從小就在駐馬店長(zhǎng)大的肖鋒，雖然后來(lái)南下廣州打工，工資有一萬(wàn)多元，但能在老家買(mǎi)套屬于自己的房子，一直是他的心愿。

三年前，肖鋒通過(guò)法拍平臺(tái)購(gòu)得一套房產(chǎn)，一套評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元的房子最終被他以36萬(wàn)元拍得，不僅感覺(jué)像是撿漏，更是完成了自己多年的心愿。

肖鋒說(shuō)，買(mǎi)下房子后，他以為自己很快就能裝修入住了，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，自己很快陷入一場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)3年多且至今仍未結(jié)束的。

意外出現(xiàn)了

2021年7月，肖鋒在一家法拍網(wǎng)站上，看上了這套已經(jīng)處于“二拍”狀態(tài)的法拍房，房屋的面積、所在小區(qū)的位置，都讓他心動(dòng)。

這是一套位于駐馬店市驛城區(qū)的房子，面積108.51㎡，房號(hào)為1304。根據(jù)遂平縣人民的查封信息，該套房子的所有人，為河南省成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“成功公司”）。

2021年7月18日，遂平縣人民確認(rèn)：肖鋒以3074元，在該套房屋的公開(kāi)競(jìng)價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出。

2021年7月28日，遂平作出裁定，裁定確認(rèn)肖鋒拍下的房子拍賣(mài)成交。

幾天后的8月3日，遂平向肖輝送達(dá)了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)。

8月5日，遂平又向駐馬店市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心送達(dá)(2021)豫1728 執(zhí)134號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)?！罢?qǐng)你單位協(xié)助執(zhí)行下列項(xiàng)目:解除對(duì)河南省成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下……1304房產(chǎn)的查封；將上述房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人肖鋒名下?！彼炱皆谶@份協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)中稱(chēng)。

但很快，意外出現(xiàn)了。

2021年8月20日，當(dāng)?shù)匾晃幻袇歉吒璧陌竿馊?，向遂平提出?zhí)行異議，并自稱(chēng)，自己系安置戶(hù)，遂平拍賣(mài)案涉房屋侵犯其合法權(quán)益，隨后又提供了被房的房產(chǎn)證、安置協(xié)議書(shū)、成功苑小區(qū)房屋安置協(xié)議書(shū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)、駐馬店市政府駐政文[2008]176號(hào)文件、驛城區(qū)舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指揮部辦公室文件關(guān)于成功苑小區(qū)舊城改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案、駐馬店市驛城區(qū)新華街道富強(qiáng)社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明等材料。

一套房產(chǎn)，卻冒出了兩個(gè)“業(yè)主”，這最終導(dǎo)致1304號(hào)房產(chǎn)的最終歸屬，變得更加撲朔迷離起來(lái)。

肖鋒聲稱(chēng)，伴隨著遂平向自己開(kāi)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，意味著1304號(hào)房產(chǎn)所涉案件已經(jīng)執(zhí)行終結(jié)，此后不應(yīng)受理案外人異議申請(qǐng)。

但遂平縣則認(rèn)為，包括1304號(hào)房產(chǎn)的涉案房產(chǎn)，雖系成功公司開(kāi)發(fā)建造的，但在被查封之前，已按安置房轉(zhuǎn)讓給吳高歌，因此，吳高歌對(duì)涉案房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)。而且，根據(jù)《最高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，鑒于吳高歌與成功公司簽訂了商品房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)，且所購(gòu)房屋為安置房，同時(shí)房屋面積已超出了所購(gòu)房屋面積的百分之五十，等于是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。最終于2021年9月裁定，吳高歌的異議申請(qǐng)理由成立，中止對(duì)1304號(hào)房屋的執(zhí)行。

不服該裁定的肖鋒，隨后又向駐馬店市中院提出復(fù)議申請(qǐng)。

2024年1月，駐馬店市中院作出終審裁定：撤銷(xiāo)遂平的執(zhí)行裁定，發(fā)回遂平重新審查。

而此時(shí)，距離最初以36萬(wàn)元拍下1304號(hào)房產(chǎn)，已經(jīng)過(guò)去三年多。

一房二“主”

