文：任澤平團隊

導讀

隨著近期經(jīng)濟和樓市放緩，該不該救樓市，引發(fā)市場熱議。

2023年4-5月，房地產(chǎn)銷售快速下滑，拖累經(jīng)濟二次探底，政策暫時觀望。

6月以來，青島、蘇州等地開展自救，青島推出限售放松、非限購區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩(wěn)樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

該不該救樓市？我們認為，現(xiàn)在已經(jīng)不是要不要救樓市、救經(jīng)濟了，而是怎么救，怎么盡快、大力度救，防止硬著陸風險。那些建議不救經(jīng)濟的觀點，缺少基本的人文關(guān)懷，你看看現(xiàn)在的青年失業(yè)率達到20.4%，4-5月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)大幅回落，居民不敢消費，預防式儲蓄，企業(yè)不敢投資，1-4月民間投資只有0.4%。是該全力拼經(jīng)濟了，把發(fā)展放在首要任務，發(fā)展的目的是什么，就是解決就業(yè)和收入，這是最樸素的，這是根本，任何與此違背都是錯的，無論是什么理由或者高大上的理論。

是該出手穩(wěn)樓市了，穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第支柱行業(yè)，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元,占GDP的6.1%，房地產(chǎn)關(guān)系土地財政、關(guān)系60多個行業(yè)、關(guān)系幾千萬人就業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風險。

怎么救？當前房地產(chǎn)有關(guān)鍵任務：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。樓市復蘇持續(xù)的關(guān)鍵在于市場信心恢復、供給出清和銷售回款。解決房地產(chǎn)問題宜早不宜遲，當前房地產(chǎn)市場尚未走出困境，風險尚未解除，建議在堅持“房住不炒”的前提下，按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境。此前限購、限貸、限價等七限八限政策，是兩三年前房地產(chǎn)過熱時出臺的，世易時移，形勢已變，這些限制性措施應該適時退出，防止房地產(chǎn)硬著陸風險。

可以考慮措施，支持剛需和改善型需求，促進軟著陸：下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求，下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市外地首套購房限制，降低交易稅費，改變過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時，通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新模式。

相信經(jīng)過一系列實質(zhì)有力的措施，一定能夠提振樓市信心，促進房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，為中國經(jīng)濟復蘇貢獻重要力量。

正文

一、房地產(chǎn)銷售下滑，土地市場偏冷，政策暫時觀望

2023年4-5月，房地產(chǎn)市場熱度較一季度下降，樓市增長動能持續(xù)放緩，復蘇趨勢不穩(wěn)固。

銷售端，2023年4-5月，市場成交明顯放緩，環(huán)比放緩幅度高于2019-2022年同期，同比漲幅較3月越明顯收窄，市場整體呈降溫趨勢。

從新房銷售看，4月成交環(huán)比回落幅度高于往年同期水平，5月環(huán)比略有回升，但回升程度不及往年；4、5月同比均有上漲，但較3月漲幅明顯收窄。2023年4、5月，49個樣本城市新房分別成交13.7、14.0萬套，基本持平，環(huán)比分別變化-28.7%、+2.0%，較2、3月環(huán)比漲幅明顯下滑，較往年同期成交乏力；同比分別變化10.2%、6.1%，低于3月25.5%的同比漲幅。其中，一線城市4、5月環(huán)比持續(xù)下滑，同比保持高增，主因去年低基數(shù)；二線城市環(huán)比4月明顯下滑、5月略有回升，同比漲幅大幅收窄；三四線城市環(huán)比與二線城市類似，同比連續(xù)25個月下降。

從二手房銷售看，4、5月成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負、連續(xù)兩個月下降，下降幅度高于2019-2022年平均水平；同比延續(xù)增長態(tài)勢，但漲幅較3月大幅收窄。2023年4、5月，18個樣本城市二手房分別成交9.3、8.3萬套，環(huán)比持續(xù)下滑，不及2019-2022年二手房成交表現(xiàn)；同比延續(xù)之前的增長態(tài)勢，但較3月漲幅明顯收窄。其中，一線、二線、三四線城市環(huán)比增速均由正轉(zhuǎn)負、連續(xù)下降；各線城市同比均保持正增長，但漲幅較3月都有明顯收窄。

