眼下考慮這個問題似乎有點不太識趣,但對這個問題的疑惑也不是一天兩天了
上周末鏈家小伙伴分享的一個數(shù)字讓我有點吃驚
說現(xiàn)在平均帶看58組,才能成交一套二手房
對比前兩年
這個數(shù)字平均下來差不多是三四十組,市場好的時候甚至二三十組
所以現(xiàn)在市場是在觀望么,可是明明上個月二手市場才成交了1.9萬多套
鏈家小伙伴接著說現(xiàn)在成交是變多了
但是變化更多的是房源量
也是從這開始,接下來我聽到的各種數(shù)字才讓我真正開始擔心今年的二手房會不會越來越難賣
01
二手掛牌內(nèi)部競爭會有多激烈
眼下二手市場具體有多少掛牌呢,之前喬不絲為各位整理過一份上海存量房源數(shù)據(jù)
3月來到9.9萬套將近十萬套的小巔峰
這份數(shù)據(jù)有幾個維度,是二手住宅掛牌的,也是去除重復(fù)數(shù)據(jù)后的
但全部都是各家中介外網(wǎng)展示數(shù)據(jù)
真實的中介掛牌平臺,除了我們平時上網(wǎng)能看到的房源信息外,后臺其實還有很多因為資料、價格問題沒有被展示的房源,而這部分房源也是可以流通的
所以近十萬套只是我們能看見的部分,那看不見的呢
有位鏈家小伙伴跟我分享了一個數(shù)字
截至3月18日
13.4萬套,這是鏈家房源庫內(nèi)外網(wǎng)二手住宅的掛牌總量
這個數(shù)字過去兩年平均水平在10萬套上下,很顯然13.4萬套也來到了鏈家房源庫近幾年小高峰
不過這依然不是全部
因為還有少部分房源并沒有掛在鏈家上,而鏈家掛牌房源市占率大約在70%
這是兩年前內(nèi)部公布的一個數(shù)字,兩年間數(shù)字可能有上下波動,但大概率只增不減
我們就以70%市占率來算,那13.4萬套的鏈家掛牌的背后
全網(wǎng)掛牌的體量就應(yīng)該在19萬套上下
依然不能代表市場全部,別忘了這是存量數(shù)據(jù),市場上每天還有新增掛牌
以過去一年為例,2022年3月至今共計新增掛牌30.56萬套,平均每月新增2.5萬套房源?全國房價行情網(wǎng)
今年還剩9個月新增,也就是說除了目前全網(wǎng)房源庫19萬套左右的庫存,還有預(yù)估2.5x9=22.5萬套房源會在2023年釋放
是不是有點龐雜,最后完整捋一遍就是
? 現(xiàn)有19萬套左右的庫存
? 外加預(yù)計將在今年后9個月釋放的新增房源約22.5萬套
那今年二手掛牌體量應(yīng)該在42萬套左右,這是一個我從未想到過的數(shù)字
這個數(shù)字意味什么
我們按二手房年成交25萬套左右計算(取過去3年年均成交總量,2020年、2021年、2022年上海二手住宅分別成交32萬套、28萬套、15.8萬套)
再預(yù)留好過往年份鏈家約10萬套的庫存,也就是全網(wǎng)14萬套左右的庫存
那市場上還有42萬套-25萬套-14萬套=3萬套
也就是比以往庫存量多出了3萬套,成了庫存外的庫存
當然他們最后肯定也是庫存的一部分,只不過這個庫存量可能比我們以往的庫存還要大
這背后原因可能跟去年二手市場15.8萬套成交總量有關(guān)
畢竟環(huán)比往年這個成交總量幾乎腰斬,而沒能成交的房源大部分轉(zhuǎn)為二手掛牌庫存
另外市場的新增掛牌房源也在增多
以北蔡由由1-7村為例,以往庫存100多套,現(xiàn)在房源庫躺著1套
我所在的金橋板塊博興路以北9家鏈家門店,去年系統(tǒng)里掛牌房源大概在500套左右,但今年目前為止已經(jīng)漲到800多套
所以你說今年二手房競爭會不會更激烈,后面會不會越來越難賣
02
而這些房源本身的幾個數(shù)字也看得人開心不起來
很多時候我們出去看的二手房都還蠻好的,但這些幾乎是中介為你挑選好的房源庫里的佼佼者
從這些掛牌房源總體來看,二手房老的不止一點點
我們看下眼下3月庫存房源的一些具體情況
房齡超20年的房源占比居然將近60%,30年以上老房子占比17%左右
相當于10套房子有6套房齡超過20年,將近2套房子房齡會超過30年