第一財(cái)經(jīng)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，除了肖鋒買(mǎi)下的這套法拍房，成功公司名下還有多套房屋，先后被駐馬店市遂平縣人民（下稱(chēng)“遂平”）、河南省信陽(yáng)市潢川縣人民等多地查封、法拍，而引發(fā)“真假房主”的也不只這一起。

比如，由于成功公司未能及時(shí)償還黃久艷37萬(wàn)元欠款，其中一套同樣登記在成功公司名下，面積約110㎡，房號(hào)為1604的房屋，被潢川縣人民（下稱(chēng)“潢川”）查封。隨后，一位名叫張俊生的案外人，向信陽(yáng)市中級(jí)人民提出執(zhí)行異議之訴請(qǐng)，要求確認(rèn)自己對(duì)1604號(hào)房屋的所有權(quán)，并不得對(duì)該房屋進(jìn)行查封和執(zhí)行。

既然房屋登記在成功公司名下，也已經(jīng)先后對(duì)該批房屋實(shí)施查封、拍賣(mài)完畢，怎么又會(huì)突然冒出一些“真正”的房屋所有權(quán)人呢？

在吳高歌、張俊生等人的執(zhí)行異議裁定書(shū)與判決書(shū)中，第一財(cái)經(jīng)記者最終發(fā)現(xiàn)了導(dǎo)致肖鋒陷入的一些陳年往事。

張俊生稱(chēng)，自己是駐馬店市百貨公司（后更名為京廣商廈）職工，于1988年7月1日與單位簽訂“集資住房合同”，在案涉小區(qū)位置集資建設(shè)一套房屋，并于1995年11月15日辦理了房產(chǎn)所有權(quán)證。

2008年8月18日，駐馬店市政府作出“關(guān)于將京廣商廈家屬院建設(shè)項(xiàng)目列為舊城改造項(xiàng)目的批復(fù)”決定，將案涉小區(qū)列為舊城改造項(xiàng)目范圍。

2010年9月27日，駐馬店市驛城區(qū)舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指揮部辦公室制定了“成功苑小區(qū)（原京廣商廈家屬院）舊城改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案”。

之后，根據(jù)該“搬遷補(bǔ)償安置方案”規(guī)定，張俊生于2010年12月1日與成功公司簽訂“駐馬店市安置協(xié)議書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)、成功苑小區(qū)房屋安置協(xié)議書(shū)”。

2017年3月14日，成功公司與張俊生簽訂“商品房安置訂購(gòu)協(xié)議書(shū)”，將案涉1604號(hào)房屋以回遷安置方式出售給后者。之后，張俊生向成功公司交納“房屋產(chǎn)權(quán)費(fèi)、住房燃?xì)獗ｋU(xiǎn)費(fèi)、住房預(yù)交電費(fèi)、住房物業(yè)管理費(fèi)、住房裝修押金、住房垃圾處理費(fèi)、住宅燃?xì)忾_(kāi)口費(fèi)”。

但令人遺憾的是，因成功公司自身原因，截至1604號(hào)房屋被查封時(shí)，成功公司仍未將1604號(hào)房屋變更登記至張俊生名下。

類(lèi)似的事件，同樣發(fā)生在1304號(hào)房產(chǎn)。2017年5月22日，吳高歌與成功公司就安置房補(bǔ)簽商品房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)，購(gòu)買(mǎi)了這套房屋，但同樣未及時(shí)辦理相應(yīng)的房屋變更登記手續(xù)。

不過(guò)，就在肖鋒準(zhǔn)備持遂平的執(zhí)行裁定書(shū)，前往辦理1304號(hào)房產(chǎn)的房產(chǎn)證時(shí)，卻意外得知，吳高歌已經(jīng)于2021年9月18日在駐馬店市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心辦理了該房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。

