藍光發(fā)展摘牌退市了，這毫無疑問是近期房地產(chǎn)行業(yè)的大新聞。

根據(jù)公告，藍光發(fā)展的股票已經(jīng)連續(xù)20個交易日收盤價低于1元，上海證券交易所決定終止其股票上市。

藍光發(fā)展官宣那一刻，明源君的朋友圈頓時熱鬧了起來，有人惋惜，有人祝福，也有人在反思。

其實退市的不光是藍光發(fā)展。今年4月，同為千億房企的新力控股也從港交所黯然退市。另外，還有十余家房企正處于“面值退市”的邊緣。

房企退市風波，對行業(yè)到底有何影響？其又透露出房地產(chǎn)怎樣的發(fā)展趨勢？地產(chǎn)人到底是該堅守還是離開？且聽明源君一一道來。

行業(yè)將迎來一波小型退市潮

其中不乏千億房企

新力控股和藍光發(fā)展的退市只是開始，業(yè)內(nèi)分析，今年房地產(chǎn)行業(yè)大概率要迎來一波退市潮，涉及十多家房企。

比如中銀證劵就指出，當前所有A股上市公司中，共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨“1元退市”的風險。

鎖定“1元退市”的有8家：包括藍光發(fā)展（已退市）、中天金融、泰禾集團、粵泰股份等。另外還有4家面臨“1元退市”風險。

已退市和有退市風險的房企，會有幾個共通點：

第一，依賴高杠桿和高負債盲目擴張，財務風險偏高。

比如某退市房企就依靠高負債和高周轉，取得業(yè)績的高速增長。

2016年至2018年這三年，該房企營收復合年增長率為94.6%，但同期的負債率也分別高達300%、205%、285%，遠高于行業(yè)平均水平。雖然該房企2019年的凈負債率大幅下降，但有機構認為，存在較大的明股實債嫌疑。

第二，融資成本過高，對盈利形成挑戰(zhàn)。

面臨退市風險的以民營房企為主，其特征就是普遍融資成本過高。2022年，國企融資年利率不超過4%，反觀民企融資利率普遍高出1-3%，甚至更多。

以某退市房企為例，由于其負債中有不少非標產(chǎn)品，所以融資成本在2020年達到8.20%，遠高于業(yè)內(nèi)平均水平。

而另一家房企，2022年發(fā)行的一筆的夾層融資，年利率高達20%。同年某央企發(fā)行的其他債權融資，年利率為年利率1.8%。

第三，現(xiàn)金短債比大幅下降，入不敷出。

“高杠桿”的經(jīng)營模式下，好多房企極度依賴外部融資維持運轉。但在2021年之后，“三道紅線”監(jiān)管約束疊加自身經(jīng)營回款不暢，導致部分房企的短期債務償付壓力明顯上行，最后構成實質性違約。

比如某房企就受此影響，公司短長期有息負債比從2020年底的65.30%攀升至2021年6月底的136.40%，現(xiàn)金短債比從2020年底的1.06大幅下降至2021年6月底的0.28，償債壓力持續(xù)加大。

其實，這也不是個別房企的問題，在樓市調控+疫情+銷售回款不暢等多重因素影響下，整個民營房企都在面臨流動性危機。

東方金誠指出，今年5-9月是房企償債高峰，各月到期規(guī)模均在100億元以上。在外部融資渠道難以打開的情況下，項目布局不合理、財務結構有問題的房企也很有可能會在本輪行業(yè)洗牌中淘汰出局。

房企退市對行業(yè)影響有限

不少仍在做最后努力

要承認的是，退市對一家房企利大于弊。最直接的影響就是讓企業(yè)的融資能力大打折扣，進而加重企業(yè)的財務風險。同時，退市也會讓企業(yè)的市場形象和日常經(jīng)營進一步惡化，引起惡性連鎖反應。

不過，雖然退市對企業(yè)來說是沉重打擊，但目前對行業(yè)的影響比較有限。

首先，退市房企的市場份額占比很小。

據(jù)中銀證劵測算，截至6月1日，有退市風險的12家房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值274億元，占地產(chǎn)A股公司總市值的比重僅2.0%，對房地產(chǎn)板塊的影響相對有限。

其次，退市雖然會讓企業(yè)的融資能力大打折扣，但并不意味著破產(chǎn)。

比如某房企就指出，退市不會影響公司的正常經(jīng)營，將繼續(xù)推進保交樓，引入戰(zhàn)投、推進債務重組等。今年5月，該房企旗下一項目與債權人簽署正式和解協(xié)議，還與某銀行就雙方債務償還及項目復銷初步達成意向。