而10年內(nèi)次新只能以千為單位,5年內(nèi)次新只有268套
誰能想到現(xiàn)在房源不僅多,而且還都比較老
二十年可能還行,三十年以上是真的老小區(qū)了,這些房子在流通的時候難免會被下家挑揀
尤其是同板塊內(nèi)出現(xiàn)限價新房的時候,這些老房子的劣勢就更明顯了
就比如我所在的浦東金橋板塊,本來看東方麗景這些品質(zhì)小區(qū)的二手客戶,看到周邊瑞仕璟庭、嘉里城都有新房供應(yīng),都準備再等等
就連東方麗景自己的房東也開始躍躍欲試,準備掛牌然后去打新
房齡老被挑揀,那種品質(zhì)次新或者高總價的二手也在被擠壓
這兩年成交數(shù)據(jù)對比了一下,600萬以上二手成交都在萎縮,通通輸給新房
也就是說這一整個二手市場不僅面臨房源老齡化的大背景
就算是高品質(zhì)次新、高總價二手也需要應(yīng)對新房挑戰(zhàn)
更不用說二手房本身自帶的稅費、裝修等較小卻實實在在存在的問題
03
而偏偏今年,可能是新房最強勢的一年
還記得這個數(shù)字么,2840億元
這是上海2022年涉宅地塊的成交總金額,這個數(shù)字也創(chuàng)下了上海土拍金額的歷史新高
其實這件事已經(jīng)說了很多次,更多時候我也以為它已經(jīng)隨著2022年離我們而去
但這個數(shù)字似乎預(yù)示著2023年二手房不得不面對的一個現(xiàn)實
2022年共計拍出115塊宅地,換算成最終建面在1103萬平,我們以套均100平匡算,如果按照2023年年底前全部入市計算,這就是11.03萬套房子
這個二月上海釋放了一批次土地信息,19塊宅地的占地面積90多公頃,總建面大約在190多萬方左右(減去配建、結(jié)合地塊容積率),如果按套均100平匡算,這就是約1.9萬套房子
2022年拍出地塊當年就有進入市場的,但少到可以忽略不計,而今年一批次大概率會沖進年底供應(yīng)
那加起來我們這個2023年就有12.93萬
將近13萬套房子在奔赴新房市場的路上
這是什么畫面呢,2022年1-8批次加起來一共是93403套房,就這已經(jīng)被稱作是近10年來的供應(yīng)巔峰
而2023年的13萬套還只是毛估,畢竟連2022年新房存量都沒算上
也就是說眼下這個2023年的我們可能會迎來新房市場近十年來的真正巔峰
13萬套對我們來說只是又一次巨量供應(yīng),但對整個市場而言,背后充斥著刺刀見紅的廝殺
和誰廝殺
二手房
在2022年這個極特殊市場里,新房成交依舊保持穩(wěn)步前進
跟各位分享下近10年上海一二手真實成交體量
單位:萬套,整理自?鏈家、克而瑞、中指
也就是說,在市場總量因為不可抗力因素下滑的背景下,新房熱度照常,而二手成交妥妥被擠壓了
這很容易理解,我們公司同事里我和運營水水買了房,我進了二手,她選擇了一手,財務(wù)長青還在一二手之間徘徊
而2022年上半年不知道有多少水水、長青這樣的客戶從二手轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手
去年上半年二手中介還跟我抱怨說手上6個二手客戶,4個要轉(zhuǎn)新房,就是這么夸張
對購房者來說要么進一手放棄二手,要么反過來,過程廝殺帶來的成交擠壓是必然的
而這樣的必然不是2022年偶發(fā),而是近十年常態(tài),總量就在那,多一份新房就少一份二手
而這樣的情況可能就在2023年來到最高點
這可能才是海量掛牌房源,外加房源老齡化之后,真正值得關(guān)注的存在
04
所以你說今年二手會不會越來越難賣
二手房的庫存已經(jīng)來到一個未曾想過的數(shù)字
而二手房本身的競爭力也讓人有點捏把汗,再加上中介費、稅費
這樣的二手可能還正在迎來近十年新房供應(yīng)巔峰
種種因素疊加可能才有了開頭的58組帶看的數(shù)字
不知道這個數(shù)字后面會不會還被推高,不知道今年后面的二手房會不會越來越難賣
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