原標(biāo)題：“深圳后花園”跌下神壇 小城惠州何去何從？

一年前，“惠州海景房白菜價”火上熱搜；一年后，同樣的劇情再度上演。近日，一則“惠州154平方米海景房僅售25萬元”的消息火爆全網(wǎng)。雖然當(dāng)?shù)刂薪榛鹚俦僦{，但惠州房價暴跌的面紗已然掀開，跌落神壇更是必然事件。

過去十余年，惠州的經(jīng)濟發(fā)展和樓市起伏，都與深圳緊密相連。深圳產(chǎn)業(yè)外溢、樓市行情上漲，惠州也跟著起飛；如今深圳產(chǎn)業(yè)升級、樓市開始降溫，惠州也迅速。失去“大腿”的惠州，究竟該何去何從？

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昔日火爆

惠州的樓市，是與深圳深度捆綁的。

2006-2015年，惠州房價僅從3000-4000元漲到5000-6000元，十年未翻一倍，被稱為珠三角“鬼城”。直到2014年，深圳樓市開始大漲，同時提出打造灣區(qū)經(jīng)濟，加強深莞惠合作，惠州樓市才迎來上漲機遇。2015-2019年，惠州房價一路猛漲，均價突破萬元大關(guān)，五年增長一倍左右。

2020-2021年，隨著深惠城際、深大城際等項目陸續(xù)簽約，深圳地鐵延至惠州的消息流出，以及深圳購房政策收緊，惠州更是成為許多深圳客的絕佳選項?；葜莘績r一路攀升至1.35萬元，一度領(lǐng)漲全國70個大中城市，成交量也位居三四線城市之首。

受益于房地產(chǎn)市場大熱，惠州的經(jīng)濟也在高速增長。2015-2018年，惠州經(jīng)濟總量從3000億元跨上4000億元臺階，增幅29.5%，比廣州（21.1%）、佛山（23.1%）還猛。2020-2022年，惠州GDP增幅27.9%，更是高居全省之首。

然而高增長的背后，也埋下了不小的隱憂。2015-2019年，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資從600億攀升至1150億，占固定資產(chǎn)投資的比重也從32.8%升至54.7%。實體經(jīng)濟遭受沖擊，工業(yè)投資占比從38.5%降到25.1%。2019年，惠州規(guī)上工業(yè)增加值增速僅有1.8%，電子、石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)分別增長1.0%、-3.9%，均低于規(guī)上工業(yè)增速。

惠州的賣地收入越來越多，土地財政依賴度也是一路走高。2017年，惠州賣地收入首次超過百億，2018年超過200億，2020年甚至突破500億，土地財政依賴度飆升至120%以上，位居全國前列。

瘋狂開發(fā)造成了海量庫存。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分別達到29個月、34個月和23個月，幾乎都在2年以上。如此情形，在短期需求透支之后，必然面臨的結(jié)果。

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跌落神壇

2021年下半年開始，隨著深圳樓市逐漸降溫，惠州樓市也走下神壇，不僅房價一路走低，成交量也斷崖下滑。

2023年底，惠州房價已跌破萬元大關(guān)，相較1.35萬元的高點跌落了25%以上。截至今年1月份，惠州新房價格已經(jīng)連跌9個月，二手房價格也已連跌6個月。去年全市累計成交住宅56956套，為2015年來最低數(shù)據(jù)，相比2020年跌落了60%以上。

近兩年，惠州樓市亂象頻出，高額返傭、五折賣房等行為屢見不鮮，引發(fā)不少輿情事件。比如去年中秋國慶假期，保利陽光城從前兩年的1.5萬元/平方米的備案價水平，通過中介實施高額返傭，直接降至折合7800-8500元/平方米價格對外推售，被主管部門叫停鎖盤。

即使是以價換量，惠州本地顯然也無法消化如此龐大的庫存。根據(jù)樂有家發(fā)布的2021年購房數(shù)據(jù)，惠州購房者中深圳客占比高達58%，本地購房者僅有20%。因此，當(dāng)剛需透支、投資客離場，惠州面臨的就是“困難模式”。

雪上加霜的是，惠州的人口還在負(fù)增長。2022年，惠州常住人口605.02 萬人，較2020年、2021年分別減少0.7萬人、1.58萬人。即使惠州2022年GDP增速（4.2%）高居全省之首，也沒能阻止人口流出。

這背后的原因，一是惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展不強，二是居民收入水平不高。

作為珠三角工業(yè)大市之一，惠州擁有電子信息、石化能源新材料兩大核心支柱產(chǎn)業(yè)，占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值的65%以上。電子信息雖然是吸納人口的主力，但主要承接深圳資源外溢的惠州尚處于產(chǎn)業(yè)鏈底端，很難吸納高水平人才。加上惠州居民人均可支配收入排在珠三角倒數(shù)第三，其對普通打工人的吸引力也是平平。

如今，深圳制造業(yè)正飛速邁向高端，樓市也在逐漸降溫，的惠州出路何在？

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出路何在

相比跌落神壇，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今的惠州樓市更像是回歸合理狀態(tài)。某房企人士在接受媒體采訪時表示，“經(jīng)過這一漲和大跌，再給一點時間，相信市場接下來會慢慢回歸到更為合理狀態(tài)?！?/p>

實際上，雖然房價與成交量大跌，但回歸合理的樓市其實并不一定是壞事。究其根本，努力發(fā)展自身經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，提升生活環(huán)境與收入水平，才是城市發(fā)展的康莊大道。

2023年，惠州的經(jīng)濟成績單還是非常亮眼的——經(jīng)濟總量5639.68億元，穩(wěn)居全省第五；同比增長5.6%，位居全省第四。

投資結(jié)構(gòu)也在優(yōu)化——工業(yè)投資增長13.8%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長24.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降4.6%。工業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比重46.7%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資高出16.2個百分點。

工業(yè)經(jīng)濟可圈可點——重點產(chǎn)業(yè)中，電子行業(yè)增長8.1%，石化能源新材料行業(yè)增長5.9%，生命健康制造業(yè)增長7.7%。超高清視頻和智能家電、新能源電池兩大產(chǎn)業(yè)集群入選“2023中國百強產(chǎn)業(yè)集群”，制造業(yè)競爭力初步顯現(xiàn)。

放眼未來，惠州的機遇仍在。去年9月廣汕高鐵通車，惠州“1市3線9站”高鐵站線格局落成，全面融入“廣深半小時經(jīng)濟生活圈”。同年12月，《深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃》公布，惠州成為深圳都市圈的兩大副中心之一，城市全域“入圈”，無疑是重大利好。

根據(jù)規(guī)劃，未來惠州將培育壯大石化能源新材料、高端電子信息、生命科學(xué)等支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)世界級綠色石化產(chǎn)業(yè)高地，打造粵港澳大灣區(qū)（廣東）清潔能源中心。深惠城際、深大城際、深汕鐵路等項目加快建設(shè)，惠州也將全面融入“軌道上的大灣區(qū)”。

機會是留給有準(zhǔn)備的人的。努力打磨自身，惠州未來必能厚積薄發(fā)、更上層樓。

參考資料：

[1] 各地統(tǒng)計局

[2] 比深圳還猛，房價漲幅全國第一！惠州這座城市，要被盯上了？功夫財經(jīng)

[3] 新房成交套數(shù)超深莞兩城總和，誰還在買惠州房子？中國房地產(chǎn)報