網(wǎng)傳得物創(chuàng)始人楊冰溢價(jià)近三成買下1.58億的豪宅。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的當(dāng)下，豪宅市場(chǎng)卻是一枝獨(dú)秀，大佬們?yōu)榱速I下越來(lái)越稀缺的極品房源，不惜重金。然而，在豪宅新盤不斷涌現(xiàn)之下，豪宅還能一直保值下去嗎？

2023年到底適不適合買房？對(duì)于一些視豪宅為門面的商業(yè)大佬來(lái)說(shuō)，這是個(gè)難得的撿漏機(jī)會(huì)。

7月1日，京東拍賣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海知名豪宅綠城黃浦灣的一套住宅，以1.58億元的價(jià)格成交，較起拍價(jià)1.25億元溢價(jià)26.4%，算下來(lái)單價(jià)34.4萬(wàn)元/平方米，刷新了綠城黃浦灣的成交紀(jì)錄。

整個(gè)拍賣過(guò)程，引來(lái)上萬(wàn)人圍觀。房源本身夠稀缺，而最終的買家，更是讓這宗知名豪宅，有了更多話題性。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)確認(rèn)書(shū)，代碼為“182398717”的競(jìng)拍人名為楊冰。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，其或?yàn)榛潴w育聯(lián)合創(chuàng)始人、得物創(chuàng)始人兼CEO楊冰。

目前，得物方面對(duì)此并未有官方回應(yīng)。但吃瓜群眾們已經(jīng)在財(cái)富榜上，看到了楊冰敢于溢價(jià)買房的財(cái)力。

在今年3月23日胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2023胡潤(rùn)全球富豪榜》上，楊冰以100億元人民幣排在第2191位。4月，楊冰入選2023胡潤(rùn)全球白手起家U40富豪榜。

▲（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

在豪宅云集的上海，很多大佬都想有一個(gè)把家安在黃浦江邊的夢(mèng)。每天望著黃浦江的美景，享受大都會(huì)“心臟”跳動(dòng)的。

因此，即使豪宅淪落到了法拍的命運(yùn)，可這一點(diǎn)不妨礙它們的受追捧度。在樓市萎靡不振的當(dāng)下，這些豪宅的實(shí)力買家們，相繼把豪宅法拍房市場(chǎng)，拍出了天價(jià)。

01、頂豪產(chǎn)品“以稀為貴”

什么級(jí)別才是上海的頂級(jí)豪宅？

大多數(shù)人對(duì)于頂豪概念并不陌生，許多千萬(wàn)級(jí)入市的豪宅房源，都會(huì)被貼上頂豪的標(biāo)簽。但在上海，真正頂級(jí)奢華的豪宅，總是離不開(kāi)“江景資源”。

在頂豪買家們看來(lái)，頂豪的好首先要是好位置，而不是好價(jià)格。因此，眾多集中在浦西外灘等區(qū)域的豪宅，被打上了“江景房”。住在這里的人，會(huì)在臨黃浦江百米距離，享受到一種身臨其境的幸福感。

而在上海，綠城黃浦灣，早已是人盡皆知的頂豪產(chǎn)品了。這個(gè)曾因號(hào)稱“上海第一貴”而轟動(dòng)一時(shí)的頂豪產(chǎn)品，也有著得天獨(dú)厚的臨江條件。從地圖上，它距離黃浦江只有約300米。

很多明星公眾人物，很早就提前入住了進(jìn)去。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，知名藝人楊洋、足球運(yùn)動(dòng)員顏駿凌、薛之謙、李小璐等文體界人士，均在這里居住或持有物業(yè)，很快他們都將成為楊冰的社區(qū)鄰居。

但一線的江景資源，畢竟十分稀缺。頂豪產(chǎn)品始終遵循著“以稀為貴”的樸素道理，能不能買到，不光得看財(cái)力，還得看時(shí)機(jī)。但隨著不少大佬相繼變賣豪宅還債，越來(lái)越多的稀缺頂豪，出現(xiàn)在了“拍賣平臺(tái)”。

譬如，2021年8月，受債務(wù)拖累，資本大佬葉簡(jiǎn)明旗下的20套上海豪宅，面臨拍賣命運(yùn)，拍賣價(jià)值約13億元。2022年，位于上海陸家嘴的超級(jí)豪宅中糧海景壹號(hào)一套近600平米頂層復(fù)式住宅，也同樣擺在了拍賣席，賣家則是曾經(jīng)身家百億的上海灘房地產(chǎn)大佬——陳建銘。

