假期最后一天了,而我還在惦記淄博燒烤
燒烤兩個字幾乎將這個五一所有城市分為淄博和其他
油滋滋的烤肉配著小餅,再來口小蔥,讓我和成千上萬的游客難以忘懷
如前篇所言我們?nèi)チ颂俗筒段覍嵉厝チ颂俗筒F(xiàn)場比想象的更夸張》
我昨天也認真刷了一遍每一位的評論,還真的刷到讓我分析淄博樓市的
哈哈哈哈哈被你們問得心里癢癢的,說實話這次過去肯定不能只吃烤串
作為一名地產(chǎn)媒體人,當?shù)氐姆績r幾乎是我跟司機師傅脫口而出的第一個話題
沒寫是因為覺得太扯,誰會因為燒烤好吃去買一套房子
但后來想想是我俗了,作為一個樓市媒體,就不能單純從樓市角度切入這個城市么
那今天我們就換個視角重新認識一下淄(zi)博(bo)吧
01
二手均價不過萬,張店一家獨大
如果各位想要了解一個陌生城市的基本房價格局會怎么做
光看地圖或者地圖找房是不夠的,看多了還花眼,不信你關(guān)上地圖,看看自己還記得什么地名、什么價格
最好的辦法是我們得正確的打開一張地圖,找到這個城市的幾個“錨點”
所謂錨點,最好包括這三層意思,區(qū)域行政中心、區(qū)域交通樞紐、區(qū)域交通中心
北桓臺-南淄川-東臨淄-西周村-中張店
拎出這些點,并標注好價格,你會一下就記住整個淄博的房價格局
數(shù)據(jù)?鏈家
每個區(qū)均價都沒過萬,整體水平差不多在7000-9000元/平
我們用90平房子算算,這個城市的購房成本差不多在63萬-81萬
按這里首套20%首付,二套30%首付,首付12.6萬就是這里的最低上車門檻
我查了下這里公務(wù)員工資,市直屬科員級別差不多在4000-5000元/月,付首付壓力也不是很大
不過也別高興太早,這個價位段在淄博市基本都是那種市區(qū)老房子
比如局邊上建于1986年的東源小區(qū)南區(qū),它的界面都是這樣的
東源小區(qū)南區(qū)?鏈家(局附近)
最大問題還不是好不好住,而是房齡太老,貸款可能貸不全
再看下這樣的淄博它的整體供應(yīng)量
目前鏈家二手掛牌房源1.6萬套,雖然mini,但符合三四線體量
利用這些掛牌數(shù)據(jù),我也算了下淄博各個區(qū)的供應(yīng)情況,簡單算個占比哦
張店掛牌房源占比84%左右,幾乎大部分在掛牌市場流通的房源都集中在這個區(qū)
這也符合本地貝殼中介跟我透露的80-90%數(shù)字
換句話說,淄博市整體二手流通市場主要集中于張店區(qū),可謂一家獨大
其實這也無可厚非,因為張店是市政府所在地,也是全市經(jīng)濟文化中心,我們聽到的局便民市場、局燒烤這些網(wǎng)紅地點都在這里
還有大家最關(guān)心的燒烤-樓市的關(guān)系
這個話題倒是出奇的一致,不管是張店,還是臨淄,還是其他區(qū),二手市場并沒有因為燒烤有什么波動
不過張店區(qū)東區(qū)的中介跟我說,訪客量確實比以前增多了,并且她這些天還接到了福建、海南等外地的房產(chǎn)咨詢電話
價格也非常穩(wěn)定,跟去年相比一點沒漲,只是說火了之后房東多了更多信心,議價空間收窄
看來天下房東大同啊
02
新房市場是真的飆了
其實淄博樓市話題最先被拿出來說的也正是新房市場
我看到的是白巖松的一段視頻,說的是火了之后淄博新房市場確實有波動,不過可能跟燒烤無關(guān)
這份數(shù)據(jù)來源是易居房地產(chǎn)研究院的一份報告
里面統(tǒng)計出了今年新建商品住宅成交面積同比增速前五,分別是長春、杭州、南寧、淄博和惠州
所以比的不是整體體量,而是新房成交面積同比去年的增速達到70%
?易居房地產(chǎn)研究院
不過三四線城市里面,淄博確實表現(xiàn)的最亮眼
價格方面,淄博新聞辦自己做了披露,今年以來淄博的商品住宅網(wǎng)簽均價8020元/平,同比上漲3.1%
相比之下還是二手市場更加穩(wěn)定,或者換個說法,淄博小伙伴也一樣更愛新房
而且他們買新房也有自己的偏好,看地段,也看開發(fā)商品牌
我以為是萬科、碧桂園等這些全國性品牌
不是的,這里有一家本地開發(fā)商,方正地產(chǎn)
