原標(biāo)題：京滬樓市新政首個(gè)周末:有樓盤72小時(shí)不打烊,購(gòu)房者看多買少仍觀望,藥效有多久?

出品｜焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

北京新政后的首個(gè)周末，段念將北京多個(gè)新盤都看了一圈。兩年前，她在北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)置了一套二手房，雖然房?jī)r(jià)有所下降，但是她說自己并不后悔買房，因?yàn)槭恰白　?，不?huì)賣。

她告訴搜狐財(cái)經(jīng)，12月16日上午，中建·玖玥府選房現(xiàn)場(chǎng)很火熱，比較看好萬科東廬通州項(xiàng)目，未來通州可能會(huì)放開限購(gòu)，因?yàn)閯?shì)在必行?，F(xiàn)在的市場(chǎng)情況是，部分樓盤看房人群比較火熱，位置不好的新房樓盤表現(xiàn)一般，二手房不好逆轉(zhuǎn)，分化特別嚴(yán)重。

從她考察的樓盤來看，之前購(gòu)房者意志不是很堅(jiān)定，因?yàn)榭陀^原因沒有下手買，政策出來之后，因?yàn)槭赘都袄氏陆?，政策?duì)部分購(gòu)房者有觸動(dòng)作用。但是，另外一部分購(gòu)房者還不起按揭并沒出手，預(yù)期樓市的恢復(fù)還需要時(shí)間。

12月14日，北京、上海同日聯(lián)動(dòng)，祭出“降首付、降利率、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)”樓市大招。至此，北上廣深一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”“首付比例下調(diào)”、“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”等相關(guān)政策工具箱已經(jīng)悉數(shù)出臺(tái)。

搜狐財(cái)經(jīng)通過多方對(duì)話上海及北京多位購(gòu)房者及業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，此次新政對(duì)目前北京及上海樓市有一定作用。某位上海業(yè)內(nèi)人士稱，這次力度很大，對(duì)于促成交作用比較大，上海周末多個(gè)樓盤引來較大到訪量。

另一位幾年前在北京郊區(qū)購(gòu)房的李莉看到新政的力度之后，萌生了想要換房的沖動(dòng)。她說，最受不了的就是通勤，想要將郊區(qū)的房子換成市內(nèi)的“老破小”。

此外，從開發(fā)商推量及成交結(jié)果來看，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，北京大興綠城曉月和風(fēng)項(xiàng)目推出加推72小時(shí)不打烊活動(dòng)，而中建·玖玥府新政之后首開銷售了31.2億元。

從政策力度來看，搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在首付比例方面，北京及上海限定范圍及下降幅度相似，但是在房貸利率方面，上海的政策力度比北京更為寬松。

根據(jù)央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，北京新發(fā)放房貸利率最低為4.2%，最高為4.8%；上海新發(fā)放房貸利率最低為4.1%,最高為4.5%。

就普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看，上海像深圳一樣，直接取消了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而北京沒有全部取消。北京對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：5環(huán)以內(nèi)單價(jià)為8.5萬元/平米；5環(huán)到6環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為6.5萬元/平米；6環(huán)外達(dá)標(biāo)的房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4.5萬元/平米，無總價(jià)限制。當(dāng)前四個(gè)一線城市均已出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，尤其體現(xiàn)在商業(yè)銀行貸款層面。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴搜狐財(cái)經(jīng)，這一波政策從對(duì)市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)作用來看，上海相對(duì)明顯，北京可能作用表現(xiàn)比較平淡。上海從一線看房到實(shí)際成交都有所提升，但是北京只是看房人群的數(shù)量有一點(diǎn)點(diǎn)的上升。從實(shí)際的認(rèn)購(gòu)和成交的表現(xiàn)來看，沒有那么理想。相比9月1號(hào)“認(rèn)房不認(rèn)貸”這輪政策對(duì)北京市場(chǎng)的拉動(dòng)作用相對(duì)比較平緩。

“不是說像上一次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’可能疾風(fēng)驟雨式的擠壓了。這一次政策與上一次還是在效力上和效果上有明顯的不同?！?/p>

在郭毅看來，一方面“認(rèn)房不認(rèn)貸”已經(jīng)激活了批北京改善家庭，新增的購(gòu)房家庭數(shù)量相對(duì)有限。再者降首付大家考慮到的還是實(shí)際月供的生活成本和壓力的問題。所以，目前購(gòu)房者考量的更多還是主動(dòng)減杠桿，而不是加杠桿，這與政策調(diào)動(dòng)力可能還有一點(diǎn)點(diǎn)差距。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)也能看出上海樓市的優(yōu)勢(shì)。從11月70城新房?jī)r(jià)格上漲城市來看，上海漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為0.6%，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房成交量也呈現(xiàn)明顯增加態(tài)勢(shì)，或在部分優(yōu)質(zhì)改善盤火熱認(rèn)購(gòu)的拉動(dòng)下，上海新房整體成交量?jī)r(jià)可觀。

當(dāng)然，新政確實(shí)為未購(gòu)房者及已購(gòu)房者降低了成本。某位已經(jīng)在上海置業(yè)的女士稱：“我新房還沒交付，那到時(shí)候契稅又能少交一點(diǎn)了。”更多的被訪者則向搜狐財(cái)經(jīng)表達(dá)了觀望的情緒。

一位常年在北京的打工者對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)稱不會(huì)買：“我10月份開始就失業(yè)，社保已經(jīng)斷繳，即便補(bǔ)上了，也沒有收入。”另一位常年關(guān)注北京樓市的業(yè)內(nèi)人士則指出，降利率可以少還點(diǎn)利息，至于降首付，本來也不會(huì)多貸款，也沒太有作用。另一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為：“干脆把限購(gòu)也取消了吧”。

