最近土拍市場很熱鬧，各地都拍出了高溢價的“地王”，房企們加足馬力在2023年廣屯糧。

比如北京的朱辛莊地塊，出現(xiàn)42家開發(fā)商搶一塊地的瘋狂場景，比如上海，19塊地有15塊拍出了溢價，8成的溢價率重回疫情前，比如杭州，今年兩次土拍轟下327億，“觸頂率”達到60%...

這火熱的土拍氛圍背后，房企拿地熱情真的完全復蘇了嗎？今年拿地最猛的房企到底有哪些？還有今年土拍會帶行業(yè)觸底反彈嗎？炸天團來給你把這些問題剖析清楚。

01

透過土拍熱鬧的表象，行業(yè)本質(zhì)仍處于遇冷期，完全談不上反彈。

而這個冷清體現(xiàn)在兩方面，一是供地縮量，二是大部分房企拿地依舊謹慎，特別是資金困難的民企。

首先是土地供應的戰(zhàn)略性收縮。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年前4月，土地成交規(guī)模同比下降31%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

這說明上面在有意控制土地出讓速度，本來行業(yè)就不景氣，加上市場新房難賣，如果出讓土地過多過快，會造成市場貨值扎堆，更難去化，并且會導致土地出現(xiàn)貶值，不利于地方財政收入。

未來一段時間，土地供應量變少，質(zhì)量變高將成為趨勢。

其次，大部分房企還債壓力過大，根本上是無心拿地，能拿地的只有少部分有錢玩家，比如央國企和少部分優(yōu)質(zhì)民企。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近七成銷售百強房企今年還沒拿一塊地，深挖一下這七成房企，他們大多都是已經(jīng)暴雷或者在暴雷邊緣的房企，比如融創(chuàng)、旭輝、卓越集團、雅居樂、世茂、合生創(chuàng)展等。

這些昔日瘋狂拿地的民企代表，如今仍掙扎在現(xiàn)金流的獲取、以及債務危機的處理中，縮表茍活是主基調(diào)，2023年拿地對于他們來說非常遙遠。

比如恒大，自從暴雷后已經(jīng)兩年多沒有染指土拍市場了，專心在“保交樓”的任務中，今年四個月賣了269億的貨值，大部分都是現(xiàn)房或者是工抵房，沒有新土地貨值。

同樣的情況在融創(chuàng)身上發(fā)生，當年被業(yè)內(nèi)稱為“拿地王”，18年鼎盛期間，單單一個季度就能卷走1400多億土地貨值，如今一年多顆粒無收。

不拿地、保銷售、放棄規(guī)模成為民企的主流，隨著央國企及少部分優(yōu)質(zhì)民企不斷擴充新貨值，暴雷房企只有存量土儲消化，兩者差距不斷拉開，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

02

眾所周知，今年拿地的主力，基本都是規(guī)?；雵?，低調(diào)多年的央國企在今年集體高調(diào)了起來！

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年拿地價值排top10依次是華潤、萬科、建發(fā)、長隆集團、保利、綠城、招商、中鐵建、濱江、金地。

仔細算下，里面只有濱江、長隆集團這兩家是純正的民企，萬科、綠城、金地屬于國資控股的混合所有制企業(yè)，其他華潤、保利、招商、中鐵建這些央企就不用說，建發(fā)是廈門國企。

單看4月份的土拍市場，央國企拿地只能用“為所欲為”來形容。

華潤、萬科、建發(fā)、中國鐵建拿地金額（全口徑）超過100億，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億。

不僅是土拍市場，銷售端央國企也開始甩開民企身位了。

今年一季度，中海、華潤、招商等央企銷售額增速均超過50%，華發(fā)、保利置業(yè)、中國中鐵等增速甚至超過100%。

能跟上央國企拿地節(jié)奏的民企少之又少，只有龍湖、濱江、偉星等個別資金健康的民企。

龍湖在上海、杭州、長沙以41億拿下三塊地，偉星豪擲31億元拿下南京7年來的最貴地王，濱江則一如既往深耕杭州，今年以66億拿下浙江拿地王。

除此之外，有一家民企久違現(xiàn)身值得關(guān)注，那就是碧桂園。

前不久，碧桂園頂著11.88%的高溢價率，以28.8億競得杭州濱江區(qū)宅地，兌現(xiàn)了其總裁莫斌說過“今年碧桂園會重啟投資拿地”的承諾。

這是一個強力的利好信號，前不久碧桂園剛發(fā)行兩筆合計17億元中期票據(jù)，并且銷售端穩(wěn)中向好，說明了只要財務結(jié)構(gòu)夠穩(wěn)健、基本面向好，民企也能獲得資本青睞，重回土拍市場。

下一個重回土拍的民企會是誰，融創(chuàng)？旭輝？世茂？

03

最后，聊下土拍市場是否會帶動一波行情。

目前看來，行業(yè)依舊很難。

當下土拍市場的基調(diào)仍處于修復預期的階段，要等政府、房企、購房人三方的預期達成一致向上，才有可能觸底反彈。

地方政府在精細化操盤，研究市場的喜好，把控好地價，出讓能被市場買單的好地塊，而房企們也在相互博弈，擇優(yōu)高能級城市，拿到新周期的入場券。

總的來說，最有可能出現(xiàn)的行情仍聚集在一二線城市里。

從多數(shù)央國企的口徑就可以看出，今年他們的拿地方向幾乎全部都是“高能級”城市。“高能級”城市比傳統(tǒng)的一、二線的范圍更窄，它是一、二線的核心區(qū)位。

比如華潤置地去年新獲取項目71個，一、二線城市占比已經(jīng)高達92%，更為甚者，華潤李欣表示，2023年會戰(zhàn)略性投資其中12個城市，也就是說只有12個高能級城市的土地在華潤眼里是“安全的”。

比如龍湖，也明確表示今年拿地范圍是20個主力城市，馬上就在深圳、廣州拿了兩塊地；招商蛇口則是重倉長三角，2022年其在上海、合肥、蘇州的市場占有率超10%。

高能級城市的土拍市場意味著“確定性”，只要拍到就好賣，就能保證整體銷售額。

而房企扎堆高能級城市，也造成了北上廣深、杭蘇寧成等土拍市場高溢價地王頻出，變相地帶動當?shù)匦路?、二手市場的氛圍，行情可能就蘊含其中。

今年市場充滿了變數(shù)，房企的優(yōu)勝劣汰，或許會比去年更為慘烈，又有哪些房企將湮滅在歷史進程中呢，我們拭目以待。

還沒關(guān)注？