對(duì)于站在家門口就能看到黃浦江江景這樣的誘惑，很少有大佬能抵抗。但畢竟，這樣的江景豪宅少之又少。想要買此等豪宅，一個(gè)路徑就是去法拍市場(chǎng)看看，有沒(méi)有漏可以撿。

因此，雖然淪落到被擺到拍賣席，但頂豪價(jià)格在法拍市場(chǎng)卻表現(xiàn)出了堅(jiān)挺的一面。總價(jià)高昂的頂豪法拍房，常常會(huì)出現(xiàn)多人競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面，還頗受歡迎。

譬如，2022年3月，陳建銘的豪宅在阿里法拍正式開(kāi)拍，當(dāng)天經(jīng)過(guò)141次競(jìng)拍后，以超過(guò)30萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交，總價(jià)高達(dá)1.779億元，刷新了豪宅所在小區(qū)的單價(jià)紀(jì)錄。

而在今年5月初，中糧海景壹號(hào)的一套法拍房，又以42.57萬(wàn)一平的成交單價(jià)，突破陸家嘴房?jī)r(jià)的天花板，令不少人咋舌。

▲（拍賣房源室內(nèi)圖）

這也是頂豪法拍市場(chǎng)的一道獨(dú)特風(fēng)景。在許多實(shí)力派買家眼里，這些面臨拍賣命運(yùn)的豪宅，可遇不可求，買下就是物超所值。因此，只要有“撿漏”的好機(jī)會(huì)，豪宅的業(yè)主便不會(huì)輕易錯(cuò)過(guò)。

當(dāng)然，對(duì)于真正愛(ài)豪宅的業(yè)主而言，這方面更是不差錢了。能被叫做上海豪宅，溢價(jià)肯定不會(huì)低。對(duì)于一些商業(yè)大佬來(lái)說(shuō)，即使后面多加個(gè)零，也并不影響他們對(duì)于豪宅的喜愛(ài)。

因此，即使沒(méi)有法拍房能“撿漏”，只要是真正稀缺的豪宅產(chǎn)品，大佬們下單可是從來(lái)不“怯場(chǎng)”。

不久前便有市場(chǎng)傳聞，有基金經(jīng)理出手豪購(gòu)上海翠湖四期390平米大平層豪宅，該豪宅單價(jià)接近44萬(wàn)一平，總價(jià)值1.7億，比起市場(chǎng)均價(jià)25萬(wàn)高了近一倍。

▲（上海北外灘，朝向陸家嘴視角。圖源/視覺(jué)中國(guó)）

對(duì)此，「市界」聯(lián)系上海豪宅二手市場(chǎng)的一位經(jīng)紀(jì)人了解到，“上述豪宅的確是以44萬(wàn)一平的價(jià)格成交了，但買家究竟是不是基金經(jīng)理，并沒(méi)有實(shí)際的證據(jù)。”

02、最強(qiáng)理財(cái)產(chǎn)品

對(duì)于價(jià)格過(guò)億的上海頂豪產(chǎn)品而言，它的價(jià)值早已脫離了單純的居住屬性。和普通房子相比，豪宅真正具備的是兩種價(jià)值：一方面是奢侈品，另一方面是投資標(biāo)的。

作為奢侈品的一面，大佬們除了計(jì)算它的價(jià)格是否合理，心情也重要。比如馬云、馬化騰偏好香港寶地；李嘉誠(chéng)買房更看重風(fēng)水。

而作為投資屬性，買頂級(jí)豪宅的好處在于不僅風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率也很高。一位上海主做豪宅的中介對(duì)「市界」表示，“目前，上海整體的房源市場(chǎng)從賣房轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方。但對(duì)于8000萬(wàn)以上的豪宅產(chǎn)品，影響很小?！?/p>

而和頂豪產(chǎn)品的極度稀缺不同，價(jià)格區(qū)間在2500萬(wàn)-7000萬(wàn)元左右的豪宅市場(chǎng)更加熱鬧。不僅成交熱度不斷創(chuàng)新高，上海豪宅一上市就被搶光的消息，更是層出不窮。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年5月，新房總價(jià)2500萬(wàn)元以上房源共成交187套，環(huán)比上漲16%；成交均價(jià)130925元/平方米，均價(jià)環(huán)比漲幅約2%。

而可能顛覆普通人認(rèn)知的是，這些豪宅受歡迎的一個(gè)原因在于：便宜。聽(tīng)起來(lái)，這頗有些魔幻現(xiàn)實(shí)主義。但在“倒掛”的價(jià)格機(jī)制下，買豪宅成為“買到即賺到”的典型。

