在央行就存量房貸利率下調(diào)的問題主動表態(tài)后，市場已然翹首以盼，只待某地或某銀行打響“第一槍”。

日前，有媒體報道稱，興業(yè)銀行廣州分行針對存量房貸客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。此事迅發(fā)引發(fā)熱議。

意在應(yīng)對提前還貸？

7月26日，興業(yè)銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，存量房貸發(fā)放利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠措施僅在其下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并沒有大量推廣。而根據(jù)記者了解，上述措施也只是針對該行提前還款的存量客戶，且同時是VIP理財客戶。

對此，招聯(lián)首席研究員董希淼向記者分析稱，發(fā)放房貸利率優(yōu)惠券主要是一種營銷手段，銀行或許希望通過這種方式減少提前還貸、“轉(zhuǎn)貸”的數(shù)量?！艾F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)銀行、消費(fèi)金融公司發(fā)放貸款，也會推出一些減息券、優(yōu)惠券，做法有些類似。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，在當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境下，房貸對于銀行而言仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以必然會有銀行站出來降低LPR的加點(diǎn)水平，以爭奪客戶?！八麄兯扇〉姆绞剑劝ㄒ缘屠薁幦⌒驴蛻艮k理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行客戶來辦理‘轉(zhuǎn)按揭’，以置換舊的貸款。”

董希淼進(jìn)一步表示，向存量客戶發(fā)放利率優(yōu)惠券，作為一種能夠減輕存量客戶房貸利息支出、部分降低存量房貸利率的做法是可以嘗試的，應(yīng)支持更多銀行進(jìn)行探索，推出其他新的手段。不過，他也強(qiáng)調(diào)，這不會成為一個主流，也不會是降低存量房貸利率的重要方式。“發(fā)放利率優(yōu)惠券會面臨幾個問題，比如優(yōu)惠券的發(fā)放對象、發(fā)放條件是什么、利率能降多少。如果不向所有客戶發(fā)放，可能其他客戶會有意見，銀行要處理好相關(guān)問題”。

上述負(fù)責(zé)人也向記者表示，未來存量房貸的優(yōu)惠是否會繼續(xù)以及普及，由于暫時還沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，可能仍需要等待消息的進(jìn)一步明確。興業(yè)銀行客服在回復(fù)記者問詢時也表示，廣州分行針對部分個人住房按揭客戶的相關(guān)優(yōu)惠目前為小范圍試點(diǎn)，后續(xù)將根據(jù)試點(diǎn)情況及客戶反饋及時調(diào)整政策，并將密切關(guān)注內(nèi)外部政策文件。

需要指出的是，記者通過電話問詢，并綜合多方消息，目前廣州其他主流商業(yè)銀行并未有就調(diào)降存量房貸利率采取措施，但有部分銀行已針對客戶需求開展市場調(diào)研。比如郵儲銀行廣東省分行透露，目前上級行已經(jīng)開展市場調(diào)研。

存量房貸利率下調(diào)可期？

事實(shí)上，自去年底以來，市場上便多有呼吁下調(diào)存量房貸利率的聲音。

時間回溯到2021年下半年，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策，全國房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。特別是2022年開始，受多重超預(yù)期因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，在穩(wěn)增長的要求下，央行多次下調(diào)LPR報價并降低房貸利率下限，這直接推動全國各地房貸利率大幅度調(diào)降，隨之而來的是存量房貸與新增房貸利率差不斷拉大。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)15城當(dāng)前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，有的城市甚至超過6%，新舊利率差普遍超過100BP，最高的達(dá)到230BP。

在此背景下，存量房貸客戶掀起一波席卷全國的提前還貸潮，讓本就盈利承壓的商業(yè)銀行“壓力山大”?；诖?，業(yè)內(nèi)人士頻頻呼吁，商業(yè)銀行應(yīng)該下調(diào)存量房貸利率。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，適當(dāng)調(diào)低存量按揭貸款利率，使之與其他貸款（如經(jīng)營貸、消費(fèi)貸）以及金融市場平均投資回報率的差距保持在合理范圍，可能是當(dāng)下提前還貸潮比較好的應(yīng)對方式。

日前，央行貨幣政策司司長鄒瀾在發(fā)布會上明確表示，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。這讓市場看到了存量房貸利率下調(diào)的希望。

不過，到目前為止，尚未有銀行推出落地方案。中信證券在其研報中表示，下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、消費(fèi)，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設(shè)計落地的挑戰(zhàn)。存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性，但預(yù)計更多由商業(yè)銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調(diào)整，方案設(shè)計上會更加靈活精準(zhǔn)，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業(yè)銀行利息收入減少的負(fù)面影響。

根據(jù)民生證券分析師譚逸鳴測算，當(dāng)前存量房貸規(guī)模已高達(dá)38.8萬億元，對銀行凈息差和利潤的影響明顯，假設(shè)存量房貸利率下調(diào)100bp，當(dāng)存量置換比例分別為10%、30%、50%時，于銀行而言分別對應(yīng)388、1146、1940億元的利潤損失，分別占2022年商業(yè)銀行凈利潤2.3萬億的1.69%、4.98%、8.43%，對商業(yè)銀行經(jīng)營效益的影響并不算小。

譚逸鳴認(rèn)為，商業(yè)銀行大力推動存量房貸利率調(diào)降的動力也并不足，這便決定了推進(jìn)過程也并不會“一帆風(fēng)順”。由此往后看，存量房貸利率調(diào)降的有序推進(jìn)，仍需央行進(jìn)一步引導(dǎo)，關(guān)鍵或在于為商業(yè)銀行提供貨幣支持或激勵，可能的增量政策包括設(shè)立相關(guān)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)。

董希淼則認(rèn)為，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇。他建議，各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進(jìn)一步降低存量房貸利率。