被大家好評的原因,從中介給的C端反饋看是覺得房屋質(zhì)量好
我看了下幾套方正地產(chǎn)的戶型
戶型可能并不太有優(yōu)勢,不過在萬科、華潤這些房企進入淄博之后,方正項目的戶型有所改善,再加上本地房企的品質(zhì),也許這也是方正更受歡迎的原因
我也稍微看了下方正的二手市場
?鏈家
臨近的一些社區(qū)里,方正地產(chǎn)的房子比著周邊小區(qū),也確實更有議價能力
03
這樣的淄博哪里最被關(guān)注
淄博中介透露當?shù)厝速I房主要看兩件事,地段+學區(qū)
重視學區(qū)可能也是這個高考大省一直以來的傳統(tǒng)
具體到區(qū)域來看我們?nèi)绾谓o淄博各板塊做一個區(qū)隔呢,哪些板塊才是本地人的心頭好
全市最貴房源當屬市政府所在地張店區(qū),不過這個范圍太大了,我跟淄博每個區(qū)的中介都詳細了解過一些信息,放在這里跟大家分享
聚焦張店區(qū)大致情況
整個張店區(qū)東部算是張店老城區(qū),這里聚集了市政府,也聚集了財政局、稅務(wù)局等局所在地,同時還包括居住配套,局就是這么來的
核心是真的核心,但是正如前文所說的局旁邊的東源小區(qū),1986年的,是真的舊
現(xiàn)在更貴更好的房子都在張店區(qū)西側(cè),你可以理解為全市最貴的房子都集中在這里
而且整個城市也是西向發(fā)展
東側(cè)集中萬象匯等各種老城商業(yè),生活便利,但西區(qū)才是城市重點發(fā)展方向,整個淄博市核心區(qū)張店區(qū)呈現(xiàn)
東商西居的模式
這個詞還蠻有有意思的,不過具體哪里為東哪里為西
第一條分界線就在張店區(qū)北京路
北京路沿線、人民西路以北,魯泰大道以南中間就這一片位置
這沿線的房子基本是全張店也是全淄博市最貴的房子
人民西路到魯泰大道中間這一段,幾個高端小區(qū)基本上都集中在這,像萬科翡翠書院可能均價要到2萬/平
如果給張店各個板塊再做一個梯度的話,淄博客戶的第二、第三位置分別在
北京路沿線,新村路以北,人民西路以南
這里有一個比較大的社區(qū),叫齊悅國際,被劃片到柳泉中學(當?shù)貙W區(qū)),從14年的房子到18年的房子價格從11000到18000元/平
第三個比較被關(guān)注的位置是西八路沿線
各位有好奇的小伙伴不妨關(guān)注下我圈出來的這幾個區(qū)
當然的當然,前提是有需求有需求有需求,堅持理性客觀看待房產(chǎn),切記切記
04
如果說還有一個值得關(guān)注的區(qū),可能是臨淄
從前面的房價地圖,不知道各位看的時候有沒有發(fā)現(xiàn)
這個區(qū)的房價,是可以追平市區(qū)的
其實多年前這個叫臨淄區(qū)的房價才是淄博的TOP天花板
對于淄博來說,是一個很特別的區(qū)域,司機師傅從臨淄載我去張店的路上,經(jīng)過什么化工廠都會很自豪地跟我說,以前臨淄房價是跑在張店前面的
因為這里過去的化工業(yè)比較發(fā)達,不僅化工業(yè)發(fā)達,連帶著整條化工產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)者都過的比較滋潤
我查了一下,化工業(yè)比較發(fā)達的原因是背后有著山東的齊魯石化
?臨淄發(fā)布
早在1989年北京長安街就鋪設(shè)了齊魯石化的東海牌瀝青,可以試想下這里的經(jīng)濟產(chǎn)能
石化各位不知道了解么,我去過一次陜西榆林的延長石化,圍繞石化背后是一整條石油化工產(chǎn)業(yè)鏈,這給當?shù)貛ゴ罅烤蜆I(yè)機會和收入
所以臨淄這里的房價可以有特殊行情
哪怕是現(xiàn)在張店區(qū)、高新區(qū)加持著,臨淄的二手房依然價格站在高位
05
淄博當?shù)厝烁艺f過
2018年淄博跟隨全國樓市有過一撥行情
現(xiàn)在說燒烤影響淄博樓市就有點扯,沒有外地人會因為燒烤買房
但是當?shù)厝丝梢杂脕碣I房的收入上來了倒是真的
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