原標(biāo)題：對話黃立沖:新輪房改下保障房會超過商品房,房屋金融屬性和財富增值效應(yīng)會降低

出品｜焦點財經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

25年前，中國房改取消福利分房制度，實行住房商品化，拉開了中國房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的20余年。

如今，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。近日，媒體《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)(以下簡稱“14號文”)已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)的報道，讓新輪“房改”甚囂塵上。

關(guān)于保障房建設(shè)，10月31日金融工作會議的表述是，加快保障性住房等“工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。作為二次房改的“帶頭人”，深圳于2018年開啟二次房改試點，被視為新加坡模式的效仿者。

于新加坡而言，盡管商品房價格位居全球前列，但是其房屋自有率高達(dá)91%，是香港、東京的兩倍。這歸功于19年新加坡推出的“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入家庭購買組屋。

于中國而言，房地產(chǎn)市場從增量到存量實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)消費內(nèi)需發(fā)動機(jī)逐漸“啞火”。如若實行住房供給體系雙軌制，對樓市及房價有何影響？“市場歸市場，保障歸保障”被稱為二次房改是否恰當(dāng)？這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的格局重塑又會帶來何種影響？保障房建設(shè)是否會成為拉動經(jīng)濟(jì)全新的引擎？

對此，搜狐財經(jīng)專訪了匯生國際資本總裁黃立沖，一位聚焦美國、澳洲、中國香港等全球市場研究30年的投行家，聽他講述新輪房改帶來的市場沖擊。

以下為搜狐財經(jīng)與黃立沖的對話節(jié)選：

搜狐財經(jīng)：您覺得“14號文”被定義為“新一輪房改”恰當(dāng)嗎？

黃立沖：恰當(dāng)。未來房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)會發(fā)生翻天覆地的變化，最早我們實行的是福利分房制度，由單位分配。過去是單位福利性分房，未來是政府福利性分房。未來整個中國將會以保障房為主，保障房供應(yīng)會高于商品住房。

搜狐財經(jīng)：10月31日，金融工作會議強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。您覺得地產(chǎn)的新模式應(yīng)該是怎樣的？

黃立沖：雙軌制模式。中國房地產(chǎn)的未來改革版圖是：第一，未來的主流不是商品住房，是保障房。保障房分成兩個：一個是房產(chǎn)性的保障房，一個是租賃性的保障房。深圳已經(jīng)有所實施，將小產(chǎn)權(quán)房等形式的房屋直接改成保障房。

第二，堅持房住不炒，堅持房屋的商品性，去掉房屋的金融性和貨幣性，將房屋價值和漲跌因素全部去掉。投資房屋只用來住，而不是從中獲利，這是所謂的商品性。如果你期待投資房地產(chǎn)有所回報，那就是金融性。

搜狐財經(jīng)：您覺得未來保障房會迅速搶占市場嗎？

黃立沖：地方政府一定有方法，保障房能夠迅速搶占市場。因為它不需要補(bǔ)地價，不需要轉(zhuǎn)地價，不需要轉(zhuǎn)用途，任何的房子都可以靈活地被收回。作為一種保障房的建設(shè)用地，增加的只是建而已，不需要招牌掛，那就是分土地、蓋房子，房子也不能賣。例如，深圳政府就支持國企，半強(qiáng)制性收回很多小產(chǎn)權(quán)房，將整個城中村重新改造租賃給年輕人。

搜狐財經(jīng)：未來的保障房會占到多少比重？

黃立沖：雙軌制模式下的保障房可能會居于比較高的地位，但是比例還不定?？赡軙７滦录悠履Ｊ健０凑丈钲谠圏c的比例是40%是商品房，保障性住房和保障性租賃住房占60%。

搜狐財經(jīng)：事實上，新加坡和中國在國土面積及國情、經(jīng)濟(jì)基本面上是不一樣的，新加坡的面積也僅有深圳的三分之多一點。您覺得應(yīng)該如何借鑒新加坡模式？

黃立沖：整個大框架基本上是照搬新加坡模式。與他們最大的不一樣可能是保障房占比問題。新加坡房屋結(jié)構(gòu)是，72%為組屋，只有5%為私人住宅，23%為有地住宅。私人住房征稅是非常重的。新加坡的整體思路是“劫富”。并且新加坡沒有租賃性住房，香港有所謂的公屋只能租賃、不能擁有產(chǎn)權(quán)。

中國的保障性住房有兩部分：一是保障性住房，你擁有產(chǎn)權(quán)，但是你不能賣，只能賣回給政府。另一個是中國的租賃性住房，更像香港的公屋。但是，香港的租賃性住房是通過自己建、然后給老百姓，環(huán)境、面積都是比較差，能滿足基本的基本居住需求。中國租賃性住房是通過接手房企的一些物業(yè)或者保交樓過程中的一些房屋，迅速將中國租賃性住房推出，這個量非常大。