風(fēng)險(xiǎn)

那么，導(dǎo)致類(lèi)似發(fā)生的背后原因又是什么？

已經(jīng)有近10年法拍房服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的河南開(kāi)拍助手網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總經(jīng)理王剛說(shuō)，其中一個(gè)可能性比較大的原因，是一些在執(zhí)行、法拍房屋時(shí)，雖然去了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，并確認(rèn)這些法拍房確實(shí)由該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，卻忽略了這些房子可能是安置房，還需要到當(dāng)?shù)氐闹笓]部去調(diào)閱更詳細(xì)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)信息，以確定真正的房主，這才導(dǎo)致購(gòu)房的發(fā)生。

第一財(cái)經(jīng)記者先后多次與遂平執(zhí)行法官聯(lián)系，但截至發(fā)稿，對(duì)方仍未就此問(wèn)題作出回復(fù)。

那么，對(duì)于已經(jīng)付出36萬(wàn)購(gòu)房款并法拍成功的肖鋒而言，下一步該如何操作才能盡可能降低損失？

王剛的建議是，無(wú)論是肖鋒，還是吳高歌，兩人在這起法拍房中，其實(shí)都是善意的“第三人”，自身權(quán)益都被開(kāi)發(fā)商與債權(quán)人之間的債權(quán)官司波及。如果確實(shí)因?yàn)樵颍瑢?dǎo)致房屋被錯(cuò)誤拍賣(mài)，雖然可以通過(guò)執(zhí)行回轉(zhuǎn)撤銷(xiāo)法拍，但此時(shí)，肖鋒作為善意的“第三人”，如果自身利益因工作疏漏造成損失，則可以依據(jù)國(guó)家賠償法的相關(guān)規(guī)定，要求支付資金占用費(fèi)以及其它因購(gòu)買(mǎi)該法拍房產(chǎn)生的費(fèi)用，獲得相應(yīng)賠償。

不過(guò)，相對(duì)于吳高歌而言，張俊生則最終于2021年9月拿到了信陽(yáng)市中院的終審判決書(shū)，其中認(rèn)定，張俊生對(duì)1604號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，也撤銷(xiāo)了潢川的（2021）豫1526民初2961號(hào)民事判決，并不得對(duì)1604號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行查封和執(zhí)行。

這對(duì)肖鋒而言，不是一個(gè)好消息。

第一財(cái)經(jīng)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是裁判文書(shū)網(wǎng)，還是人民網(wǎng)留言板上，因法拍房引起的都屢見(jiàn)不鮮。

王剛也說(shuō)，這些年，僅自己服務(wù)的客戶(hù)中，與肖鋒類(lèi)似的，就有十多起。其中的多數(shù)判例，最后都是以執(zhí)行回轉(zhuǎn)、撤銷(xiāo)法拍并退還拍賣(mài)款了結(jié)的。

“也有（法拍成功后）不愿意退房的?！蓖鮿傉f(shuō)，自己經(jīng)歷的最典型的一個(gè)法拍房客戶(hù)，為了避免退拍賣(mài)款，甚至把自己的銀行卡都全部注銷(xiāo)了。

與法拍房相對(duì)應(yīng)的是另一個(gè)事實(shí)，即法拍房源的總量正在呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

一份由中指研究院發(fā)布的2023年全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2023年，全國(guó)355個(gè)城市法拍市場(chǎng)掛拍各類(lèi)法拍房源79.6萬(wàn)套，相比2022年的58.3萬(wàn)套增長(zhǎng)了36.7%。

可是，即便法拍房源同比增長(zhǎng)近40%，2023年的法拍房成交量，卻僅比2022年同比增加2.1萬(wàn)套；2023年的法拍房成交總金額3004.1億元，也基本與2022年持平。

這意味著，相對(duì)于法拍房供給端的增加，該如何調(diào)動(dòng)購(gòu)房者參與法拍房的積極性，打消其法拍顧慮，仍是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。

（文中肖鋒為化名）