今天，有媒體統(tǒng)計(jì)了杭州3月份新增供應(yīng)的住宅面積數(shù)據(jù)。同時(shí)，他們還調(diào)查了杭州4月新開(kāi)土動(dòng)工的“公示住房面積”數(shù)據(jù)。

得出一個(gè)“顛覆大眾認(rèn)知”的結(jié)果，那就是杭州目前在售的，以及新動(dòng)工公示的樓盤(pán)，幾乎沒(méi)有90平以下的房產(chǎn)了。

說(shuō)“幾乎沒(méi)有”就過(guò)于絕對(duì)了，不過(guò)數(shù)據(jù)顯示：3月杭州新增供應(yīng)商品房8217套，其中90方以下小戶型只有844套，占總供應(yīng)量的10%。

讓人驚訝的是，面積180平米以上大平層，居然新推出了1182套，占比14%，是90平以下小戶型的兩倍。

小戶型除了占比只有個(gè)位數(shù)，另一個(gè)特點(diǎn)是區(qū)位上，屬于核心區(qū)的城區(qū)，基本沒(méi)有小戶型房產(chǎn)出售，那8%的小戶型新房，幾乎都在遠(yuǎn)郊城區(qū)。

這對(duì)于杭州樓市而言，是一個(gè)“很大很鮮明”的變化，因?yàn)楹贾葸^(guò)去以吸引互聯(lián)網(wǎng)年輕人才買(mǎi)房落戶為主，過(guò)去一些面積小于90平，還能做到三房?jī)蓮d的戶型，往往最受歡迎。

這次媒體集中報(bào)道“杭州幾乎沒(méi)有90平之下的新房”。多家媒體的主旨都說(shuō)是給“剛需家庭”發(fā)聲。

這些媒體認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)“房產(chǎn)剛需市場(chǎng)”的錯(cuò)判，導(dǎo)致剛需群體的購(gòu)房需求無(wú)法滿足。

甚至有媒體“倒逼政府”，希望政府再次出臺(tái)新樓盤(pán)“必須，大，中，小戶型”配售的新規(guī)。

我的觀點(diǎn)恰恰與這些媒體相反，杭州未來(lái)幾乎沒(méi)有90平米的新房不僅符合市場(chǎng)規(guī)律，而且會(huì)是全國(guó)樓市的信號(hào)燈，未來(lái)不分一二三四線，幾乎都沒(méi)有“90平之下的新房供應(yīng)”了。

這次幾個(gè)媒體替所謂“剛需一族”發(fā)聲，指責(zé)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商建造中大戶型，不建小戶型，是盲目追逐高利潤(rùn)，無(wú)視“窮人剛需”。

這樣的指責(zé)在其他城市還成立，但在杭州與其他一線城市頭上，就是“外行”了。

像杭州這樣的城市，一塊地拍出之后，房產(chǎn)建筑總面積，容積率，綠化率等數(shù)據(jù)都已經(jīng)公布了。

同時(shí)，杭州樓盤(pán)的面積單價(jià)也幾乎有“限價(jià)”，所以原則上，270平米的房子，建成兩個(gè)135平和三個(gè)90平，開(kāi)發(fā)商的售價(jià)和利潤(rùn)是差不多的。

而且實(shí)際上，小戶型的面積單價(jià)總會(huì)略高于中大戶型的單價(jià)，所以相同面積，多個(gè)小戶型的總售價(jià)，還要略高于兩個(gè)中大戶型的總和（別墅豪宅除外）。

許多媒體與“單身剛需”對(duì)新房只有遠(yuǎn)郊才有小戶型不滿，提出希望政府出臺(tái)“大，中，小戶型強(qiáng)制配售比例”的政策實(shí)際上是一個(gè)老政策。

在2006年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)全國(guó)樓價(jià)暴漲，購(gòu)房需求激增，新房及樓盤(pán)土地卻供應(yīng)不足，于是當(dāng)年國(guó)家出臺(tái)了“7090政策”，當(dāng)時(shí)是要求全國(guó)各城市都要執(zhí)行，只是不同城市推出這一政策的時(shí)間不同。

三四線城市退出的更早一些，而北京和杭州這樣的一線和新一線城市，都是在2014年退出了這一政策。

所謂“7090政策”，就是國(guó)家規(guī)定，新建樓盤(pán)必須保障“90平米以下的住房，累計(jì)面積超過(guò)整體樓盤(pán)的70%”。

如果我們看一看過(guò)去二十年的樓價(jià)趨勢(shì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“7090政策”的出臺(tái)和退出，符合兩大規(guī)律。

第一個(gè)規(guī)律是房?jī)r(jià)的漲跌曲線，政策推出時(shí)是2006年房?jī)r(jià)上漲最厲害，剛需供不應(yīng)求的年份，而2014年，我們回望會(huì)發(fā)現(xiàn)是上一輪樓市暴跌的最低谷時(shí)期。

第二個(gè)規(guī)律就是2015年我國(guó)推出了全面二孩政策，到如今，國(guó)家甚至出臺(tái)了三胎政策。

今天的“剛需定義”，今天的“改善型需求占比”都和2006年發(fā)生了根本性變化。

2006年是大量農(nóng)民工進(jìn)城落戶，國(guó)家城市化工業(yè)化增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)高于如今的社會(huì)。

