“先立后破”，很多人并不理解其中的含義。其實(shí)，它是對現(xiàn)階段樓市的最好釋義。

　　不少人只記得“先立后破”是國家對2024年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)思想，實(shí)際上呢，這4個(gè)字從2021年7月份就提出來，2022年和2023年都有提及，我們一直說了3年，也這樣做了3年，而且目前正在按照這個(gè)思路繼續(xù)向前走。

　　這樣一個(gè)適用于包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的頂層設(shè)計(jì)思路，具體到房地產(chǎn)而言，用白話翻譯是，“先立住了，才能去破局”。毫無疑問，首先是承認(rèn)過去的房地產(chǎn)發(fā)展模式是有問題的，從長遠(yuǎn)看，需要改變策略，回到正常發(fā)展軌道，也就是常說的要確保保持健康平穩(wěn)發(fā)展。但需要一個(gè)前提，短中期需要穩(wěn)住，不能讓市場下滑過快，否則，破局的對象都沒有了，何談破局呢？

　　就目前看來，要穩(wěn)住市場，就必須讓房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售指標(biāo)等企穩(wěn)，都知道，目前就在于房企手中不僅沒有現(xiàn)金流，而且還有一債務(wù)，可謂動彈不得，建房、拿地、銷售等關(guān)鍵動作都受到嚴(yán)重制約。如果沒有人扶一把，送一程，市場繼續(xù)下滑的趨勢就不可能改善。房產(chǎn)研究人士能看到的問題，國家自然是心知肚明，找準(zhǔn)“要害”持續(xù)發(fā)力。

　　這個(gè)“要害”就是需要大筆資金注入房企，讓優(yōu)質(zhì)房企們具有自身造血功能，從而帶動地市、傳導(dǎo)到房市，最終實(shí)現(xiàn)整體市場的回暖。從2023年底開始，中央金融工作會議部署要求促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求，接著是在金融機(jī)構(gòu)座談會上表示，要求房地產(chǎn)貸款發(fā)放增速不得低于“3個(gè)指標(biāo)”，并且定下一個(gè)原則，要求金融機(jī)構(gòu)不得“惜貸、抽貸和斷貸”。

　　隨后我們也看到了一些信號，四大行和大型地方行相繼找代表性房企談話、交流需求，但結(jié)果呢？看得出，商業(yè)銀行考慮到自身風(fēng)險(xiǎn)，亦或是底線不好把控，實(shí)際給到房企的資金并不多，有數(shù)據(jù)顯示，2023年11月份和12月份，房企融資的貸款還不到500億。這個(gè)額度，對于動不動就負(fù)債幾千億，甚至上萬億的房企來說，真是杯水車薪。

　　所以，這兩天我們看到樓市屢上熱榜的一個(gè)“訊息”，即央行、金管總局都在發(fā)話支持業(yè)務(wù)部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)融資。而作為業(yè)務(wù)主管部門的住建部也在日前部署了相關(guān)工作，在這場部署會上，也有中央的相關(guān)金融部門負(fù)責(zé)人參加?？梢娨?guī)格之高、力度之大，釋放的信號自然是不同于普通的表態(tài)。根據(jù)人民網(wǎng)的信息，起碼提到了兩個(gè)這幾年不曾看到的表述：

　　第一個(gè)是，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，是滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重大舉措。

　　把建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作為促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重大舉措，這是以前從未有過的表述。為什么要建立這樣的機(jī)制？看看房企與銀行的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯就知道了：

　　一是喊話式的讓銀行給房放貸，雷聲大，雨點(diǎn)小，房企那邊哇哇叫，這邊表態(tài)一大堆，就是資金始終難流到房企手中，通過城市根據(jù)自身情況來協(xié)調(diào)，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)策略，一個(gè)開發(fā)商一個(gè)策略，銀行對房企，點(diǎn)對點(diǎn)，由分管副市長掛帥，住房和金融主管部門參與跟進(jìn)落實(shí)。

