原標(biāo)題：北京樓市新政30天：新房成交量上升、交190萬(wàn)獲提前選房資格,“小陽(yáng)春”來(lái)了？

出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

一個(gè)月前的12月14日，一線城市北京一次性祭出多項(xiàng)樓市寬松新政：首套房首付比例降至三成、二套房四成、普宅標(biāo)準(zhǔn)松綁、房貸利率下降，一夜之間剛需及改善型客戶購(gòu)房成本大幅下降。

根據(jù)中指研究院披露的最新報(bào)告，政策落地后，京滬置業(yè)情緒有所提升。諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，新政落地一個(gè)月，北京新房成交6352套，較新政前一個(gè)月增長(zhǎng)34.5%。

“我們現(xiàn)在住著一套二居室，隨著兩個(gè)孩子長(zhǎng)大，一直想買套三居室，但首付八成高攀不起。政策出來(lái)后，四成首付就行了，手里的錢不僅夠還能剩下點(diǎn)兒。”打算在北京昌平區(qū)置業(yè)，買第二套房的買房人趙鵬飛就深刻的感受到了這次樓市新政帶來(lái)的變化。

在趙鵬飛看來(lái)，以前樓市的情況之前不是開(kāi)發(fā)商賣不出去房子，而是政策不松口。趙鵬飛的置業(yè)顧問(wèn)也坦言，“好多客戶之前對(duì)首付、月供有顧慮，現(xiàn)在政策利好，也促成他們下決定出手，我們開(kāi)盤兩周賣出去400套房子。”

搜狐財(cái)經(jīng)與多方對(duì)談后發(fā)現(xiàn)，新政確實(shí)對(duì)北京市場(chǎng)起到了一定“”作用，但各方對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)研判仍整體趨于“理性”。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，“隨著政策持續(xù)發(fā)酵，以及后續(xù)新房供給量逐步增多，需求端仍有上升空間。當(dāng)前市場(chǎng)可能暫未達(dá)到小陽(yáng)春，高點(diǎn)或在3-4月份?！?/p>

新房成交環(huán)比增長(zhǎng)34.5%，開(kāi)發(fā)商緊急改變營(yíng)銷策略

從多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，新政發(fā)布后北京新房成交量明顯上漲。中指研究院統(tǒng)計(jì)，新政落地后兩周，北京新房成交4443套，同比增長(zhǎng)28.4%；日均成交26套，較新政前日均增長(zhǎng)120%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，新政落地一個(gè)月（12月15日-1月15日），北京新房成交6352套，較新政前一個(gè)月增長(zhǎng)34.5%，其中單周最高成交達(dá)2000余套。

同時(shí)，新政后部分新房項(xiàng)目去化較好。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，新政發(fā)布后兩周，北京新開(kāi)盤項(xiàng)目中，昌平、大興的和延慶的3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率超過(guò)80%。而在去年12月，北京新房開(kāi)盤當(dāng)天平均去化率為71%。

趙鵬飛看中的昌平某新房項(xiàng)目位于北六環(huán)，在今年1月初開(kāi)盤，總戶數(shù)1000多套，以改善型的大戶型為主。該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)王語(yǔ)透露，“我們不到兩周的時(shí)間賣出400多套，4層的100多平三居室只剩下5套了?！?/p>

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，新政落地對(duì)于首次置業(yè)的買家來(lái)說(shuō)影響有限，更利好改善客群。搜狐財(cái)經(jīng)在走訪中也發(fā)現(xiàn)，或基于新政的到來(lái)，位于供給端的開(kāi)發(fā)商也適時(shí)調(diào)整了營(yíng)銷策略。

一位就職于某央企開(kāi)發(fā)商的一線營(yíng)銷人員蘇謙告訴搜狐財(cái)經(jīng)，“首付比例降低了，之前能買兩居室內(nèi)的客戶，現(xiàn)在就能買套3居室的；之前能買昌平的，現(xiàn)在能買一套海淀的。”

