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1、貸前調(diào)查階段的建議及措施

2、一是客戶經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做好實地調(diào)查與證據(jù)收集，調(diào)查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協(xié)議”，更要對租賃情況進(jìn)行全方位了解。在企業(yè)借款中對抵押房產(chǎn)內(nèi)所有租賃戶的租賃合同(協(xié)議)進(jìn)行全部收集，并經(jīng)出租方、租賃方蓋章確認(rèn);其次對租賃情況復(fù)雜的，可以對實際租賃情況進(jìn)行實地拍照或攝像，留存相關(guān)證據(jù)。

3、二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當(dāng)?shù)毓C處辦理公證手續(xù)，增加權(quán)威性，同時在前期授信調(diào)查階段做好公證手續(xù)的登記備案工作。

4、三是作為銀行方應(yīng)制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數(shù)、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與前期收集的租賃合同一致，并經(jīng)抵押方簽章確認(rèn)。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業(yè)簽訂相關(guān)承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調(diào)查形成一個完整的租賃情況證據(jù)鏈。

5、四是對無證建筑，在辦理抵押時應(yīng)要求抵押方出具對無證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權(quán)的實現(xiàn)。

6、貸中及貸后階段的建議及措施

7、一是要式審查與實質(zhì)審查應(yīng)一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應(yīng)審查抵押物有無出租情況、無證建筑是否與抵押房產(chǎn)相互交錯重疊在一起、經(jīng)辦客戶經(jīng)理是否已采取有效措施做到事前控制等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時與客戶經(jīng)理溝通。

8、二是貸款審查時發(fā)現(xiàn)重大疑難問題，應(yīng)當(dāng)由支行貸審小組研究決定采取何種措施應(yīng)對，特別是對抵押物標(biāo)的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復(fù)雜的情形，應(yīng)當(dāng)同時上報總行相關(guān)部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

9、三是若貸款發(fā)放中發(fā)現(xiàn)抵押物在抵押前已出租的，銀行方應(yīng)取得租賃人放棄對抗抵押權(quán)的承諾，以便日后處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

10、司法訴訟及執(zhí)行階段的建議及措施

11、一是對抵押人“倒簽”租賃合同對抗抵押權(quán)實現(xiàn)的，銀行方可以申請司法鑒定，鑒定租賃合同內(nèi)容填寫的時間是否在抵押登記之后，對借款人、抵押人說明騙取貸款罪、貸款詐騙罪、合同詐騙罪等罪名要承擔(dān)的法律責(zé)任。

12、二是對租賃年限較長的租賃合同，應(yīng)當(dāng)要求租賃方和承租方提供租金的付款或轉(zhuǎn)賬憑證，相關(guān)憑證是否與租賃合同約定付款方式和付款時間等內(nèi)容相符，特別是在執(zhí)行階段若發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人有明顯作假行為的應(yīng)保留證據(jù)，并第一時間上報法院。

13、三是在日常貸后檢查工作中，重點排查承租人是否在租期內(nèi)實際占有和使用租賃物，如有必要可拍照或視頻留存實際租賃情況。同時若出租的抵押物為房產(chǎn)的，應(yīng)排查租賃房產(chǎn)的水電費、物業(yè)費、燃?xì)赓M、網(wǎng)絡(luò)費用等日常費用是否均為承租人按月持續(xù)繳納，對相關(guān)證據(jù)可以收集備案。

14、四是在房產(chǎn)抵押中無證建筑的問題上，在司法評估階段，銀行方可向法院申請對無證建筑價值連同抵押房產(chǎn)一并評估作價，做到評估無遺漏，從而保證了日后拍賣處置的順利進(jìn)行。

15、五是對于出租方和承租方惡意阻擾銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的，對當(dāng)事人符合拒不履行判決、裁定罪的，銀行可申請法院對當(dāng)事人采取強(qiáng)制措施，從而起到較好的震懾作用。

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