眼下考慮這個問題似乎有點不太識趣，但對這個問題的疑惑也不是一天兩天了

上周末鏈家小伙伴分享的一個數(shù)字讓我有點吃驚

說現(xiàn)在平均帶看58組，才能成交一套二手房

對比前兩年

這個數(shù)字平均下來差不多是三四十組，市場好的時候甚至二三十組

所以現(xiàn)在市場是在觀望么，可是明明上個月二手市場才成交了1.9萬多套

鏈家小伙伴接著說現(xiàn)在成交是變多了

但是變化更多的是房源量

也是從這開始，接下來我聽到的各種數(shù)字才讓我真正開始擔心今年的二手房會不會越來越難賣

01

二手掛牌內(nèi)部競爭會有多激烈

眼下二手市場具體有多少掛牌呢，之前喬不絲為各位整理過一份上海存量房源數(shù)據(jù)

3月來到9.9萬套將近十萬套的小巔峰

這份數(shù)據(jù)有幾個維度，是二手住宅掛牌的，也是去除重復(fù)數(shù)據(jù)后的

但全部都是各家中介外網(wǎng)展示數(shù)據(jù)

真實的中介掛牌平臺，除了我們平時上網(wǎng)能看到的房源信息外，后臺其實還有很多因為資料、價格問題沒有被展示的房源，而這部分房源也是可以流通的

所以近十萬套只是我們能看見的部分，那看不見的呢

有位鏈家小伙伴跟我分享了一個數(shù)字

截至3月18日

13.4萬套，這是鏈家房源庫內(nèi)外網(wǎng)二手住宅的掛牌總量

這個數(shù)字過去兩年平均水平在10萬套上下，很顯然13.4萬套也來到了鏈家房源庫近幾年小高峰

不過這依然不是全部

因為還有少部分房源并沒有掛在鏈家上，而鏈家掛牌房源市占率大約在70%

這是兩年前內(nèi)部公布的一個數(shù)字，兩年間數(shù)字可能有上下波動，但大概率只增不減

我們就以70%市占率來算，那13.4萬套的鏈家掛牌的背后

全網(wǎng)掛牌的體量就應(yīng)該在19萬套上下

依然不能代表市場全部，別忘了這是存量數(shù)據(jù)，市場上每天還有新增掛牌

以過去一年為例，2022年3月至今共計新增掛牌30.56萬套，平均每月新增2.5萬套房源?全國房價行情網(wǎng)

今年還剩9個月新增，也就是說除了目前全網(wǎng)房源庫19萬套左右的庫存，還有預(yù)估2.5x9=22.5萬套房源會在2023年釋放

是不是有點龐雜，最后完整捋一遍就是

? 現(xiàn)有19萬套左右的庫存

? 外加預(yù)計將在今年后9個月釋放的新增房源約22.5萬套

那今年二手掛牌體量應(yīng)該在42萬套左右，這是一個我從未想到過的數(shù)字

這個數(shù)字意味什么

我們按二手房年成交25萬套左右計算（取過去3年年均成交總量，2020年、2021年、2022年上海二手住宅分別成交32萬套、28萬套、15.8萬套）

再預(yù)留好過往年份鏈家約10萬套的庫存，也就是全網(wǎng)14萬套左右的庫存

那市場上還有42萬套-25萬套-14萬套=3萬套

也就是比以往庫存量多出了3萬套，成了庫存外的庫存

當然他們最后肯定也是庫存的一部分，只不過這個庫存量可能比我們以往的庫存還要大

這背后原因可能跟去年二手市場15.8萬套成交總量有關(guān)