王語(yǔ)所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目也調(diào)整了營(yíng)銷策略，據(jù)她介紹，“我們項(xiàng)目的小戶型占比較少，為了讓小戶型盡快出清，在開(kāi)盤前兩天，我們營(yíng)銷總?cè)タ偛克揽牧撕脦纵唭r(jià)格，才有了現(xiàn)在小戶型4.4萬(wàn)-4.8萬(wàn)/㎡的折扣價(jià)。”

形成對(duì)比的是，該項(xiàng)目186平方米的大戶型成交價(jià)在5.1萬(wàn)/㎡-5.5/㎡萬(wàn)之間。來(lái)自中指的數(shù)據(jù)則顯示，去年12月受部分改善項(xiàng)目入市影響，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.17%，為2023年月度最高漲幅，同比漲幅則為0.69%。

在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，“改善項(xiàng)目成交比例放大會(huì)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性上漲，不是單個(gè)樓盤價(jià)格實(shí)質(zhì)性的上漲?！?/p>

不過(guò)，他也指出，“目前市場(chǎng)仍偏疲軟，北京四環(huán)以外供大于求，對(duì)于剛需項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，未來(lái)6-8個(gè)月不太可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于三、四環(huán)內(nèi)的改善項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果賣得好，價(jià)格可能會(huì)保持不變，上漲的概率不高，現(xiàn)在還不到漲價(jià)的時(shí)候。”

部分新房項(xiàng)目需要排卡驗(yàn)資，有人認(rèn)籌20萬(wàn)搶不到心儀樓層

通過(guò)走訪，搜狐財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，北京樓市部分項(xiàng)目還出現(xiàn)了“排卡”、“驗(yàn)資”的情形。

如北京海淀永豐的一新房項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃在今年一季度推出300套房。目前開(kāi)始排卡定房，已有300多組意向登記。

“項(xiàng)目供應(yīng)偏少，后期會(huì)優(yōu)先通知意向登記的客戶?！痹擁?xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹道，他手里有5個(gè)客戶爭(zhēng)1套房子，“而且他們都能全款。”

無(wú)獨(dú)有偶，北京東四環(huán)的某新房項(xiàng)目也需要“驗(yàn)資”才能“排卡”購(gòu)房。該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤總套數(shù)約400套，預(yù)計(jì)1月18日開(kāi)盤，但已提前進(jìn)行排卡。

“我們有兩個(gè)選房梯隊(duì)，第一個(gè)梯隊(duì)交20萬(wàn)認(rèn)籌，正式開(kāi)盤即可選房；第二個(gè)梯隊(duì)是交20%總房款，在正式開(kāi)盤前兩分鐘可優(yōu)先選房?！痹擁?xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)稱。

據(jù)其介紹，該項(xiàng)目120平的三居室，總價(jià)約960萬(wàn)元。若按照第二梯隊(duì)，購(gòu)房者需要提前交約190萬(wàn)元房款，才有資格提前2分鐘選房。

即便如此，購(gòu)房者也有可能選不到心儀的樓層和戶型。該置業(yè)顧問(wèn)透露，“1月17日剛做了開(kāi)盤模擬，我手里有幾個(gè)認(rèn)籌20萬(wàn)的客戶沒(méi)選上想要的樓層?！?/p>

關(guān)榮雪指出，“目前北京新房市場(chǎng)成交量上升，有部分樓盤甚至需要排卡驗(yàn)資，足見(jiàn)當(dāng)前購(gòu)房需求相對(duì)旺盛?！?/p>

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“排卡”或是開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造一個(gè)樓盤熱銷的套路。

一位從業(yè)9年的中介楊曉天對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，“部分開(kāi)發(fā)商會(huì)在正式開(kāi)盤前讓購(gòu)房者先交一部分錢進(jìn)行排卡，當(dāng)正式開(kāi)盤時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)按排卡順序讓購(gòu)房者選房?！?/p>

