作者｜耿宸斐

編輯｜王晗玉

不久前，全國70城房價數(shù)據(jù)的出爐為市場打了一針強心劑。

70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線在經(jīng)歷了連續(xù)17個月的下跌后，2月份開始走出負增長區(qū)間，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲。70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量進一步增加至55個。

樓市回暖的信號似乎越來越明顯。

01 政策利好持續(xù)釋放

告別過去的野蠻生長，地產(chǎn)行業(yè)已然進入深度調(diào)整期。

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層自去年起便多次釋放維穩(wěn)信號，“金融16條”發(fā)布，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，在政策層面形成融資支持體系，行業(yè)也就此迎來政策拐點。

與此同時，各地貫徹落實因城施策，出臺超千條樓市寬松政策。行至當下，從監(jiān)管層到各地區(qū)，政策調(diào)整仍在延續(xù)。

3月17日，央行官宣了2023年的首次降準，市場分析認為，本次降準或釋放6000億中長期資金。由此也將進一步改善部分房企和購房者的流動性，進而起到穩(wěn)市場預期的作用——此前受房價低迷和收入預期減少的影響，多數(shù)購房者傾向觀望。

在地方上，據(jù)證券時報統(tǒng)計，僅3月中旬以來，就有包括云南玉溪、山東德州、江蘇南通、浙江麗水、江蘇連云港、安徽馬鞍山、安徽亳州、廣東梅州等地宣布調(diào)整住房公積金貸款政策，涉及提升公積金貸款額度、下調(diào)住公積金個人住房貸款首付款比例等。

此外，包括無錫、深汕合作區(qū)、廈門在內(nèi)的多地宣布放松限購。

還有不少城市選擇以放松落戶促進樓市回暖。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，鄭州、佛山、烏蘭浩特等地先后放松落戶門檻。如杭州落戶新政即提出包括放寬學歷落戶門檻、放寬縣域落戶限制以及放寬技能人才落戶等多項舉措。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，通過放寬落戶條件，降低購房門檻，可以釋放一批購房、租房需求，提升市場活躍度，在一定程度上利好房地產(chǎn)。

而在土地市場，“兩集中”政策持續(xù)優(yōu)化背景下，地市也呈現(xiàn)向好態(tài)勢。

此前南京2023年首輪集中供地出現(xiàn)熱度回升，11宗地全部成交，其中4宗觸及封頂價，整體溢價率僅次于行業(yè)陷入流動性危機前的2021年首批集中供地。同時杭州、蘇州等地土拍也出現(xiàn)明顯復蘇跡象。

在監(jiān)管層對防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險的引導下，房企也加快了化債的腳步。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，已經(jīng)有包括恒大、融創(chuàng)、旭輝、奧園、花樣年、華夏幸福、中梁、祥生等多家房企披露了化債進展。

不久前，恒大發(fā)布的境外債務(wù)重組方案顯示，公司將發(fā)行新的債券對總金額合計191.485億美元的原債券進行置換。這部分金額占到恒大境外債券總額的84%。新債券年限4至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初開始付息，僅付本金的0.5％。

對此，陳霄表示，無論如何，該方案對于恒大都是債務(wù)重組的一個實質(zhì)性進展，是恒大擺脫清盤危機的重要自救舉措。

新債券至少“延期”4年，前3年不付息，意味著未來3年恒大得以集中資金用于保交樓，這對于樓市也是一個穩(wěn)定信號。

02 樓市正走出最大壓力期

一系列下，商品房銷售進度也有回升。此前已有多個城市樓盤發(fā)出了有關(guān)折扣優(yōu)惠收回的海報，有些樓盤甚至還宣稱要漲價——如南京都會紫京樓盤海報顯示“無折扣優(yōu)惠”；珠江投資廣州公司宣布在售產(chǎn)品“即將全線上調(diào)1%-3%”。