雖然政策力度略有不同，但是58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴搜狐財(cái)經(jīng)，北京上海的政策整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，但采取大幅度下調(diào)二套首付比，則明顯給出市場(chǎng)更大。預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)再有大政策落地，明年一季度末，一線城市或會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn)。

“從深圳11月底出臺(tái)優(yōu)化購(gòu)房政策的效果來看，安居客線上熱度出現(xiàn)快速上漲，并持續(xù)了近半個(gè)月，同時(shí)也帶了11月市場(chǎng)成交量有效提升。因此，北上的政策效力預(yù)計(jì)也將在12月樓市熱度提升和成交量提升，雙雙得到體現(xiàn)?！睆埐ǚQ。

盡管政策效能可觀，但是多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表達(dá)了“不可持續(xù)性”的觀點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“接下來，京滬市場(chǎng)情緒會(huì)再來一波改善，交易量再?zèng)_一波。明年一季度，如果市場(chǎng)還沒有明顯升溫，京滬深將放松郊區(qū)限購(gòu)?！?/p>

他認(rèn)為，這一可能和“認(rèn)房認(rèn)房不認(rèn)貸”那波差不多，現(xiàn)在也不能說郊區(qū)限購(gòu)放松才是大招。明年再看春節(jié)之后的市場(chǎng)表現(xiàn)。如果說表現(xiàn)不好，有可能會(huì)把郊區(qū)限購(gòu)放松這一條也放出來，那就是類似廣州做法。

據(jù)了解，就目前北上廣深樓市來看，僅有廣州推出部分郊區(qū)取消限購(gòu)的政策。

郭毅也認(rèn)為，政策還留有再調(diào)整的空間。從房貸利率來看，目前北京還是執(zhí)行著全國(guó)最高的利率水平。所以，當(dāng)下如果剛改著急出手購(gòu)房，那么未來政策進(jìn)一步優(yōu)化時(shí)，有可能踩空。于剛性改善家庭來說，更多的還是考量自身的收入水平、就業(yè)狀況，以及實(shí)際的購(gòu)房需求，這和政策優(yōu)化筑底的時(shí)間點(diǎn)的匹配度，所以并沒有那么著急。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則告訴搜狐財(cái)經(jīng)，北京、上海三四月份后面還會(huì)有政策，因?yàn)槭赘侗壤档?，包括普通住宅?biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容廣州九月份已經(jīng)調(diào)整，北京、上海12月份落地，已經(jīng)明顯有些滯后。明年三四月份針對(duì)郊區(qū)或出臺(tái)限購(gòu)政策，形成針對(duì)人才的限購(gòu)定向?qū)捤纱蟾怕示蜁?huì)執(zhí)行。

“藥不能停，一碗一碗地喝，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)走出ICU……”楊紅旭如此向搜狐財(cái)經(jīng)解釋道。

一邊是京滬樓市政策下“猛藥”促進(jìn)成交，另一邊樓市境況仍然不容樂觀，從價(jià)格來看，市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份70城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，其中，二手房無一上漲城市，創(chuàng)近年來新低，環(huán)比跌幅也在進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)信心的恢復(fù)緩慢而曲折，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于盤整階段。等級(jí)城市新房、二手房全線下跌，一線城市二手房?jī)r(jià)格下行壓力顯著。

對(duì)此，張波指出，“以價(jià)換量”在熱點(diǎn)一二線城市表現(xiàn)明顯，11月包括北京、上海、深圳在內(nèi)的不少城市二手房成交量都出現(xiàn)環(huán)比上漲，同時(shí)伴隨著一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.4%，這本身就是“以價(jià)換量”的直接體現(xiàn)，一旦成交量不斷上漲，說明價(jià)格已筑底，下一步房?jī)r(jià)下探的空間相對(duì)有限。

另一位常年關(guān)注北京的業(yè)內(nèi)資深人士向搜狐財(cái)經(jīng)透露，之前降價(jià)降幾十萬的那部分房源，是著急賣的部分，接下來不著急賣的房源價(jià)格也不會(huì)下跌那么狠。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪則指出，政策持續(xù)力減弱，市場(chǎng)情緒底部徘徊或許依然是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足的重要影響因素。

為救樓市，今年政策持續(xù)加碼。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2023年9月出臺(tái)松綁政策144次達(dá)年內(nèi)峰值，10月降至86次，11月政策頻次及力度進(jìn)一步減弱，降至79次。

從供給端來看，進(jìn)入12月，高層頻頻發(fā)聲金融支持房地產(chǎn)，尤其加大了對(duì)民營(yíng)房企的融資支持力度，為市場(chǎng)信心回升注入動(dòng)力，而且京滬兩城先后發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策的通知，向市場(chǎng)釋放了強(qiáng)烈的積極信號(hào)，關(guān)榮雪稱，預(yù)計(jì)在利好政策的持續(xù)加持下，市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)回升。

張波則認(rèn)為，下一步市場(chǎng)的提振還需要從兩方面入手，一方面在需求側(cè)拉動(dòng)，尤其是一線城市的需求側(cè)恢復(fù)是重點(diǎn)，12月14日京滬兩地的政策預(yù)計(jì)可以起到積極作用，一線城市的復(fù)蘇將在明年有效帶動(dòng)更多熱點(diǎn)二三線城市復(fù)蘇。另一方面推進(jìn)供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)出清，改善房企整體融資環(huán)境也值得關(guān)注，尤其對(duì)民營(yíng)房企的融資會(huì)持續(xù)加大，緩解企業(yè)流動(dòng)性緊張局面。

（注：段念、李莉均為化名）