“好多開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)我這個(gè)項(xiàng)目非常火、一天賣了幾百套。這種不是一天賣的，可能它半年前或者更久之前就在積累客戶，然后集中在在開(kāi)盤當(dāng)天正式簽合同。”他解釋道。

買房人劉銳森，近日“上車”了昌平沙河某新盤兩居室。不過(guò)，新政對(duì)他的影響并不大，他直言，“我盯著這個(gè)樓盤半年多了，今年開(kāi)盤直接選房簽合同。我是買首套房，沒(méi)有這個(gè)政策，我也會(huì)買?！?/p>

蘇謙的感覺(jué)則是，本輪北京新政對(duì)市場(chǎng)的影響不及9月的“認(rèn)房不認(rèn)貸”明顯。在他看來(lái)，“9月政策已經(jīng)收了一波購(gòu)房者，之前二套八成首付會(huì)限制了好多購(gòu)房客，出了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’之后，只要北京沒(méi)房，即時(shí)有貸款記錄也可以按首套房算。這部分需求釋放，新房市場(chǎng)直接迎來(lái)一個(gè)爆點(diǎn)。”

不過(guò)，關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策效應(yīng)的持續(xù)性來(lái)看，12月“兩降一調(diào)”政策略強(qiáng)于9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”，直至目前北京多處項(xiàng)目售樓處到訪量仍然較高，新房市場(chǎng)保持著一定活躍度。

北京五環(huán)外項(xiàng)目熱銷，市場(chǎng)預(yù)測(cè)“小陽(yáng)春”在3-4月份

市場(chǎng)存在分化，就北京而言哪些新房項(xiàng)目活躍度高呢？貝殼找房APP顯示，北京30天銷量榜前三甲，有兩個(gè)位于地鐵昌平線，均在北京五環(huán)，單價(jià)4-6萬(wàn)元；銷量榜前十，有7個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)外，剩余3個(gè)要么在四環(huán)，要么五環(huán)邊。

在楊曉天來(lái)看，北京作為超一線城市，不缺購(gòu)房需求?！耙话愠隼谜吆螅猸h(huán)樓市先火，之后逐步地內(nèi)環(huán)樓市開(kāi)始火起來(lái)。最近這段時(shí)間外環(huán)的昌平、大興的項(xiàng)目賣得相對(duì)活躍一些。”

據(jù)他觀察，利好政策直接帶動(dòng)置換需求上漲。“一波人為了孩子上學(xué)，會(huì)賣掉外環(huán)的房子，趁機(jī)置換一套內(nèi)環(huán)房子。還有一波人的孩子上完學(xué)了，考慮到居住品質(zhì)會(huì)跑到外環(huán)買新房或次新房?！?/p>

雖然北京外環(huán)樓市火熱，業(yè)內(nèi)普通認(rèn)為，暫未達(dá)到“小陽(yáng)春”。關(guān)榮雪的看法是，“隨著政策持續(xù)發(fā)酵，以及后續(xù)新房供給量逐步增多，需求端仍有上升空間，當(dāng)前可能暫未達(dá)到小陽(yáng)春，市場(chǎng)高點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在3-4月份。”

張宏偉則預(yù)測(cè)，“今年3-4月會(huì)有一波成交量的“小陽(yáng)春”，但是能不能持續(xù)，關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)情況。從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年12月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，還不是那么樂(lè)觀?！?/p>

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年12月新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量14個(gè)，較上月減少2城；下跌城市55個(gè)，較上月增加4城。二手住宅價(jià)格下跌城市53個(gè)，較上月增加1城。

“全國(guó)70大城市基本全線下調(diào)，特別是二手房創(chuàng)紀(jì)錄出現(xiàn)了連續(xù)2個(gè)月下調(diào)，創(chuàng)造了最近多年的記錄。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)在2024年一季度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的可能性很大。但整體看，其他城市很可能繼續(xù)維持調(diào)整，市場(chǎng)還在逐漸見(jiàn)底過(guò)程中。

（應(yīng)受訪者要求，趙鵬飛、王語(yǔ)、蘇謙、楊曉天、劉銳森均為化名）