搜狐財經(jīng)：就現(xiàn)階段而言，您覺得房改2.0對目前經(jīng)濟(jì)及民眾來說是一件好事嗎？

黃立沖：這是消除房產(chǎn)帶來的財富增值效應(yīng)、縮小貧富差距的一個舉措。目前，別無選擇，因為包括地產(chǎn)行業(yè)等已經(jīng)跌落到非常不利的狀態(tài)，目前是在不利的環(huán)境中，尋找一個出路而已。

政策好壞與否要看對誰。對于奮斗一輩子、擁有三套住房的人來說，未來租金也沒有多少，房子也賣不出去。但是對于一窮二白、沒有房子的人群來說，未來地方政府會逐步給你提供基本的住房保障。你不能賣，這不是財富。但是你能住，有商品價值。

深圳是最早的試點，未來350萬人口以上的城市都是這種模式，雙軌制最大的特點是消滅現(xiàn)存的房屋的金融價值和財富價值，只保留商品價值。

搜狐財經(jīng)：目前實行第二輪房改的現(xiàn)實意義是什么？您覺得未來的保障性住房能撬動多少億的房地產(chǎn)市場？

黃立沖：國家現(xiàn)在面臨的是出口、內(nèi)需、投資“三架馬車”同時熄火?，F(xiàn)在拉動經(jīng)濟(jì)還是要依靠“鐵公雞”（基建），但是“鐵公雞”里面鐵路、公路、水利的邊際效益很弱。所以，才有了保障房帶動未來的GDP建設(shè)，未來的保障房會撬動半個房地產(chǎn)市場。

商品房現(xiàn)在有足夠的人居住，多出來的這些都會被收回為保障性住房，這樣就調(diào)和了資源的配置。從政權(quán)的角度及拉動經(jīng)濟(jì)的角度是對的。但是從個人財富而言是一輪“屠殺”。從房地產(chǎn)市場角度，基本上就把房地產(chǎn)市場“打殘”了。房姐“欲哭無淚”，無房的“窮娃子”可能會分到房子，壓力會減少很多。對于人才而言，也有人才性保障住房。

搜狐財經(jīng)：深圳已經(jīng)推行保障性住房，但是深圳的房價還是很高。按照目前流傳出來的新輪房改倡導(dǎo)的是“市場歸市場，保障歸保障”，您覺得這對平穩(wěn)房價有作用嗎？

黃立沖：雙軌制不會對房價有平穩(wěn)作用，反倒可能會帶來較大的沖擊，但是對拉動“鐵公雞”建設(shè)，拉動GDP有幫助。保障房的快速入市會讓房價往下跌，跌到一個市場能夠承受的水平。以前房價漲了很高。至于跌到什么程度取決于后續(xù)國家的政策。

搜狐財經(jīng)：未來中國房價會像之前馬云所說的“房價如蔥”嗎？

黃立沖：大部分地區(qū)和城市將會是房價被沖跨，因為保障性住房搶了不少商品房的需求，特別是入門級別的住房。未來隨著房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)，商品房持有成本大幅升高，將成為奢侈性商品。但是，隨著未來M2大幅增長還是會令部分最優(yōu)勢的區(qū)域房價升高。

搜狐財經(jīng)：您覺得現(xiàn)在落實雙軌制最大的難點是什么？

黃立沖：最大的難點是資金。深圳進(jìn)行保障房試點是拿到了政府很多補(bǔ)貼。國家會再發(fā)債。既然做保障房改革，銀行也會傾斜給保障房建設(shè)做貸款，或者發(fā)行城投債，可能地方政府用城投來承建保障房，這樣地方政府的動力會比扶持房地產(chǎn)開發(fā)商要高。

搜狐財經(jīng)：很多人都說國央企是推行保障房的主體，那應(yīng)該如何處理企業(yè)盈利與普惠大眾之間的平衡？

黃立沖：理論上是不考慮盈利的，政府是一種服務(wù)功能，當(dāng)然企業(yè)會有點盈利去還債，或者償還發(fā)債時候的利息。但理論上它是一種普惠的服務(wù)政策。

