本文來源：時代周報 作者：宋然

5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1月至4月的全國房地產市場基本情況。1月至4月，全國房地產開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%（按可比口徑計算）。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，為保障民生，穩(wěn)定房地產市場，各地區(qū)、各部門按照部署，堅持房住不炒、因城施策，調整優(yōu)化住房、信貸等相關政策，滿足房地產企業(yè)合理融資需求，加大保交樓力度，效果逐步顯現(xiàn)。

雖然開發(fā)投資數(shù)據(jù)有所回落，但是成交數(shù)據(jù)依然小幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，1月-4月，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%；商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。整體回暖趨勢明顯。

事實上，今年以來，房地產市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復，住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況有所改善。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，北京新房供應井噴，新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）供應99套，環(huán)比漲幅超過5倍，同比上漲43.9%；成交5579套，環(huán)比上漲65%，同比上漲45.7%。

全國地產市場溫和復蘇，貝殼(NYSE:BEKE;HKEX:2423)積極搶收市場復蘇和季節(jié)性紅利，實現(xiàn)交易規(guī)模大幅超越市場的表現(xiàn)。

近日，貝殼發(fā)布2023年第一季度財務業(yè)績，第一季度總交易額（GTV）為9715億元，同比增長65.8%，凈收入為203億元，同比增長61.6%，超出業(yè)績指引上線及市場一致預期，毛利率為31.3%，凈利潤達27.5億元。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示：“貝殼是一個永遠尋求成長的組織，因為我們志愿在更大程度上讓行業(yè)變得更好，所以我們會有更大的事業(yè)，這是我們的使命決定的。未來十年的發(fā)展主線，我們判斷將會是‘以品質為核心達成效率增長’。在居住領域里，客戶的需求還遠遠未被滿足?？蛻魧砀镁幼◇w驗的產品和品質服務的需求，將會為我們的未來帶來巨大的成長空間?！?/p>

改善需求帶動整體復蘇

一季度，全國二手、新房市場反彈明顯，改善需求成為本輪市場復蘇和未來市場發(fā)展的重要因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一季度全國二手房交易額同比增長51.2%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅銷售額同比增長7.1%。

以北京為例，北京一季度新房市場各項數(shù)據(jù)都出現(xiàn)回正態(tài)勢，高端改善類房源備受市場青睞。尤其對一線城市而言，因單價較高，改善需求已成市場主流。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京存量房中樓齡在20年以上的住房占比超60%，改善意愿強烈。

1月13日，中國人民大學商學院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報告。報告對過去三年貝殼交易數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)了改善性需求占比逐年提升的新趨勢。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點50城市改善購房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30歲以下購房群體通常是剛需客戶，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%?？梢哉f，2022年的市場環(huán)境下，改善性需求相較于剛需更具韌性。追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。

隨著市場環(huán)境轉向積極，貝殼及平臺上的服務者仍保持務實和理性，基于中性的市場觀，聚焦精細化運營，成為市場“追漲殺跌”的反作用力，抓住高質量發(fā)展機會，也因此獲得平臺模式下更穩(wěn)定的盈利能力，各業(yè)務線高成長性凸顯。財報顯示，第一季度貝殼存量房業(yè)務GTV達63億元，凈收入92億元；新房業(yè)務GTV達2779億元，凈收入84億元；家裝家居業(yè)務凈收入達14億元，可比口徑下同比增長54.3%。

與此同時，一季度全國裝修市場伴隨地產市場的復蘇起暖回升，貝殼家裝家居業(yè)務合同額可比口徑下實現(xiàn)同比108%的增長。其中，通過一賽道合作達成合同額的占比超過40%，北京等頭部城市的單體經營能力持續(xù)提升，新進入城市也在逐步起航。同時，貝殼也在努力提升“十怕十諾”、“十心實意”等服務承諾的履約能力和履約質量，以贏得更多消費者認可與信賴。

圖源：貝殼

青島模式，助力改善需求成交

在改善需求不斷釋放的當下，貝殼抓住這個契機，在青島推出“優(yōu)鮮賣”、“隨心簽”等創(chuàng)新舉措，助力改善客群的成交。

青島市民王女士有一套30平方的“老破小”想要出售，并希望購入一套新房，改善全家居住環(huán)境。在“優(yōu)鮮賣”模式線上線下流量傾斜與聚焦下，短短8天后，王女士的老房子就成功售出，王女士的換房心愿快速實現(xiàn)了。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2023青島居住消費趨勢報告》，青島房屋交易呈現(xiàn)出改善性購房比例增加、居民偏愛換新房的明顯趨勢。其中，房屋置換人群中需要賣掉舊房再購置新房的比例為27%。然而，全市舊房平均售出的周期為253天，購房人買新房的周期為51天——這意味著，在舊房還沒出的時候，貿然定新房可能會面臨違約的風險。

而在“優(yōu)鮮賣”模式中，購房者與開發(fā)商簽訂新房認購協(xié)議，同時與貝殼平臺合作的經紀機構簽署房源加速售賣協(xié)議，通過三方協(xié)議，如若舊房成功售出，購房者可以辦理接下來的新房購買流程；如果舊房未按照計劃如期售出，開發(fā)商將退還定金，購房者無需承擔任何的違約風險，三方合作為購房者兜底換房風險。

除了破解賣舊換新的顧慮，二手房交易流程的復雜也是很多青島市民換房改善時的“痛點”。

在二手房交易中，除了簽約環(huán)節(jié)，還有評估、網簽、資金存管、貸款面簽、繳稅、過戶等眾多流程，分別涉及貝殼平臺、經紀公司、評估公司、銀行、不動產登記中心等多個角色，不僅環(huán)節(jié)多、流程繁瑣，消費者需耗時耗力多次到多個地點辦理相關手續(xù)，中間等待時間也不少。

為此，2020年起青島成為貝殼簽約服務中心首批試點城市，相繼建設9個簽約服務中心，通過與多方合作伙伴協(xié)作并運用產業(yè)數(shù)字化能力，從底層改善房產交易流程，通過標準化流程體系和專業(yè)簽約經理服務，有效保障房產交易安全、提高交易服務效率與體驗。

其中，“隨心簽”是貝殼青島站落地的又一創(chuàng)新產品，可為客戶提供集簽約、網簽、評估、貸款、公證等一站式交易服務，實現(xiàn)二手房交易關鍵流程的“隨心隨意，便捷省心”。

如今，在貝殼青島站簽約服務中心，消費者在二手房交易簽約時，就可以一次完成房屋評估、網簽手續(xù)和貸款面簽，直接實現(xiàn)少跑2次；從簽約到交易完成的時效更是從53.7天減少至32.3天。目前，有18家銀行入駐貝殼青島站簽約服務中心固定辦公，并配置專屬對接人，保證客戶業(yè)務辦理需求能及時響應。