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          房貸關(guān)鍵信號?有銀行悄悄發(fā)出一張“優(yōu)惠券”

          2023-07-27 15:20:12來源:
          導(dǎo)讀在央行就存量房貸利率下調(diào)的問題主動表態(tài)后,市場已然翹首以盼,只待某地或某銀行打響“第一槍”。日前,有媒體報道稱,興業(yè)銀行廣州分行針...

          在央行就存量房貸利率下調(diào)的問題主動表態(tài)后,市場已然翹首以盼,只待某地或某銀行打響“第一槍”。

          日前,有媒體報道稱,興業(yè)銀行廣州分行針對存量房貸客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。此事迅發(fā)引發(fā)熱議。

          意在應(yīng)對提前還貸?

          7月26日,興業(yè)銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,存量房貸發(fā)放利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠措施僅在其下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn),并沒有大量推廣。而根據(jù)記者了解,上述措施也只是針對該行提前還款的存量客戶,且同時是VIP理財客戶。

          對此,招聯(lián)首席研究員董希淼向記者分析稱,發(fā)放房貸利率優(yōu)惠券主要是一種營銷手段,銀行或許希望通過這種方式減少提前還貸、“轉(zhuǎn)貸”的數(shù)量?!艾F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)銀行、消費(fèi)金融公司發(fā)放貸款,也會推出一些減息券、優(yōu)惠券,做法有些類似。”

          廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出,在當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境下,房貸對于銀行而言仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),所以必然會有銀行站出來降低LPR的加點(diǎn)水平,以爭奪客戶?!八麄兯扇〉姆绞剑劝ㄒ缘屠薁幦⌒驴蛻艮k理按揭,也包括以低利率吸引其他銀行客戶來辦理‘轉(zhuǎn)按揭’,以置換舊的貸款。”

          董希淼進(jìn)一步表示,向存量客戶發(fā)放利率優(yōu)惠券,作為一種能夠減輕存量客戶房貸利息支出、部分降低存量房貸利率的做法是可以嘗試的,應(yīng)支持更多銀行進(jìn)行探索,推出其他新的手段。不過,他也強(qiáng)調(diào),這不會成為一個主流,也不會是降低存量房貸利率的重要方式。“發(fā)放利率優(yōu)惠券會面臨幾個問題,比如優(yōu)惠券的發(fā)放對象、發(fā)放條件是什么、利率能降多少。如果不向所有客戶發(fā)放,可能其他客戶會有意見,銀行要處理好相關(guān)問題”。

          上述負(fù)責(zé)人也向記者表示,未來存量房貸的優(yōu)惠是否會繼續(xù)以及普及,由于暫時還沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則,可能仍需要等待消息的進(jìn)一步明確。興業(yè)銀行客服在回復(fù)記者問詢時也表示,廣州分行針對部分個人住房按揭客戶的相關(guān)優(yōu)惠目前為小范圍試點(diǎn),后續(xù)將根據(jù)試點(diǎn)情況及客戶反饋及時調(diào)整政策,并將密切關(guān)注內(nèi)外部政策文件。

          需要指出的是,記者通過電話問詢,并綜合多方消息,目前廣州其他主流商業(yè)銀行并未有就調(diào)降存量房貸利率采取措施,但有部分銀行已針對客戶需求開展市場調(diào)研。比如郵儲銀行廣東省分行透露,目前上級行已經(jīng)開展市場調(diào)研。

          存量房貸利率下調(diào)可期?

          事實(shí)上,自去年底以來,市場上便多有呼吁下調(diào)存量房貸利率的聲音。

          時間回溯到2021年下半年,為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策,全國房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。特別是2022年開始,受多重超預(yù)期因素影響,經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,在穩(wěn)增長的要求下,央行多次下調(diào)LPR報價并降低房貸利率下限,這直接推動全國各地房貸利率大幅度調(diào)降,隨之而來的是存量房貸與新增房貸利率差不斷拉大。

          根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)15城當(dāng)前新增首套房貸利率均降至5%以下水平,最低降至3.7%,而存量首套房貸利率基本都在5%以上,有的城市甚至超過6%,新舊利率差普遍超過100BP,最高的達(dá)到230BP。

          在此背景下,存量房貸客戶掀起一波席卷全國的提前還貸潮,讓本就盈利承壓的商業(yè)銀行“壓力山大”?;诖?,業(yè)內(nèi)人士頻頻呼吁,商業(yè)銀行應(yīng)該下調(diào)存量房貸利率。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示,適當(dāng)調(diào)低存量按揭貸款利率,使之與其他貸款(如經(jīng)營貸、消費(fèi)貸)以及金融市場平均投資回報率的差距保持在合理范圍,可能是當(dāng)下提前還貸潮比較好的應(yīng)對方式。

          日前,央行貨幣政策司司長鄒瀾在發(fā)布會上明確表示,按照市場化、法治化原則,央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。這讓市場看到了存量房貸利率下調(diào)的希望。

          不過,到目前為止,尚未有銀行推出落地方案。中信證券在其研報中表示,下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、消費(fèi),但也面臨銀行息差壓力制約和政策設(shè)計落地的挑戰(zhàn)。存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性,但預(yù)計更多由商業(yè)銀行自主決策,如果存量按揭利率有所調(diào)整,方案設(shè)計上會更加靈活精準(zhǔn),不排除央行等部門采取一定的激勵措施,對沖商業(yè)銀行利息收入減少的負(fù)面影響。

          根據(jù)民生證券分析師譚逸鳴測算,當(dāng)前存量房貸規(guī)模已高達(dá)38.8萬億元,對銀行凈息差和利潤的影響明顯,假設(shè)存量房貸利率下調(diào)100bp,當(dāng)存量置換比例分別為10%、30%、50%時,于銀行而言分別對應(yīng)388、1146、1940億元的利潤損失,分別占2022年商業(yè)銀行凈利潤2.3萬億的1.69%、4.98%、8.43%,對商業(yè)銀行經(jīng)營效益的影響并不算小。

          譚逸鳴認(rèn)為,商業(yè)銀行大力推動存量房貸利率調(diào)降的動力也并不足,這便決定了推進(jìn)過程也并不會“一帆風(fēng)順”。由此往后看,存量房貸利率調(diào)降的有序推進(jìn),仍需央行進(jìn)一步引導(dǎo),關(guān)鍵或在于為商業(yè)銀行提供貨幣支持或激勵,可能的增量政策包括設(shè)立相關(guān)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)。

          董希淼則認(rèn)為,降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇。他建議,各家銀行總行出臺具體方案,明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方,還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款,以進(jìn)一步降低存量房貸利率。

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