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信不信，降LPR只是開(kāi)胃菜而已。

房貸利率又降了，不多不少，10個(gè)基點(diǎn)，和預(yù)期完全一樣！

昨天6 月20日，央行公布了新一期的LPR，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%；都下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。

這是LPR在經(jīng)歷了10個(gè)月的不變動(dòng)以來(lái)，又一次下調(diào)！

一切都在意料之中。

6月以來(lái)，國(guó)有銀行帶頭降低存款利率，背后原因就是為降低貸款利率預(yù)留空間。

6月13日，央行公開(kāi)市場(chǎng)開(kāi)展20億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率1.9%，上次為2.0%，下調(diào)10bp。

這也是央行自2022年8月以來(lái)，首次調(diào)降逆回購(gòu)利率。

以上這些動(dòng)作，都是為了降LPR做鋪墊。

這次LPR下調(diào)后，常規(guī)城市的首套房貸利率下限，將從4.1%降到4.0%；二套房貸利率下限將由4.9%降到4.8%。

還有一批因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)下跌的破例性城市，依然可以低于4.0%。

最低的比如珠海此前3.7%，這次會(huì)不會(huì)隨著LPR降到3.6%？并沒(méi)有明說(shuō)，還要看接下來(lái)各銀行的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

降10個(gè)BP，影響有多大？

——對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那毫無(wú)疑問(wèn)是純利好，能省一塊錢都是省。

以100萬(wàn)房貸，30年期等額本息來(lái)算，利率從4.1%降到現(xiàn)在的4.0%，月供省了58元，利息總額省了2萬(wàn)塊。

利好是真利好，但力度是真不大，少個(gè)58塊月供還真不了買房人。

——對(duì)市場(chǎng)影響大嗎？

大不大，看去年就知道了唄，去年4月降了15BP，8月降了15BP。

去年大幅度降兩次LPR，到市場(chǎng)了嗎？助推到成交量了嗎？并沒(méi)有。

那今年這次的結(jié)果，參照去年一樣可用。

所以，這次降LPR，降房貸利率，只是一個(gè)引子，接下來(lái)一系列大動(dòng)作的引子！

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現(xiàn)在樓市的困境，根本不是房貸利率的問(wèn)題，也必然不是降一降房貸利率就能解決的問(wèn)題！

更何況，現(xiàn)在放眼全國(guó)，各個(gè)城市的房貸利率都已經(jīng)很低了，空前的那種低。

看圖，這是LPR下調(diào)前，6月份全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率情況梳理。

1、全國(guó)15個(gè)城市首套房貸利率均值為 4.03%，大部分城市都在4.0%以下。

2、就連金融成本最高的北上廣深四個(gè)一線城市，和過(guò)去相比，房貸利率也不高；

北京首套房貸利率4.85%，上海4.65%，深圳4.60%，廣州4.30%。

3、珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸利率全國(guó)最低，3.7%。

再來(lái)一張，這個(gè)更全。

第三張，來(lái)看二套房貸款利率情況。

二套房雖然一直沒(méi)有首套房那么寬松，但整體看，放在過(guò)去十幾年的歷史長(zhǎng)河里，依然不算高。

更何況，雖然從去年開(kāi)始，本輪政策主要針對(duì)剛需首套，但實(shí)際上各個(gè)城市很多情況都可以認(rèn)定為首套了。

全國(guó) 15 個(gè)城市二套房貸利率均值為 4.96%，北京和上海利率明顯偏高，均為 5.35%。而其他城市房貸利率均為 4.9%。

以上這些圖中的房貸利率情況，還只是這次下調(diào)LPR前統(tǒng)計(jì)的。

今天開(kāi)始，以上圖中絕大多數(shù)城市的房貸利率，要再降10個(gè)BP。

看看，這房貸利率算高嗎？

還會(huì)有人認(rèn)為現(xiàn)在的樓市復(fù)蘇艱難，是降一降房貸利率就能解決的事嗎？

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所以樓市肯定要救，而且要大救，降利率只是開(kāi)胃菜！

不信，你去扒扒數(shù)據(jù)，或者實(shí)地看看，真實(shí)感受下現(xiàn)在新房二手房市場(chǎng)的壓力。

先說(shuō)新房市場(chǎng)。

現(xiàn)在新房市場(chǎng)難題太多太多了，不敢細(xì)數(shù)：

開(kāi)發(fā)投資增速一直往下掉；

土地回溫很局限，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢買、沒(méi)信心買，城投也在紛紛退場(chǎng)；

新房銷售端不理想；

想降價(jià)促銷賣，又有限跌令鎖著；

所以這一系列的問(wèn)題，一系列的難點(diǎn)，只用一招、只開(kāi)一個(gè)口子，不放大招是肯定不行的。

你看，這國(guó)房景氣指數(shù)上，5月份已經(jīng)下滑到了94.56，再掉就比去年12月份的低谷期更低了。

二手房就更難了。

全國(guó)二手房都不容易，賣不動(dòng)，很難賣，交易量直線下滑。

4 月份中下旬開(kāi)始，各個(gè)城市的二手房交易都涼了很多。

越是賣不動(dòng)，掛牌拋售的人越多，這就導(dǎo)致了，幾乎全國(guó)的二手房掛牌量都在迅猛激增。

你看這態(tài)勢(shì)。

幾乎所有城市，6月初的二手房掛牌量和1月初相比，都漲了一截兒，尤其是上海，幾乎翻了一倍！

上海，之前掛牌量穩(wěn)定在10萬(wàn)套，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)18萬(wàn)套；

廣州，去年剛過(guò)10萬(wàn)套，現(xiàn)在掛牌量超過(guò)14萬(wàn)套；

武漢，6月二手房掛牌量已超過(guò)17萬(wàn)套；

南京，二手房掛牌量最新超過(guò)17.5萬(wàn)套；

重慶，之前掛牌量17.5萬(wàn)套左右，現(xiàn)在直接漲到了22萬(wàn)套；

北京，現(xiàn)在掛牌量超過(guò)了12萬(wàn)套；

成都，掛牌量超過(guò)了16.5萬(wàn)套；

沈陽(yáng)，掛牌量將近15萬(wàn)套；

而這里面，很多城市一個(gè)月的二手房成交量才剛1萬(wàn)套出頭，甚至才幾千套。

你說(shuō)難不難？

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為什么說(shuō)降利率只是開(kāi)胃菜？為什么說(shuō)史詩(shī)級(jí)一定會(huì)來(lái)，而且很快？

已經(jīng)有很多城市不同程度的放松限購(gòu)了；

已經(jīng)有很多城市放松限售了，甚至有的直接取消了限售；

絕大部分的城市，首付比例都降到底了；

批城市，首套認(rèn)定也放松到了極致；

公積金房貸利率也降到底了；

絕大部分的城市，公積金貸款額度都拉滿了；

商業(yè)房貸利率也降到底了；

但，但是，和現(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)相比，要想徹底救起來(lái)，要想樓市在年底前徹底復(fù)蘇，以上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！

所以，萬(wàn)眾期待的史詩(shī)級(jí)，一定而且必須會(huì)來(lái)！

眼下最重要的，管它那么多，先救起來(lái)再說(shuō)，其次都是其次！

所以降息，只是一個(gè)開(kāi)始。