從房企銷售看，百強房企整體銷售放緩，企業(yè)業(yè)績下滑，僅頭部房企門檻值修復，城市分化加劇。環(huán)比方面，4月銷售環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，5月環(huán)比4月出現(xiàn)近年來首度下滑；同比方面，受低基數(shù)影響，4、5月同比均保持正增長，但顯著低于前兩月漲幅。梯隊方面，只有TOP10房企門檻值同比增長，TOP30、TOP50房企門檻同比均下降。城市方面，區(qū)域分化繼續(xù)加劇，布局核心城市核心區(qū)域的房企銷售表現(xiàn)相對較好。

政策端，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策250余次。但4-5月地方政策放松頻次邊際放緩，其中，一線城市、強二線城市沒有出現(xiàn)明顯放松的政策。一線城市的邊際放松以人才新政為主，二線城市、強三線城市以公積金、補貼政策為主。

6月以來，事情正在起變化。青島、蘇州、重慶對樓市政策進行調(diào)整，6月1日，青島打出樓市新政組合拳，涉及限售放松、非限購區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等內(nèi)容；蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付，同時提取余額以后并不影響公積金貸款額度等。

土地端，近期土地市場局部熱度高、整體偏冷，核心城市核心地塊供不應求。城市方面，熱點城市市場火爆、城市間分化明顯。5月，多個熱點二線城市集中土拍，帶動整體土地成交規(guī)模增速由負轉(zhuǎn)正，土地出讓金環(huán)同比雙增。其中，南京、蘇州、合肥等城市土地市場熱度較去年顯著提高，而濟南、鄭州、長春等城市以底價成交。企業(yè)方面，以央國企拿地為主，但民營房企也正在逐步回歸土地市場，4-5月，部分經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企積極參與拿地，在佛山、杭州、成都、寧波等城市參與土拍，反映民營房企拿地信心有所恢復。

二、房地產(chǎn)該不該救：該出手了

（一）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的第支柱，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元,占GDP的6.1%

自2003年以來，國務院18號文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一。從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，2000-2021年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由4141億元增加到7.7萬億元，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在經(jīng)濟中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至6.1%，但仍與2015年水平持平。

（二）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一以上

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，受疫情及房地產(chǎn)周期影響，比上年下降10%，但仍占固定資產(chǎn)投資的22.93%。房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成的全部用于房屋建設工程、土地開發(fā)工程的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計范疇，進而構(gòu)成GDP固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱毫不為過。

1998年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。2000-2022年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到13.3萬億元，年均復合增長率為16.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.9%，意味著每年全國進行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。

（三）房地產(chǎn)帶動幾十個上下游行業(yè)鏈

房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游GDP 10.02萬億元、直接拉動上下游GDP2.35萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

（四 ）城鎮(zhèn)化尚有一定空間，改善型需求支撐房地產(chǎn)市場

我們連續(xù)5年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測算，2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平。

2023年我國每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年總需求波動降至10億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

四、怎么救？

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風險。房地產(chǎn)問題解決宜早不宜遲，建議盡快化解地產(chǎn)困境，這樣有利于穩(wěn)經(jīng)濟，也能通過短期措施促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又能通過新模式建設促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

當前房地產(chǎn)有關(guān)鍵任務：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。在堅持“房住不炒”的前提下，要按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，發(fā)揮房地產(chǎn)實體經(jīng)濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃。

1、短期穩(wěn)樓市：因城施策、適度松綁，促進軟著陸。

1）堅持房住不炒，因城施策適度松綁，促進房地產(chǎn)軟著陸。此前的限購限貸限價等七限八限政策，是兩三年前房地產(chǎn)還處于過熱狀態(tài)時候出臺的，世易時移，形勢已變，此前過嚴的限制性措施可以適時推出。通過放松前期偏緊的調(diào)控政策支持剛需和改善型需求，比如適當降低人口流入地區(qū)限購門檻、下調(diào)首套和改善型二套首付比、下調(diào)首套和改善型房貸利率、提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付、降低落戶和購房門檻等。

2）通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險。通過壓實地方主體責任建立房地產(chǎn)紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過支持優(yōu)質(zhì)房企尤其民營房企并配套AMC等進行行業(yè)內(nèi)并購重組。

2、長期：以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

根據(jù)我們對發(fā)達經(jīng)濟體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，提出開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。

5）報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

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