原標題：房地產(chǎn)跌宕起伏一年： 新房交易量創(chuàng)八年新低 土地成交跌兩成

2023年，供需關(guān)系轉(zhuǎn)向、房價下跌預期增強等多重因素，制約著房地產(chǎn)市場以及土地市場的修復節(jié)奏，全年交易數(shù)據(jù)在低谷徘徊。

房地產(chǎn)專業(yè)監(jiān)測機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規(guī)模為2016年以來的最低水平；全國土地成交面積為12.8億平方米，同比下降20%，成交總額3.9萬億元，同比下跌了17%。

過去一年，全國各省市出臺支持樓市發(fā)展的政策670余條，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。一系列數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來，行業(yè)將進入新的發(fā)展階段，擁抱新的發(fā)展邏輯。專家預計，樂觀情形下，2024年核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊或?qū)⒙氏扔瓉韽吞K，而地產(chǎn)行業(yè)接下來會經(jīng)歷企業(yè)強存弱汰、產(chǎn)品全面進化、價格回歸理性、交付風險出清的過程。

兩輪“購房小高峰”

目前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)更新至2023年11月末，從這一權(quán)威數(shù)據(jù)來源可以看到：2023年1~11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年全年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規(guī)模為自2016年算起的八年來最低水平。

從全年成交節(jié)奏來看，受疫情及樓市政策調(diào)整影響，去年出現(xiàn)過兩輪買房小高峰：第一輪出現(xiàn)在2023年2~3月，這次買房高峰的出現(xiàn)主要原因是疫情管控措施基本取消，購房需求集中釋放，房地產(chǎn)市場升溫明顯；第二輪則出現(xiàn)在2023年9~10月，原因是多個核心城市開始執(zhí)行“認房不認貸”、優(yōu)化限購和限售政策，因此重點城市銷售面積環(huán)比小幅回升。

價格方面，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，重點100城的新房價格累計上漲0.27%，上漲原因主要是政策管控以及優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動均價上升。至2023年12月，重點100城新房均價已達16220元/平方米。

二手房價格則完全走至反方向。2023年重點100城的二手住宅價格顯著下跌，全年同比降幅達到3.53%，尤其是在下半年“認房不認貸”政策落地后，二手房掛牌量迅速走高，價格下行探底趨勢更為明顯。至12月，重點100城二手住宅均價為15315元/平方米，已經(jīng)連續(xù)20個月下跌，百城中有超過90%的城市二手房價格下跌。

購房者“棄新選舊”

伴隨著二手房價格的普跌，“一二手價格倒掛”現(xiàn)象減少，2023年買房者“棄新選舊”趨勢明顯，樓市熱點城市的二手房市場表現(xiàn)明顯好于新房。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2023年12月25日，該機構(gòu)重點關(guān)注的30個核心城市二手房總量出現(xiàn)明顯上升，達1.8億平方米，成交量同比上升了33%，創(chuàng)近年來新高。

在這30個核心城市中，很多城市的二手房交易量在2023年出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，漲幅超過50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州等。除克而瑞數(shù)據(jù)之外，中指研究院同樣錄得1~11月其重點關(guān)注的15城二手房銷售規(guī)模同比增長了36%，絕對規(guī)模處在2019年以來同期高位。

對于核心城市二手房交易量上漲現(xiàn)象，克而瑞集團董事長丁祖昱表示：“今年的二手房業(yè)績非常突出，房產(chǎn)中介行業(yè)最難的日子已經(jīng)過去了，一手房被二手房搶占了市場份額?！?/p>

談及原因，丁祖昱認為，部分購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是能否交付的問題一直困擾著新房市場，所以很多心態(tài)偏保守的剛需購房者選擇了買二手房；其次，總體來說二手房的單價和總價都比一手房略微便宜一些，尤其自去年下半年以來二手房掛牌量處于歷史高位，價格呈下跌態(tài)勢，導致更多購房需求轉(zhuǎn)入二手房市場。

交付問題也動搖了部分新房潛在客戶的信心，導致期房購買力不足，2023年許多新房項目也把“現(xiàn)房交付”作為宣傳賣點。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年1~11月，新房中的現(xiàn)房銷售面積達到2.2億平方米，同比增長17.4%，增幅明顯高于期房，從占比上看，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為21.8%，較2022年末提升4.5個百分點。

土地成交縮水但樓面價上升

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年全國土地成交面積12.8億平方米，同比下降20%；成交總額3.9萬億元，同比下跌17%。值得注意的是，無論是成交面積還是成交金額，相比2021年、2022年近乎“腰斬”的跌幅，2023年土地市場的跌幅已經(jīng)開始收窄。

在克而瑞榜單中，重慶、長沙、西安、鹽城、徐州、成都的土地成交面積位列全國各城前六位，重慶蟬聯(lián)榜首，成交面積達到2237萬平方米。

土地成交金額排名前六的城市依次是上海、杭州、北京、成都、廣州、南京，排在首位的上海全年收金2271億元，另外五城土地出讓金額均超過1000億元。

一線城市深圳2023年全年土地成交金額降幅頗大，較2022年同比下降了62%，僅為343億元。南通、鹽城、天津、石家莊的土地出讓金則同比上漲超過了50%，分別為685億元、598億元、551億元、393億元。

在房企投資保持審慎等因素影響下，許多城市最終未能完成年度土地供應計劃。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，多個城市實際供地計劃完成率不足五成，深圳的供地計劃完成率最低，最終的成交面積僅占年度供地計劃的9%。

雖然土地成交量減少，但樓面均價卻全線上升。克而瑞統(tǒng)計，因核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升，一線城市成交樓面均價上漲8.0%，二線樓面均價整體上漲4.1%，三四線部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲7.9%。

機構(gòu)：

樂觀情形下新房銷售將小幅增長

2023年，支持樓市發(fā)展的重磅政策頻出。

丁祖昱將涉及樓市的政策面總結(jié)為方向，分別是：金融支持、地方、城中村改造以及發(fā)展保障性住房。

金融支持方面，經(jīng)濟工作會議強調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從地方政府的政策松綁來看，全年各省市出臺政策670余條，涉及取消限購、優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、取消限售、優(yōu)化限價等方面。除了少數(shù)一線城市之外，幾乎已沒有任何限制性政策。中指研究院認為，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

2023年已有16個城市公布城中村推進改造的規(guī)模與計劃，預計涉及87.4萬戶居民。加快推進保障性住房建設(shè)則將構(gòu)建未來中國房地產(chǎn)新格局。

展望2024年樓市，中指研究院分析師孟新增認為，今年元旦假期已過，多地樓市表現(xiàn)較為平淡，且分化加劇，40個代表城市日均成交面積較上年元旦假期降幅超兩成。短期來看，2024年全國商品房銷售面積仍有調(diào)整壓力，供給修復存在滯后效應，開工、投資下行態(tài)勢難改。長期來看，供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力，核心一二線城市政策將繼續(xù)優(yōu)化，房企資金支持的舉措會細化落實。

據(jù)中指研究院“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)小幅增長。

丁祖昱則認為，長遠來看，全國新建商品房加上二手房、保障房的樓市總量未來將保持16億至18億平方米規(guī)模，仍是相當大的市場，房企應該積極探尋行業(yè)發(fā)展機會。