作者：子非魚

4月份的樓市，又進入了比慘模式。

上一篇文章已經(jīng)分析了廣州市的現(xiàn)狀，4月份廣州二手房成交量下跌了四分之一，下轄的11個區(qū)成交量全線下跌。

然而，沒有最冷只有更冷，相比于武漢，廣州算是幸運的。

我特意去武漢住建局官網(wǎng)查詢了一下4月份的新房成交量，根據(jù)每天的數(shù)據(jù)合計得出了一個數(shù)據(jù)：

4月份武漢新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，也即成交量環(huán)比腰斬了。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢住建局

要知道，武漢此前一直都是中國所有城市中新房成交最大的市場，在上一輪樓市牛市期間，武漢月均成交量都在2萬套以上，2016年鼎盛時期，月均成交量甚至逼近3萬套。

進入2023年，在一季度整體躁動之下，武漢也走出了一波小，二三月份新房成交量都在1萬套以上，3月份更是達到了1.46萬套。

武漢成交量為何在4月份出現(xiàn)了大跳水？

原因其實還是偏宏觀的。4月份樓市已經(jīng)出現(xiàn)了整體轉(zhuǎn)向的局面。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示：

4月份百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%。

同時，30個城市商品住宅成交12萬平方米,與2月絕對量基本持平。變化情況來看，環(huán)比下降27%，同比持增37%，雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場復蘇動能略顯不足。

二手房方面，諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示：

重點10城截止到4月27日，成交80503套，環(huán)比下降9.34%。

既然是整體現(xiàn)象不是某座城市的個別現(xiàn)象，就只能從宏觀層面上找原因。

邏輯其實也不復雜：

第一，壓抑需求的需求在一季度集中爆發(fā)后，已經(jīng)消耗得差不多。這種需求需要接上，必須依賴收入和就業(yè)復蘇，然而宏觀數(shù)據(jù)并沒有接上。

第二，一季度著急上車的人發(fā)現(xiàn)，原本樂觀的經(jīng)濟、收入和就業(yè)復蘇預期并沒有想象中那么順暢。

在昨天的文中中，我已經(jīng)說過，盡管GDP增長了4.5%，超預期復蘇不錯，但是幾個關(guān)鍵經(jīng)濟指標仍存在不確定性。

表面上看，出口扭轉(zhuǎn)了下跌趨勢，在3月份實現(xiàn)了超預期增長。

但是， 很大程度上是壓低工業(yè)生產(chǎn)品出廠價格，犧牲利潤的結(jié)果。我們可以看到，進入今年之后，工業(yè)利潤在原本就下跌的趨勢之下，突然跳水，3月份跌幅雖然有所收窄，但相比于過往跌幅仍非常大。

來源：國家統(tǒng)計局

這說明，工廠都不怎么賺錢了，甚至是虧損的。

國家統(tǒng)計局公布的4月份最新制造業(yè)PMI指數(shù)回落至榮枯線以下。

來源：國家統(tǒng)計局

種種數(shù)據(jù)都在表明，當下的制造業(yè)壓力巨大。

而制造業(yè)的發(fā)展情況直接決定了我們的就業(yè)情況，因為作為我國經(jīng)濟壓艙石的制造業(yè)，占就業(yè)人口高達18.1%。

于是，我們可以看到，在制造業(yè)遭受不確定的背景下，我們的年輕人失業(yè)率創(chuàng)6個月來新高。

正是因為收入和就業(yè)仍存在較大不確定性，錢不好賺，找工作難，所以，哪怕熱點城市中的掛牌房源調(diào)價比例中，有超過80以上在降價，哪怕降價讓利，也沒能推動成交量繼續(xù)走高，而是轉(zhuǎn)向下跌。

諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點城市二手房調(diào)價房源中，降價比例比3月份進一步擴大，達到了86.3%。

其中武漢的二手房掛牌量中，同樣有超過80%在向下調(diào)價。

作為中部第一城的武漢，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口都有很強的競爭力。在中心城市人口增量整體降檔換速的背景下，武漢的增量雖然也在下滑，但2022年仍有9萬人。

但成交量在短暫上揚之后，回歸平靜，其根本原因在于。

中國的高收入人群是極少數(shù)，普通人才是絕大多數(shù)。想要單純依靠高收入人群來撐起成交量，最多也就只能撐起熱點城市核心板塊而已。

房價形成的天塹，讓相當一批普通人群有心無力，雖然有購房需求，但沒有實力，只能是無效需求。

這就決定了很多城市，尤其是房價虛高的城市，即便在一季度迎來了成交量的小陽春，后續(xù)也難持久。

5月份武漢等城市可能會發(fā)布新一輪大招，畢竟從3月份以來，以廈門、鄭州、沈陽、合肥、杭州、廣州、蘇州、深圳等為代表的城市，已經(jīng)開啟了新一輪。

在收入和就業(yè)徹底復蘇之前，任何招數(shù)都不好使。

去年的全面是最好的佐證。

只有當大家對未來充滿期待，日子紅紅火火、蒸蒸日上之時，成交量才會復蘇，房價才會有新一輪支撐力。