住不炒”將是長(zhǎng)期共識(shí)，不會(huì)再出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象，有需求買就對(duì)了，對(duì)于剛需、改善型、高端改善需求者來說，現(xiàn)在是政策穩(wěn)定期，可以積極入手。在北京買房結(jié)合自身情況重點(diǎn)是選對(duì)片區(qū)，配套有優(yōu)勢(shì)，選擇大型、實(shí)力房企對(duì)住房品質(zhì)有保障。

陳文靜建議，購(gòu)房者在置業(yè)選擇上，需要結(jié)合自身狀況選擇合適的項(xiàng)目，選擇配套相對(duì)完善、性價(jià)比較高的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目未來抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)、流動(dòng)性也較好。同時(shí)，要選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的項(xiàng)目，降低出現(xiàn)交付問題的概率。