2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。

2022年，房地產(chǎn)上市公司收入規(guī)模顯著下降，流動性有所惡化，且企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。未來，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競爭將進(jìn)入差異化競爭時代，未來擁有良好基本面、核心業(yè)態(tài)運營優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價值。

2022年房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值及增長率

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2022年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長，行業(yè)進(jìn)入縮表階段。

行業(yè)縮表主要源自民營房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國企逆勢擴張。央企自律性強，財務(wù)管理嚴(yán)格，注重發(fā)展的長期性、穩(wěn)健性，2022年總資產(chǎn)均值達(dá)3766.6億元，同比增長2.8%。伴隨著市場下行央企擴表速度放緩。2021年以來地方國有企業(yè)對行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，因此在行業(yè)下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2022年，地方國企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1002.3億元，同比增長4.5%，高于其他類型上市房企，表現(xiàn)出了較強的逆周期發(fā)展能力。同期，民營企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模均值1633.2億元，同比下降10.9%。民企在市場下行和融資收緊壓力下普遍進(jìn)入縮表階段?？傮w來看，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現(xiàn)出了較強的持續(xù)經(jīng)營能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行，行業(yè)發(fā)展的新格局正在逐漸形成。

2022年房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入與凈利潤均值

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2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為305.2億元、4.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴大51.4、85.4個百分點。滬深上市公司中約有31.5%出現(xiàn)虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%出現(xiàn)虧損，其中，14家上市房企虧損超百億，21家上市房企連續(xù)兩年虧損。

2022年，上市房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值為負(fù)。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，上市房企凈利率持續(xù)下降，趨勢未有緩解。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為-5.6%、-13.4%，較上年下降11.6個百分點和19.9個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值分別減少9.1和48.3個百分點，降至-20.3%和-43.3%。

2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司三道紅線情況

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2022年，滬深上市公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。2022年，受市場調(diào)整期影響，多數(shù)房企財務(wù)安全性正經(jīng)受考驗，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39，大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股收益均值

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2022年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值及其增長率

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2022年，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

2018-2023年一季度房地產(chǎn)板塊與大盤漲跌幅度變化情況(1)

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注(1)：此處為每日累計漲跌幅=[（交易日收盤價-起始日收盤價）/起始日收盤價]*100%

2022年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及大陸在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。2022年A股整體在下行中呈現(xiàn)“W”形走勢，波動幅度明顯加大。2022年上半年上海等地疫情對實體經(jīng)濟(jì)活動造成影響，同時烏克蘭危機大幅推高全球通脹，各方利空因素疊加影響使得滬深300深度下探；4月底到7月初，伴隨一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策出臺，國內(nèi)充裕的流動性環(huán)境支撐滬深300持續(xù)反彈；7月中旬到10月，國內(nèi)疫情多點散發(fā)擾動實體經(jīng)濟(jì)活動，疊加美聯(lián)儲連續(xù)且激進(jìn)的加息節(jié)奏，滬深300再度震蕩尋底；11月以后，疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策出臺，滬深300迎來反彈。房地產(chǎn)板塊走勢與大盤接近，波動幅度低于大盤。2022年年末申萬地產(chǎn)指數(shù)收盤于29.54點，同比下降10.6%。港股市場在2022年的整體走勢延續(xù)了2021年的弱勢，恒生指數(shù)在震蕩中持續(xù)走低，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動，恒生地產(chǎn)指數(shù)年末收盤于26039.97點，同比下降12.1%。

2020年以來受新冠疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和外部壓力等因素影響，資本市場持續(xù)震蕩，房地產(chǎn)上市公司估值承壓。資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)投資價值的評估將更為強調(diào)估值和業(yè)績匹配度，價值投資正在回歸。2023年一季度，伴隨著全國新房市場情緒的修復(fù)，房企銷售業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，央國企和優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)相對較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，但待償債務(wù)余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營能力和長期價值，保持穩(wěn)健經(jīng)營、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

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上市公司研究：

2022中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/43360.html

2021房地產(chǎn)開發(fā)上市公司TOP10研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/36838.html

2020中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/31099.html

2019中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/26925.html

2018中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/23700.html

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2023年4月）

https://.cih-index.com/report/detail/54473.html

4.28局會議：樓市定調(diào)不變，寬松政策仍有空間

https://.cih-index.com/report/detail/54469.html

北京樓市政策即將放松？“一區(qū)一策”在路上

https://.cih-index.com/report/detail/54066.html

企業(yè)研究：

2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://.cih-index.com/report/detail/54638.html

2023年一季度中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

https://.cih-index.com/report/detail/54295.html

房地產(chǎn)市場：

2023年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://.cih-index.com/report/detail/55158.html

五一假期樓市表現(xiàn)平淡，低基數(shù)下成交面積同比增長超20%

https://.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

https://.cih-index.com/report/detail/53655.html

指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年4月）

https://.cih-index.com/report/detail/54577.html

物業(yè)研究：

2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

https://.cih-index.com/report/detail/54420.html

中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://.cih-index.com/report/detail/50886.html

中指研究院·中指云平臺（https://.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

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