所謂“價(jià)格倒掛”，是因?yàn)樾路款A(yù)售都需要政府頒發(fā)的預(yù)售許可證，新房出售的價(jià)格是受限的。按照市場(chǎng)規(guī)律，新房房?jī)r(jià)要比周邊二手房?jī)r(jià)格更高。

不久前，在全國(guó)樓市萎靡的當(dāng)下，眾多實(shí)力買家掀起了搶房潮，搶的房子還是豪宅云錦東方。

為了成功搶到房子，眾多買家，甘愿頂著上海30多度的烈日排隊(duì)，只為能夠順利遞交上“云錦東方”的認(rèn)籌資料。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商對(duì)這些人并不是那么歡迎。

為了攔住更多買房人，開(kāi)發(fā)商列了一系列苛刻的買房條件。比如，必須在開(kāi)發(fā)商指定的銀行里繳存千萬(wàn)資金并凍結(jié)，繳納500萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金，同時(shí)還需要提供12個(gè)月的銀行流水等等。

但即使如此，上海的實(shí)力買家們還是把云錦東方的認(rèn)籌率，沖到了905%。原因很簡(jiǎn)單， 只要搶到這里的一套房子，就躺賺2000萬(wàn)。

一二手倒掛如此嚴(yán)重的樓盤，不僅僅是云錦東方，還有香港置地“啟元”、新鴻基濱江凱旋門等多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

據(jù)了解，上海浦東前灘、徐匯濱江、北外灘等核心區(qū)域的豪宅，都存在“搶房”熱潮，其中最重要的原因在于，這些樓盤都存在一二手房倒掛現(xiàn)象。

▲（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

而通過(guò)這種方式，上海也成了豪宅生意做得最好的城市?？們r(jià)兩千萬(wàn)級(jí)的豪宅項(xiàng)目，頻現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)搶籌、甚至秒光。

但對(duì)于購(gòu)房者而言， 即使搶到了又能否真正穩(wěn)享豪宅紅利呢？

03、未來(lái)還會(huì)是“硬通貨”么？

其實(shí)，從2021年至今，上海豪宅的這股成交“熱火”就一直在持續(xù)燃燒。

在剛剛過(guò)去的2022年，上海2000萬(wàn)以上豪宅產(chǎn)品的成交套數(shù)是1328套，幾乎是2019年的兩倍。

而如果把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，從2015年到2023年，這8年時(shí)間，上海的豪宅價(jià)格有些已經(jīng)翻了接近一倍。

比如，像湯臣一品這樣級(jí)別的豪宅，有眾多聚集在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)。2015年，內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)還只是7萬(wàn)出頭。而到了2023年初，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)已經(jīng)過(guò)了12萬(wàn)/平米。

但在最近兩年，豪宅市場(chǎng)的形勢(shì)正在發(fā)生更微妙的變化。由于新上市的高端房源節(jié)奏加快，這些大量的新房供給，正在對(duì)豪宅市場(chǎng)形成新的沖擊。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2023年4月，上海2500萬(wàn)元及以上高端房源供應(yīng)新增238套，主要來(lái)自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項(xiàng)目，供應(yīng)環(huán)比翻了5倍。

大批量的新房供給，讓豪宅買家們沖入了打新市場(chǎng)，但同時(shí)也預(yù)示著二手房房東、中介與接盤俠的價(jià)格博弈戰(zhàn)，將開(kāi)始打響。

一位熟悉上海豪宅市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人表示，總的來(lái)看，目前8000萬(wàn)以下豪宅市場(chǎng)的價(jià)格，整體依舊呈現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，“如果還是保持今年2、3月份的成交價(jià)格，這樣的豪宅是很難賣掉的。只有掛牌降價(jià)幅度在10%-15%左右，才會(huì)被市場(chǎng)迅速消化掉?！?/p>

翠湖天地、外灘壹號(hào)院、海珀外灘等多個(gè)豪宅的二手都出現(xiàn)了掛牌量驟增、價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二手房方面，5月上海2500萬(wàn)元以上的豪宅市場(chǎng)共成交78套，環(huán)比下滑25.71%；成交均價(jià)為12.88萬(wàn)/平方米，環(huán)比下滑7.75%。

上海本地的一位豪宅中介告訴「市界」，“目前豪宅的價(jià)格相比之前更好談一些，不少業(yè)主急賣，議價(jià)空間也更大，高端住宅的急售情況明顯增多”。

圍城外的人想沖進(jìn)去，圍城里的人想逃出去，進(jìn)出之間，上海豪宅的命運(yùn)又會(huì)如何呢？

（作者 | 李 逗，編輯 | 孫春芳）