家住北京望京的劉先生終于在5月下旬賣掉了自己在花家地的一套小兩居，代價是比預期價格降了80萬元。

而在年初掛牌時，他還信心滿滿，提前簽約了一套西城區(qū)的學區(qū)房。但市場行情在5月份急轉直下，使得已啟動換房“鏈條”的他措手不及，無奈之下只能“割肉”成交。

今年以來，北京二手房掛牌量不斷攀升，剛需客群愈加減少，意向客戶觀望情緒漸濃，讓不少像劉先生這樣著急換房的業(yè)主預期一降再降。

市場急轉直下

年后，疫情影響消散，北京二手房市場在今年春節(jié)后迅速火熱，前期積壓的需求集中釋放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)較2022年同期增長超10%。其中，2月份北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長超60%，受2022年2月春節(jié)假期低基數(shù)影響，同比增長超70%。

劉先生原本就計劃今年在西城區(qū)買房，提前為孩子上學謀劃，看到當時交易火熱，為了搶占到合適的房源，即使當時自己手中的房子還沒賣出去，但他仍然選擇了盡快與賣家簽約。彼時，他并不太擔心手中房子的出手問題。

但等到了4月份時，劉先生的經(jīng)紀人張峰開始向他提出了擔憂，原因是看房客戶逐漸變少，且購買意愿不是很強，大都希望再等等看業(yè)主是否愿意降價。

據(jù)張峰介紹，市場從3月下旬開始，熱度就逐漸下降了。4月份時，部分熱門區(qū)域成交量還能保持穩(wěn)定，但多數(shù)區(qū)域的成交量就已經(jīng)在下滑。

因此，進入5月后，即便是前期成交火熱的東城、西城及海淀區(qū)域，市場熱度也在逐漸下降。張峰以位于西城區(qū)廣安門的“榮豐2008”為例，該小區(qū)被稱為北京學區(qū)房的“占位神盤”，“400萬即可上車”，4月份該小區(qū)在鏈家內部的成交數(shù)據(jù)是14套，而5月份截至月底時只成交了5套。

市場熱度急轉直下，令劉先生措手不及，他不得不在慌亂之中頻繁調整掛牌價格，最終以490萬元的價格“割肉”成交。

“可以再等等看”

多位在北京市場擁有多年從業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)紀人表示，當前北京二手房市場的供應量處于歷史高峰。

張峰以其所任職的貝殼找房為例，截至5月底，貝殼官網(wǎng)上顯示北京二手房掛牌量將近12萬套，但據(jù)他介紹：“有些房源并沒有在官網(wǎng)上展示，實際上，從去年年底時，貝殼內部掛牌量就開始攀升，今年年初時內部掛牌量達到13萬套，目前已經(jīng)超過14萬套，而正常年份的內部掛牌量則在11萬~12萬套?！?/p>

張峰認為，這可能與去年10月份發(fā)布的《財政部稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策》有一定關系。據(jù)他解釋，以往業(yè)主在賣房時需要交個稅，北京的房產(chǎn)總價一般都較高，相應的個稅額也高。而在該項政策執(zhí)行后，業(yè)主在“賣一買一”時，如果新買的房子比原來的房子總價高，就可將前期賣房的個稅退回給業(yè)主，這就導致原本沒有著急換房的業(yè)主也開始掛牌?！拔医衲瓴僮鞯囊粋€客戶，昌平回龍觀的一套70多平方米小兩居，賣一買一后，退個稅有將近60萬元?！?/p>

因為掛牌量的增多，使得不少意向客戶有了充足的挑選空間，賣方不得不降低預期，尤其是在總價較低的剛需房源上。

據(jù)了解，為簡化二手房交易流程，降低交易成本，今年3月31日，北京市宣布啟動二手房交易“帶押過戶”。但據(jù)業(yè)內人士介紹，目前銀行方面的辦理細則仍待明晰，市場尚無相關成交案例，政策對二手房市場交易效率的影響尚待觀察。

此外，5月初時，住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，其中對于房產(chǎn)交易中的服務收費問題，明確提出要引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當明碼標價，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。隨后，有市場消息稱，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會曾于5月中旬邀請房產(chǎn)經(jīng)紀公司召開座談會，談論了房產(chǎn)交易中介費率問題，但還未形成最終結論。