畢竟環(huán)比往年這個成交總量幾乎腰斬，而沒能成交的房源大部分轉(zhuǎn)為二手掛牌庫存

另外市場的新增掛牌房源也在增多

以北蔡由由1-7村為例，以往庫存100多套，現(xiàn)在房源庫躺著1套

我所在的金橋板塊博興路以北9家鏈家門店，去年系統(tǒng)里掛牌房源大概在500套左右，但今年目前為止已經(jīng)漲到800多套

所以你說今年二手房競爭會不會更激烈，后面會不會越來越難賣

02

而這些房源本身的幾個數(shù)字也看得人開心不起來

很多時候我們出去看的二手房都還蠻好的，但這些幾乎是中介為你挑選好的房源庫里的佼佼者

從這些掛牌房源總體來看，二手房老的不止一點點

我們看下眼下3月庫存房源的一些具體情況

房齡超20年的房源占比居然將近60%，30年以上老房子占比17%左右

相當于10套房子有6套房齡超過20年，將近2套房子房齡會超過30年

而10年內(nèi)次新只能以千為單位，5年內(nèi)次新只有268套

誰能想到現(xiàn)在房源不僅多，而且還都比較老

二十年可能還行，三十年以上是真的老小區(qū)了，這些房子在流通的時候難免會被下家挑揀

尤其是同板塊內(nèi)出現(xiàn)限價新房的時候，這些老房子的劣勢就更明顯了

就比如我所在的浦東金橋板塊，本來看東方麗景這些品質(zhì)小區(qū)的二手客戶，看到周邊瑞仕璟庭、嘉里城都有新房供應(yīng)，都準備再等等

就連東方麗景自己的房東也開始躍躍欲試，準備掛牌然后去打新

房齡老被挑揀，那種品質(zhì)次新或者高總價的二手也在被擠壓

這兩年成交數(shù)據(jù)對比了一下，600萬以上二手成交都在萎縮，通通輸給新房

也就是說這一整個二手市場不僅面臨房源老齡化的大背景

就算是高品質(zhì)次新、高總價二手也需要應(yīng)對新房挑戰(zhàn)

更不用說二手房本身自帶的稅費、裝修等較小卻實實在在存在的問題

03

而偏偏今年，可能是新房最強勢的一年

還記得這個數(shù)字么，2840億元

這是上海2022年涉宅地塊的成交總金額，這個數(shù)字也創(chuàng)下了上海土拍金額的歷史新高

其實這件事已經(jīng)說了很多次，更多時候我也以為它已經(jīng)隨著2022年離我們而去

但這個數(shù)字似乎預(yù)示著2023年二手房不得不面對的一個現(xiàn)實

2022年共計拍出115塊宅地，換算成最終建面在1103萬平，我們以套均100平匡算，如果按照2023年年底前全部入市計算，這就是11.03萬套房子

這個二月上海釋放了一批次土地信息，19塊宅地的占地面積90多公頃，總建面大約在190多萬方左右（減去配建、結(jié)合地塊容積率），如果按套均100平匡算，這就是約1.9萬套房子

2022年拍出地塊當年就有進入市場的，但少到可以忽略不計，而今年一批次大概率會沖進年底供應(yīng)

那加起來我們這個2023年就有12.93萬

將近13萬套房子在奔赴新房市場的路上

這是什么畫面呢，2022年1-8批次加起來一共是93403套房，就這已經(jīng)被稱作是近10年來的供應(yīng)巔峰

而2023年的13萬套還只是毛估，畢竟連2022年新房存量都沒算上

也就是說眼下這個2023年的我們可能會迎來新房市場近十年來的真正巔峰

13萬套對我們來說只是又一次巨量供應(yīng)，但對整個市場而言，背后充斥著刺刀見紅的廝殺

和誰廝殺

二手房

在2022年這個極特殊市場里，新房成交依舊保持穩(wěn)步前進

跟各位分享下近10年上海一二手真實成交體量

單位：萬套，整理自?鏈家、克而瑞、中指

也就是說，在市場總量因為不可抗力因素下滑的背景下，新房熱度照常，而二手成交妥妥被擠壓了

這很容易理解，我們公司同事里我和運營水水買了房，我進了二手，她選擇了一手，財務(wù)長青還在一二手之間徘徊

而2022年上半年不知道有多少水水、長青這樣的客戶從二手轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手

去年上半年二手中介還跟我抱怨說手上6個二手客戶，4個要轉(zhuǎn)新房，就是這么夸張

對購房者來說要么進一手放棄二手，要么反過來，過程廝殺帶來的成交擠壓是必然的

而這樣的必然不是2022年偶發(fā)，而是近十年常態(tài)，總量就在那，多一份新房就少一份二手

而這樣的情況可能就在2023年來到最高點

這可能才是海量掛牌房源，外加房源老齡化之后，真正值得關(guān)注的存在

04

所以你說今年二手會不會越來越難賣

二手房的庫存已經(jīng)來到一個未曾想過的數(shù)字

而二手房本身的競爭力也讓人有點捏把汗，再加上中介費、稅費

這樣的二手可能還正在迎來近十年新房供應(yīng)巔峰

種種因素疊加可能才有了開頭的58組帶看的數(shù)字

不知道這個數(shù)字后面會不會還被推高，不知道今年后面的二手房會不會越來越難賣

以上為正文，來自巧克麗麗