市場分析認為，這是房價上漲的前奏。

放眼全國，根據(jù)統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-2月，全國商品住宅均價為10558元/平方米，同比也出現(xiàn)4.1%的漲幅，結(jié)束了11連跌。

易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的中國房地產(chǎn)周期報告顯示，70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線在經(jīng)歷了連續(xù)17個月的下跌后，2月份開始走出負增長區(qū)間。從同比數(shù)據(jù)來看，70城新房價格指數(shù)2月份同比下降1.9%，同1月份的2.3%相比降幅有所收窄。

全國70城新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅（%） 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院

該報告認為上述數(shù)據(jù)表明房價指數(shù)已經(jīng)開始呈現(xiàn)反彈跡象?！拌b于3月份的交易數(shù)據(jù)總體還不錯，所以可以認為當前房價指數(shù)基本上走出了降溫的通道。”

積極信號也顯現(xiàn)在庫存指標上。易居研究院報告顯示，截至2月底，全國百城新建商品住宅庫存總量為51181萬平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。庫存規(guī)模迎來51個月來的首次同比下降。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，鑒于1-2月份銷售市場數(shù)據(jù)，總體上可以認為，庫存去化迎來了新的機遇期，或者說正逐漸走出最大的壓力期。

克而瑞研報也指出，一季度銷售市場回暖主要源于經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整后剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期，積壓購房需求的集中釋放。

03 市場拐點將至？

此前“三支箭”齊發(fā)為房地產(chǎn)迎來政策拐點，而近期多項樓市數(shù)據(jù)的改善，是否意味著市場拐點也要來了？

至少，從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，今年1-2月，同比降幅收窄至5.7%，在規(guī)模上已經(jīng)達到2022年下半年以來的新高。

不過，盧文曦對36氪分析，盡管現(xiàn)在市場明顯有一波交易量釋放，但短期內(nèi)成交量的上漲還不足以讓房企轉(zhuǎn)變心態(tài)，就此改變“以價換量”的思路，他提到之前確有個別案場把銷售折扣收回，但并不存在馬上漲價的情況。所以整體銷售價格也不會很快回升。

“說得再直白一點，房地產(chǎn)還是久病復出，剛剛出了ICU，還沒到進KTV的程度，所以現(xiàn)在還只能保持比較保守的價格策略。”

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也對36氪表示，政策層面的寬松給市場帶來新的需求，然后衍生市場向上動力。但實際來看，經(jīng)濟基本面尚未發(fā)生本質(zhì)變化，很多城市人口凈流出的現(xiàn)象也沒有扭轉(zhuǎn)，所以支撐上漲動力的基石并不堅實。

從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，今年1-2月，國民經(jīng)濟整體向好，經(jīng)濟企穩(wěn)信號已現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟持續(xù)修復有助于帶動房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。不過盡管M2、社融以及信貸等數(shù)據(jù)呈現(xiàn)修復，但實際上，這更多是基于前期基數(shù)較低的影響。刨除這一因素，部分指標量能目前看來仍偏弱。

“只有那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較領(lǐng)先，經(jīng)濟基礎(chǔ)比較厚實，同時在前幾年人才大戰(zhàn)中實現(xiàn)人才凈流入的城市，才具備房價上漲的可持續(xù)動力，”郭毅說，“但全國具備這樣稟賦資源、人才資源的城市并不多。所以我覺得一些城市在出現(xiàn)房價透支性上漲之后，如果缺少新一輪的動力支撐的話，樓市成交量還可能繼續(xù)下行。”

陳霄同樣指出，本輪市場回暖很大程度上依賴滯后需求的延遲釋放，而真正的全面回暖還需一定時間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，新房成交的上升態(tài)勢在進入3月后戛然而止，近兩周連續(xù)下滑。而此前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但增速已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

結(jié)合房企仍然迫切的回款意愿來看，“小陽春”中樓市雖暖，但后續(xù)或仍難躲開一場“倒春寒”。

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