“因為不知道后續(xù)是否會有明確的政策出臺，我所接觸的不少業(yè)主現(xiàn)在都是持觀望的態(tài)度。北京市場體量極大，任何政策一出臺，在別的城市可能不會很快有變化，但在北京市場則會立馬反映在成交上?！睆埛灞硎尽?/p>

“老破小”越來越難賣

“整個回龍觀板塊挑選二手房的思路其實非常清晰，這里的房源主要可分為不帶電梯的經(jīng)適房以及帶電梯的商品房兩類?！痹谡麄€北京市成交排名靠前的昌平回龍觀板塊，經(jīng)紀人周磊用上述一句話總結清晰地介紹了該板塊的房源情況。

據(jù)他介紹，這兩類房源的居住品質差別比較大，經(jīng)適房大多是磚混或鋼混結構，抗震性和隔音效果差，不帶電梯，樓層較低，大部分是2.55米的層高，物業(yè)品質較差，物業(yè)費約為0.6元/平方米/月。而商品房抗震性和隔音效果較好，層高大多為2.6~2.7米，物業(yè)品質較高，板塊內最便宜的也要1.8元/平方米/月。

居住品質的差異反映在價格上，則是兩類房源每平方米近1萬元的差價。此外，周磊表示，4月份以來，北京二手房市場熱度逐漸下降。在回龍觀板塊，同樣面積的兩居室，經(jīng)適房平均成交價格跌了將近50萬元，而商品房則相對跌得少一些，為10萬~20萬元。

“現(xiàn)在我們在回龍觀接觸到的客戶結構已經(jīng)有明顯變化，周邊都是各類科技公司和大廠，客戶以90后居多，他們對于買房的需求和想法跟70后、80后很不一樣，不再是‘有得住就行’。”周磊說道，“在前期看房時，我的很多年輕客戶對于‘老破小’都是直接pass掉。”

孫先生是周磊的客戶之一，為了給自家4歲的孩子在海淀準備學位，他和妻子決定將房子置換到海淀。年初，他們將自家在回龍觀新龍城小區(qū)（商品房）的一套兩居室掛牌，初始價格定為567萬元。

原本對“老破小”的居住環(huán)境有一定的心理準備，但在實際看房后，孫先生夫妻倆開始猶豫：“之前住慣了寬敞明亮的環(huán)境，一下子很難適應?！鼻∏纱藭r看到了海淀區(qū)有合適的新房項目，于是夫妻倆果斷簽約。

周磊表示，孫先生夫妻倆在新龍城的房子，如果市場行情好的時候基本可以賣到540萬~550萬元，而現(xiàn)在他們已經(jīng)將價格調到了509萬元。“因為海淀新房供應本來就少，開發(fā)商對客戶的付款方式非常‘挑剔’，必須在規(guī)定時間內付齊首付，否則房源就會被收回，因為并不缺買家?！?/p>

多位經(jīng)紀人表示，北京市場“賣一買一”的客戶占比非常高，客戶在置換時的需求基本上都是為了“改善”， 二手房換房時間平均在4~7年。

在走訪中了解到，換房客群的一些典型“畫像”包括：年輕夫妻結婚時先買小戶型二手房“上車”，等到生育或孩子要上學時置換成面積較大或學區(qū)配套較好的房子；老年人將此前自住的“老破小”賣掉，置換成居住品質較好的房源。

張峰表示，自己在日常交易中也觀察到，除了有優(yōu)質的教育配套外，那些所處板塊產(chǎn)業(yè)密布、周邊交通醫(yī)療配套齊全、小區(qū)物業(yè)品質高、樓齡新的房源在后期更易出手。

周磊認為，隨著年輕購房客群占比的提升以及老齡化的加劇，“老破小”房源將越來越難賣。據(jù)他解釋，這類房源因為房齡較大，房屋建筑品質一般，在貸款時可貸額度較少?！皩τ谫彿空邅碚f，則意味著首付比例會比較高，至少這一點對于剛需群體就很不友好。”因此，他建議購房群體在買房時注意房齡大小，以及自己預計居住的年限，要考慮到后續(xù)自己換房時是否能夠順利置換。

也有業(yè)內人士指出，雖然目前市場存量在上升，沒有配套加持的“老破小”會越來越難賣，但北京市場的特殊性在于其市場保有量大、需求量大且多元，仍需“平常心”看待。

來源：北京經(jīng)營報