上海的一家房產(chǎn)中介。圖/視覺(jué)中國(guó)

8月底，房地產(chǎn)政策密集調(diào)整。包括北上廣深在內(nèi)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地，本地?zé)o房就可享受首套房貸優(yōu)惠；“賣(mài)一買(mǎi)一”個(gè)稅優(yōu)惠延長(zhǎng)兩年；限購(gòu)城市首套房和第二套房貸款最低首付比例從30％和40％下調(diào)至20％和30％；第二套住房貸款利率下限下調(diào)至LPR+20個(gè)基點(diǎn)。此外，有關(guān)部門(mén)還明確了存量首套房貸利率下調(diào)機(jī)制，認(rèn)定為首套房的，存量房貸利率可予以下調(diào)。

近期密集的房地產(chǎn)紓困政策倍受市場(chǎng)關(guān)注，央行在今年7月14日新聞發(fā)布會(huì)就已表態(tài)，考慮到中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求。7月底局會(huì)議亦提出“適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，政策調(diào)整箭在弦上。需要看到，在房地產(chǎn)告別了過(guò)快上漲的“上半場(chǎng)”，進(jìn)入到供需平衡甚至供大于求的“下半場(chǎng)”，基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而超前買(mǎi)房、投資炒房的市場(chǎng)行為式微，換房需求占主導(dǎo)但對(duì)購(gòu)房門(mén)檻和成本比較敏感的新形勢(shì)下，過(guò)去以較高利率和控制加杠桿為特征的調(diào)控架構(gòu)亟待調(diào)整。

此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整，對(duì)一線城市的利好最明顯。新政后，此前分別在2017年和2016年實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京和上海，有貸款記錄但無(wú)房的，或持有一套房但計(jì)劃“先賣(mài)后買(mǎi)”的，都可享受首套房的貸款低首付優(yōu)惠，且貸款利率明顯降低。以北京為例，首套房4.75％的利率比二套房5.25％的水平低50個(gè)基點(diǎn)，300萬(wàn)元貸款、20年等額本息下月供下降近2000元。廣州、深圳新政后，首付比例下調(diào)幅度（10~20個(gè)基點(diǎn)）比京滬小，但利率下調(diào)較為明顯。

對(duì)于武漢、廈門(mén)、福州、杭州等熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，對(duì)有貸款記錄但無(wú)房的情形，大部分城市前期已實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政會(huì)激活這些熱點(diǎn)城市“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求。另外，限購(gòu)城市首套房、二套房首付比例分別從30％和40％統(tǒng)一調(diào)至20％和30％，這一政策工具已經(jīng)授權(quán)給各地，也有望在這些城市率先落地。

目前來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利于三類(lèi)需求，一是“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型需求，二是都市圈人口流動(dòng)頻繁產(chǎn)生的需求，三是計(jì)劃在就業(yè)地城市買(mǎi)房的人。從近期調(diào)研看，新房訪客量、二手房帶看量明顯增加，此前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”抑制或因當(dāng)前政策利好和預(yù)期改善帶動(dòng)下的增量需求，開(kāi)始釋放。在新政助推下，因家庭成員增加、老年人口需要換電梯房、房屋功能老化等迫切需要改善住房條件的換房需求，也在增加，這些房屋持有者可能會(huì)下調(diào)二手房掛牌價(jià)，以期待盡快實(shí)現(xiàn)換房。

一攬子利好政策在“金九銀十”前到來(lái)，疊加今年四季度開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)可能帶來(lái)的年末翹尾效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年9月～12月全國(guó)商品房市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)?？紤]到去年11月～12月因疫情嚴(yán)重導(dǎo)致的交易低基數(shù)，以及都市圈（指東部都市圈及成渝、長(zhǎng)江中游都市圈）貢獻(xiàn)了新房交易的70％左右，樂(lè)觀估計(jì)今年全年房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5％，中性估計(jì)與去年持平，悲觀估計(jì)下滑5％以內(nèi)。

當(dāng)然，需要關(guān)注的是，政策主要推動(dòng)的“賣(mài)一買(mǎi)一”式的購(gòu)房，關(guān)鍵在于二手房能先行賣(mài)得出去。從9月2日以來(lái)北京、上海在新政后的商品房市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，二手房掛牌量明顯攀升，其中多為“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型需求。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前包括一線城市在內(nèi)，各地二手房掛牌量均創(chuàng)新高，北京、廣州等城市化較早的城市，二手住房中很多是老舊住房，比如北京這類(lèi)房源占比超過(guò)30％，而且交易難度也比較大。

此外，“次新房”入市的沖擊也較大。2015年～2021年，中國(guó)商品房交易在歷史高位徘徊，年均住宅銷(xiāo)售14億平方米，其中熱點(diǎn)城市多套房購(gòu)置非常踴躍。目前，由于房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱或資金鏈吃緊，這部分實(shí)現(xiàn)了50％左右增值的房源掛牌增加，對(duì)新房形成替代，對(duì)老舊二手住房形成了競(jìng)爭(zhēng)。因此，二手住房交易難的問(wèn)題不能小覷，建議在推進(jìn)帶押過(guò)戶、降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)率、鼓勵(lì)業(yè)主合理降價(jià)、推進(jìn)剛需購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首套房利率等方面繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步降低剛需購(gòu)房成本。

要看到，包括新市民、年輕人、外來(lái)人口、新中產(chǎn)等在內(nèi)的剛需群體主要集中在一線、二線熱點(diǎn)城市。由于這些城市房?jī)r(jià)水平高、就業(yè)壓力大、工作壓力大，剛需購(gòu)買(mǎi)占比呈逐年下降態(tài)勢(shì)。盡管他們買(mǎi)房意愿強(qiáng)烈，但就業(yè)、收入、預(yù)期和高房?jī)r(jià)的矛盾比較突出，這是“賣(mài)一買(mǎi)一”順利循環(huán)的難點(diǎn)。因此，還要強(qiáng)化就業(yè)優(yōu)先、收入增長(zhǎng)、社保兜底等各項(xiàng)政策。只有供需兩端多措并舉，商品房市場(chǎng)才能徹底穩(wěn)定下來(lái)。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）