今年一季度我國經(jīng)濟特別是服務(wù)業(yè)消費實現(xiàn)了超預(yù)期的恢復(fù)性增長。進入到二季度以后，宏觀經(jīng)濟指標(biāo)顯示經(jīng)濟動能又出現(xiàn)了一些回落，市場信心略顯不足，其中最典型的案例莫過于出現(xiàn)了居民“提前還貸潮”。

6月29日，在“2023中新財經(jīng)年中會主題論壇——中國式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”上，花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家余向榮對此作了分析。他表示，今年以來住戶部門資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)收縮，新房交易數(shù)據(jù)快速下降，而二手房供應(yīng)快速上升，與此同時居民在集中提前還貸，這些現(xiàn)象都反映了整個住戶部門對房地產(chǎn)的預(yù)期非常疲弱。

為什么要提前還貸？余向榮指出，因為利率太高了。他表示，截至2022年末，全國個人住房貸款余額約39萬億元，而房貸利率是跟LPR掛鉤的，2021年以來平均約為4.9%的水平，而2018至2021年平均約為5.1%的水平。目前已經(jīng)沒有5%以上回報率的理財產(chǎn)品，在信心不足的情況下，居民自然會選擇提前還貸。

“我們在這個時點下需要擔(dān)心的是價格走弱、預(yù)期走弱，形成價格或信心的負(fù)向螺旋?！庇嘞驑s認(rèn)為，要打破信心的負(fù)向螺旋，現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來，降低住戶部門的付息壓力。

“我們測算，如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸（一樣的水平），大概4.1%。每年可節(jié)省3000億的付息壓力，這等于就是購買力，住戶部門的購買力就釋放出來了。同時如果把存量房貸利率降下來，也降低了對于住房持有的成本，這有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的信心?！庇嘞驑s稱，如果一個居民有兩三百萬的房貸余額，利率降下一個點，就為他形成了兩三萬元的額外購買力。

近四十萬億的存量貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，銀行的凈息差和盈利就會受到很大影響，于是有觀點提出了這是保地產(chǎn)還是保銀行的悖論。

對此，余向榮表示這可能是個偽命題。因為如果保持存量的房貸利率不變，居民理性的選擇就是提前還貸，這個節(jié)奏非常快。據(jù)他估算，去年提前還貸總額約4.7萬億元，約占存量房貸余額的12%。盡管利率依舊保持高位，但總量持續(xù)縮小，銀行也未必能夠賺到超額收益。

談及降低存量房貸利率的具體做法，余向榮認(rèn)為有兩個選擇：

一種方法是監(jiān)管部門出政策文件，“一刀切”地降下來。這樣的效果應(yīng)該是立竿見影的，會立刻釋放出購買力，對于提升信心也會有很大幫助。但通過政策文件下調(diào)存量房貸利率對銀行會有一定沖擊。

余向榮更傾向的另一種方法，是引入抵押貸款再融資機制。在利率大幅下降的背景下，住戶部門應(yīng)該有權(quán)利和機會跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。

“這樣的再融資機制，我國（目前）是缺失的。如果引入這樣的機制，根據(jù)市場化原則，銀行和儲戶（貸款者）之間可以重新議定利率。”余向榮稱，有的住戶可能對利率并不敏感，可能不著急，這就給銀行更多的緩沖周期，避免了一次性下調(diào)對銀行體系的沖擊。

此外，余向榮還指出，引入市場化再融資機制安排也有長遠的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門有了一個渠道可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期的時候，住戶部門住房凈價值增加，可以多貸一點款，增加一定的杠桿。市場化的存量貸款再融資機制，可以將紙面財富轉(zhuǎn)化為實際的購買力，從長遠來講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。