另外可以看到，還有不少房企正在做最后的努力，爭取盡快擺脫退市風險。

房企自救的方式主要有兩種：

第一是大股東增持，這樣不僅能夠直接拉升股票價格，還能增加資本市場對企業(yè)的信心。

比如今年5月，美好置業(yè)就發(fā)布公告，公司部分董事、高級管理人員計劃增持公司股份，擬增持金額合計不超過(含)8000萬元且不低于(含)5000萬元。

金科股份也表示，鑒于公司股價嚴重偏離了基本面，部分董監(jiān)高及核心骨干計劃以自有資金增持公司股份，擬增持金額不低于500萬元。

第二，加快項目處置的速度。

增持是權宜之計，能讓企業(yè)盡快擺脫流動性危機，才是關鍵所在。

比如2022年初，世茂集團將能交易的30余個項目擺上貨架，合計報價超過771億元。

據(jù)媒體統(tǒng)計，出險至今，世茂集團已成功出售了香港維港匯項目股權、上海黃浦路229號地塊、北京分鐘寺地塊等，回籠超百億元資金。今年6月，評估價超163億元的深圳世茂深港國際中心部分資產(chǎn)也被擺上貨架，是近7年以來司法拍賣的最大估值的資產(chǎn)。

高杠桿時代過去

未來兩類房企值得關注

房企退市，到底給行業(yè)帶來哪些啟示？未來房地產(chǎn)格局又會如何變化？明源君總結了以下三點：

第一，不要期望政府去救。

熟悉中國經(jīng)濟的都知道，過往由于房地產(chǎn)所扮演的重要地位，只要市場一下行，政府就會出臺各類利好政策。

但是這一輪地產(chǎn)調控的持續(xù)時間之長，范圍之廣，力度之大，顯然超出多數(shù)地產(chǎn)人的預料。包括這兩年房企紛紛出現(xiàn)流動性危機，政府的態(tài)度也沒有明顯轉向。

今年年初住建部的一番講話，態(tài)度就十分明確：一方面幫助（出險）房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。

這番話有兩層含義。一是救助出險房企的主體責任在房企自己，政府只是輔助。二是允許部分出險房企破產(chǎn)，但前提是先處理好“保交樓、穩(wěn)民生”等工作，不能損害群眾利益。

第二，高杠桿時代徹底過去了。

冰凍三尺非一日之寒。過去十多年，內(nèi)資房企憑借高負債、高杠桿、高周轉實現(xiàn)了規(guī)模的跨越式發(fā)展，誕生了批黑馬房企?？梢簿褪沁@種瘋狂無序的擴張，極大削弱了房企的抗風險能力，為日后房企紛紛暴雷埋下了隱患。

比如在土地投資上，高杠桿房企往往以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目拿地，最后市場下行導致項目滯銷；在產(chǎn)品定位上，高杠桿房企以成本最低為導向，不對客戶需求進行研究，導致產(chǎn)品“千盤一面”。

《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)》就指出，隨著部分“三高”房企退出，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成由信用、品牌和公司治理能力構成的競爭壁壘。

據(jù)媒體統(tǒng)計，2022年，上市房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.55%，與上年度基本持平，凈負債率均值為72.85%，較上年下降14.83個百分點。

第三，行業(yè)分化持續(xù)加劇，未來這兩類房企值得關注。

不得不承認，房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的優(yōu)勝劣汰空前加速。此前一度叱咤行業(yè)的龍頭房企，如今也成為了需要紓困的對象。

接下來幾年，這種分化肯定還會繼續(xù)。

一個是業(yè)績分化。

比如今年前5月，銷售業(yè)績累計同比實現(xiàn)正增長的，基本上都是央國企和優(yōu)質民企。

其中華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團、華發(fā)股份、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等房企，前5月業(yè)績同比增幅均超過50%，越秀地產(chǎn)更是超過100%。

其二是拿地分化。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2022年權益拿地金額TOP100房企中，央企和地方國企占比分別為40.0%、48.2%，而民企僅有11.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，拿地金額TOP20中，僅3家混合所有制，4家民企，剩余13家均為央國企。其中華潤前五月拿地金額近490億元，拿地銷售0.34，遠高于行業(yè)平均。

其三是融資分化。

更大的分化在融資上。出于風險考慮，金融機構普遍愿意提供大量貸款給國央企，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

今年前4月，國央企發(fā)債量為1148億元，同比增長了5%，民營企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，今年5月，房企發(fā)債178.46億元，主體仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企。

從上述分化不難看出，未來市場化程度較高的央國企和少量優(yōu)質民企會是市場的主力。

比如央企以保利、華潤、中海、招商為代表；地方國企以越秀、華發(fā)、建發(fā)為代表；混合所有制以萬科、綠城、金地為代表；民企以龍湖、濱江為代表。

他們的共同特點是：一是市場化程度比較高，懂市場懂客戶懂產(chǎn)品。二是金融機構普遍愿意貸款給他們，所以融資利率比其他房企更有優(yōu)勢。三是整體投資布局偏一二線城市，抗風險能力較強。

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