相反，以一線城市和杭州這樣的新一線城市為例，二十多年的高速發(fā)展，以及培養(yǎng)出一批“高收入中產(chǎn)階級(jí)”，他們或者二胎，或者追求更寬松的居住環(huán)境，因此對(duì)“中大戶型”的需求，也算改善型剛需。

那么會(huì)有一些單身，或者購(gòu)買(mǎi)力只夠“小戶型”的新婚夫妻，會(huì)提出反對(duì)意見(jiàn)：難道他們組建新家庭的剛需就能被忽視么？

如果新婚夫婦只能買(mǎi)到遠(yuǎn)郊的新房，在房貸和超長(zhǎng)通勤時(shí)間的壓力下，又怎么會(huì)會(huì)有精力生一胎甚至二胎？

又如何實(shí)現(xiàn)新房面積與新生兒的“共振”呢？

這其中，恰恰忽略了我國(guó)城市發(fā)展的循環(huán)效應(yīng)。

06~14年的“7090”政策，依舊可以稱為現(xiàn)在年輕人的政策利好。

因?yàn)槟鞘甑男粜驼?，為如今的年輕人留下了足夠的“小戶型二手房”，深知其中很多還是毛坯或者精裝修未入住的“準(zhǔn)新房”。

所以現(xiàn)在的年輕新婚剛需，會(huì)形成“兩種選擇”，第一種是收入較高的，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)依舊決定“小戶型過(guò)度”的，可以在核心區(qū)買(mǎi)“相對(duì)較貴的二手房小戶型”，這樣二手房市場(chǎng)的循環(huán)也保障了。

另一批無(wú)法接受核心區(qū)二手房小戶型價(jià)格的年輕剛需，基本也買(mǎi)不起核心區(qū)的“一手小戶型”，他們只能選擇先在遠(yuǎn)郊買(mǎi)小戶型，然后未來(lái)向核心區(qū)奮斗。

那么現(xiàn)在每年推出這么多的中大戶型又由誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)呢？

當(dāng)然是過(guò)去十年，那些在中心城區(qū)或者遠(yuǎn)郊買(mǎi)房的年輕人，經(jīng)過(guò)十年積淀，有的家庭二胎甚至三胎了，如今他們手上的小戶型成功賣掉了，也就有了改善大戶型的基礎(chǔ)。

這才是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸“房住不炒”但是又不會(huì)暴跌的合理循環(huán)結(jié)構(gòu)。

實(shí)際上，絕大多數(shù)有三四線生活經(jīng)歷或者縣城親戚的朋友，就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上越是三四線城市，新房早就以中大戶型為主了，90平米以下的房子，除了極少數(shù)是用來(lái)占學(xué)區(qū)的，其實(shí)本身居住價(jià)值并不大。

這也體現(xiàn)了我國(guó)樓市的另一個(gè)規(guī)律。

過(guò)去，我們看一二三線樓市的漲跌曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)每一輪樓市的價(jià)格漲跌傳遞，都是一二線先漲，三四線再跟漲，而且一二線的漲跌幅度遠(yuǎn)超三四線。

如今，我們卻要領(lǐng)會(huì)另一個(gè)規(guī)律，那就是“小戶型消失”，新建住宅越來(lái)越趨近于中大戶型，這一趨勢(shì)，更早出現(xiàn)在三四線戶型，如今向一二線城市傳導(dǎo)。

曾經(jīng)，一些樓市專家將新房小戶型占比用來(lái)作為城市分級(jí)的依據(jù)，現(xiàn)在我們杭州這樣的新一線，在“房屋面積發(fā)展趨勢(shì)”上和三四線城市沒(méi)有鴻溝，而是沿著三四線的“面積發(fā)展路線”在走。

如今杭州樓市“90平米新建住宅公示不到10%”，是不是開(kāi)發(fā)商對(duì)剛需的誤判？

我認(rèn)為“市場(chǎng)”最有資格給出答案。

根據(jù)杭州專業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，杭州新建住宅3月份共成交10583套。其中最熱銷的是90-120方戶型，成交了4785套，在市場(chǎng)上占據(jù)45%，接近一半。90方以下小戶型則成交了869套，僅占全部房源的8%。

從真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)也能看出，現(xiàn)在近半“剛需”要的就是90~120的中戶型，第二需求是120~160的中大戶型，最后才是90平以下的小戶型，和160平以上的大平層與豪宅，這些需求都不到10%。

不說(shuō)我國(guó)樓市如今的價(jià)格與泡沫是否合理，只從“戶型面積”占比來(lái)看，是非常合理的橄欖型，中間需求多，超大超小戶型需求都少。

而不是一些媒體借機(jī)鼓動(dòng)，挑起“貧富差距”的金字塔結(jié)構(gòu)，他們所鼓吹的90平以下的需求占絕大多數(shù)，顯然是不合理也不真實(shí)的。

一個(gè)小戶型需求居高不下的社會(huì)，一定是單身率高，結(jié)婚率和生育率極低，職場(chǎng)內(nèi)卷極度嚴(yán)重的社會(huì)。

因此杭州作為新一線城市，未來(lái)共同富裕示范區(qū)，90平米以下戶型的逐步消失，將成為全國(guó)樓市轉(zhuǎn)型的信號(hào)燈！