搜狐財經(jīng)：如果不考慮盈利，企業(yè)如何維持經(jīng)營？

黃立沖：不盈利不等于企業(yè)不把支持成本的錢賺回來，不等于它不把支付利息的錢賺回來，也不等于他沒有未來發(fā)展，這只是一個標(biāo)準(zhǔn)。

不太盈利是未來房地產(chǎn)企業(yè)的模式。既然是商品房市場極度萎縮，地方房企可以管理一些保障房的項目，但是這些基本上盈利都不多。

搜狐財經(jīng)：保障房建設(shè)過程中，可能會涉及到工程建設(shè)層面，這是否意味著利好在代建市場布局的房企？

黃立沖：未來代建市場確實會比過去要活躍，但是代建市場本身利潤非常有限。

搜狐財經(jīng)：您覺得代建模式會占到整個房地產(chǎn)多少比重？

黃立沖：如果按照深圳試點模式，代建可能占到半壁江山。另外一半是剩下的商品房有錢就開發(fā)，有需求就開發(fā)。這意味著地產(chǎn)市場就只剩下高端市場了。

搜狐財經(jīng)：近日，萬科、金茂等首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲受理。有專家也認(rèn)為REITs對于存量市場具有重要意義。您如何看待REITs未來的發(fā)展？

黃立沖：從地產(chǎn)開發(fā)商的角度當(dāng)然是意義重大。因為很多地產(chǎn)開發(fā)商在過去地產(chǎn)配比上，有很多的零售地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等，地產(chǎn)配比過度。很多因為長周期“砸”在地產(chǎn)開發(fā)商手里，變成了一個死錢，是利潤無法流通的資產(chǎn)。

如果REITs發(fā)行成功，能幫助流通，但是關(guān)鍵問題是能不能發(fā)行出去。一方面是因為老百姓沒錢，二是租售比太低，僅靠開發(fā)商補(bǔ)貼遲早會出事。REITs能不能發(fā)行，還是要看底層資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：既然如此，您覺得未來房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)是怎樣的？

黃立沖：私企極度萎縮，變成鳳毛麟角。保障房也不盈利，不以盈利為目標(biāo)，因為是以普惠為目標(biāo)。國企有銀行支持，還有財政撥款，可以用來幫助自身擴(kuò)張，民企就只能依靠盈利來擴(kuò)張。

搜狐財經(jīng)：近日，萬科也遭做空，美元債出現(xiàn)恐慌性拋售，逼得萬科也要自證無虞，而此前遠(yuǎn)洋、碧桂園等房企也出現(xiàn)接連暴雷的現(xiàn)象。您覺得未來有多少房企會活下去？

黃立沖：所有債務(wù)超過70%以上的大型房企都可能會死掉。因為負(fù)債已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了企業(yè)能夠承受的范圍?？赡?0%的房企活下來，80%死掉，或者80%變成“僵尸”企業(yè)，反正債是還不了。

搜狐財經(jīng)：您如何判斷未來的房地產(chǎn)市場?

黃立沖：未來樓市肯定會更差。加大保障房建設(shè)將會改變市場供給結(jié)構(gòu)。舊的寫字樓、商業(yè)中心、工業(yè)用地、廠房用地全部都可以變成保障性住房，而且不需要進(jìn)行招牌掛或者是土地的用途的改變。因為這是政府的，也不能賣。即便賣給政府，也是把原來的錢收回來。

搜狐財經(jīng)：就目前公開市場數(shù)據(jù)來看，新開工回到2009年水平，商品房銷售回到6年前水平，供需關(guān)系也發(fā)生了變化。您如何看待房地產(chǎn)的這種轉(zhuǎn)變？

黃立沖：為什么房地產(chǎn)會變成這樣？因為過去房地產(chǎn)在印鈔背景下不斷透支。中國貨幣 M2的增長在過去20年都是在11%-18%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出我們實際的經(jīng)濟(jì)增長，造成了一種財富的泡沫。

這種盲目本身帶來的是過度的開發(fā)，大量的資源錯配。泡沫總有破滅的時候，現(xiàn)在泡沫剛剛開始破滅，未來還要持續(xù)破滅。

所以，才有了“房住不炒”，避免盲目和資源的錯配。從國家的角度，最重要是拉動經(jīng)濟(jì)，需要換一套引擎，用保障房來拉動。

搜狐財經(jīng)：您覺得未來房地產(chǎn)還會是國民經(jīng)濟(jì)的支柱嗎？

黃立沖：還是國民經(jīng)濟(jì)支柱。只是換成了保障性住房和普惠性住房，不是商品房。傾向于共同富裕，但與財富無關(guān)。

搜狐財經(jīng)：對于房地產(chǎn)從業(yè)人員有何建議？

黃立沖：趕緊離開這個行業(yè)。準(zhǔn)備轉(zhuǎn)行，多學(xué)點其他的技能。不要投資，不要參與公司所謂的理財，準(zhǔn)備緊縮生活。