前段時間，我們分析了廣州中心區(qū)熱門板塊近半年來的價格變動情況（ ）

今天咱們繼續(xù)扒，看看外圍區(qū)熱門板塊近半年來的價格表現(xiàn)。

如果說，中心區(qū)的價格變動，是潛藏在表面peace ＆ love下的波濤暗涌。

那么外圍區(qū)的價格變動，這是一出裸的小時代：

先來看看整體情況。

怎么說呢……看到這張表的一瞬間，我突然想起了被股票支配的恐懼。

老樣子，咱們還是依次看各區(qū)。

白云的幾個熱門小區(qū)掛牌及成交的價格波動都不算太大，我覺得更大程度是受到市場整體波動的影響。

畢竟在上一輪周期中，白云并沒有跟上潮流。當(dāng)其他區(qū)域的二手房已經(jīng)開始飄了，白云的二手盤卻仍然一副波瀾不驚的樣子……

舉個例子，白云成交比較旺的小區(qū)——富力半島花園，2021年的時候月成交量高達180套，而且多次成為市中心各版塊的成交榜首。

就是這樣一個高流速的盤，它近一年的價格變化卻是這樣的：

再看看熱門板塊排名第二的同和，板塊內(nèi)熱門小區(qū)云裳麗影的價格變化情況：

發(fā)現(xiàn)沒，不僅是小區(qū)均價表現(xiàn)平穩(wěn)，白云熱門板塊近一年來的價格波動也顯得相對冷靜。

歸根結(jié)底，還是跟白云片區(qū)的客群有關(guān)?；蛟S是白云一直以來的溫吞表現(xiàn)被投資客拉入黑名單，白云大多以自住型買家為主，價格水分較少。

而且白云的高流速盤，基本都是性價比很高的剛需或改善項目。買家就是沖著性價比才買的這些盤，你有本事漲價，我就有本事把另一個小區(qū)奶成銷冠，拎清楚自己的地位，who 怕 who。

再加上白云掛牌量較大，而且大部分二手盤體量不小，就算真出現(xiàn)某個小區(qū)業(yè)主惜售、集體漲價的情況，購房者也能找到替代品。

再看看番禺，番禺的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還蠻有意思的，兩個大盤祈福繽紛匯和廣州雅居樂花園的價格表現(xiàn)相對低迷。

唯有位于萬博的萬科歐泊異常堅挺，掛牌價跟成交價都有上漲。

其實這個表格，很生動的反映了番禺二手樓市現(xiàn)在的情況：

萬博形勢一片大好，其他區(qū)域躺平任嘲。

不過話說回來，萬博的熱度跟堅挺度在目前的廣州來說還是牛。

去年萬科歐泊擠水分也擠得蠻狠，但今年萬博熱度迅速恢復(fù)，萬科歐泊也跟著沾光，雖沒有恢復(fù)到2020年的水平，但也差不離了。

接下來，番禺的熱度中心依然會維持在萬博。華發(fā)越秀·和樾府雖然銷售漸入尾聲，但耀勝新世界、長隆萬博悅府等熱門項目持續(xù)扛起供應(yīng)大旗，吸引市場目光聚焦。

我特意把黃埔拎出來，單獨說說。

一來，黃埔近半年來的價格表現(xiàn)，應(yīng)該是這次統(tǒng)計中最拉胯的。

12個樓盤，7個出現(xiàn)了掛牌價下跌，其中科學(xué)城、大沙地、老黃埔?guī)缀酢叭姼矝]”。

其次，黃埔最近爭議很大，有人說黃埔要取代增城成為新的“天坑”，我覺得也需要展開說說。

其實關(guān)于黃埔的情況，我們之前做過詳細的統(tǒng)計，可以戳下面鏈接回顧：

黃埔的價格水分，基本已經(jīng)在2021年擠光，如今掛牌價的松動，有一部分原因是有業(yè)主著急賣一買一，愿意在價格上讓步。

現(xiàn)在的黃埔二手房，基本上是買家市場。

不過從近期的成交價來看，黃埔二手房的價格底已經(jīng)過去了。去年底至今年初，有業(yè)主為求出手，低價拋盤，黃埔不少小區(qū)的成交價創(chuàng)下新低。

如今隨著市場情緒有所恢復(fù)，正常交易逐漸恢復(fù)，成交價也慢慢回歸正常水平。

就目前來說，黃埔的價格底雖然已過，但是仍處于相對底部。如果長期看好黃埔發(fā)展，想入手黃埔的，如今依然是個不錯的機會。

說到這里，我想到一個故事。

之前有個朋友，問我一個問題：

總價500萬，考慮價值增長空間，目前買哪里比較適合？

當(dāng)時我建議他可以看看黃埔，被他diss了一頓，說黃埔都跌成這樣了還讓他買，一氣之下還把我拉黑了。

其實，黃埔這兩年的價格跳水，一方面來自于政策調(diào)控的影響，一方面也是短期內(nèi)樓市熱度高，吸引眾多投資客進場，過快推升價格導(dǎo)致的。

在熱鬧之下，黃埔迅速堆高泡沫，被推舉到了本不屬于它的位置。

就說最近網(wǎng)上傳得沸沸揚揚的“本碩985被黃埔榨干”的故事，看完之后就一個感想：

這哥們不是被黃埔榨干的，他這個買房思路，除非穿越回10年前的棚改去庫存時代，否則買哪都是同一個結(jié)果。

買茅臺股票都有漲有跌呢，怎么大家都對房子要求那么苛刻？只允許漲不允許跌？房子也有波動周期，高位買入低位賣出，巴菲特來了都賠剩下褲衩。

退一步講，就算是不小心高位買入，但凡你持有時間長一些，都不至于輸?shù)眠@么慘烈。

一漲就擠壓式進場，一跌就骨折式拋盤，心態(tài)上的問題，讓黃埔背鍋，稍微有些委屈黃埔了。

從長期來看，黃埔依然有很強的發(fā)展價值，別的不說，黃埔的城市界面、基礎(chǔ)設(shè)施配套及產(chǎn)業(yè)，都足以支撐它成為廣州的第二。

人們買房的習(xí)慣，就是買漲不買跌。但事實恰恰相反，真正的贏家，往往就是在別人恐懼時果斷出手的人。

而黃埔，現(xiàn)在就是讓大多數(shù)人恐懼的區(qū)域。至于該不該出手，就交由你自己決定了。

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