　　二是，金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的運(yùn)行邏輯。什么意思？說明現(xiàn)在銀行不給房企資金，房企運(yùn)轉(zhuǎn)困難，銀行的債務(wù)也還不上，壞賬如果過多的話，還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。要求要及時(shí)評估項(xiàng)目放貸進(jìn)度，評估完一家就放一家，并且要形成定期評估機(jī)制，可謂保姆式的放貸模式。房企有了資金，可以還銀行貸款，債務(wù)不違約了，購房者對這些房企也有信心，旗下房子銷售形勢也會逐漸變好，這大抵就是期望的“銀企”之間的良性循環(huán)吧。

　　第二個(gè)是，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　很熟悉的字眼，在樓市火熱期也有類似表述，但放在當(dāng)下，卻有不同的理解了。前半段是老生常談的問題，就不多解釋了，因?yàn)橐伴L短結(jié)合，標(biāo)本兼治”，長期都需要時(shí)間，重點(diǎn)在短期怎么做？這也關(guān)系到“先立后破”中的“先立”穩(wěn)定市場問題。其實(shí)，在后半段已經(jīng)闡述得非常清楚：

　　因城施策，就是不同城市可以根據(jù)自身市場實(shí)際實(shí)行具體的策略，但我們知道，長期以來，房地產(chǎn)政策優(yōu)化都受到“無形”的手管控，哪里地方開發(fā)商要降個(gè)價(jià)，馬上就能上熱搜，因?yàn)槿藗儾幌嘈拍芡P(guān)“放行”，一句“降價(jià)銷售不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”的大帽子就被扣上了，說到底，決策層不發(fā)話，因城施策就是一句空話。這下好了，住建部宣布“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。意思是，根據(jù)你們的實(shí)際情況，怎么合適怎么干就行，不干預(yù)了。

　　很顯然，擺在大多數(shù)城市面前的、最急迫就是允許開發(fā)商降價(jià)銷售，以回籠資金。原因很簡單，實(shí)際上很多地方都被開發(fā)商躺平弄得苦不堪言，一個(gè)樓盤說停工就停工了，業(yè)主只能找地方主持公道，弄不好還影響社會穩(wěn)定。但在這樣的市場環(huán)境下，這也不能把板子全打在開發(fā)商頭上，明明是房子不好銷售，降價(jià)你們又不允許，怪誰呢？現(xiàn)在決策層允許地方自主調(diào)控，那么，首先祭起大棋的措施應(yīng)是，允許困難的房企降價(jià)促銷。這是住建部本次定調(diào)樓市可能給市場帶來的第一個(gè)“降低”：滯銷樓盤降價(jià)，意味著，購房者這下真的可以買到便宜的新房了。

　　你想啊，現(xiàn)在既然讓地方充分發(fā)揮自主調(diào)控權(quán)，首當(dāng)其沖的，除了前面講的要降房價(jià)外，最有實(shí)際效果的就是要降低購房者的成本支出，即房貸利率了。而且就在本周內(nèi)，金融總局政策研究司司長李明肖就明確表示了，將支持地方進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、房貸利率等住房貸款政策，以滿足剛需和改善住房需求。

　　能低到多少？我們看看日本，房貸利率普遍都在1個(gè)點(diǎn)以下，如果資質(zhì)信譽(yù)比較好的話，甚至還可以做到零利率，支付房貸就支付本金就可以了。當(dāng)然，我們一下不可能調(diào)到那么低，但按照住建部和金融總局的表態(tài)看，利率繼續(xù)下調(diào)趨勢是無疑的了。

　　不管怎么說，價(jià)格成本、資金成本都迎來可觀調(diào)整的機(jī)會，恭喜接下來準(zhǔn)備買房的人吧。

　　用著名房地產(chǎn)專家、也是預(yù)測北京房價(jià)80W一平米的預(yù)言者董藩教授提到的議題，在日前發(fā)布的一段話中是這樣說的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)與交易的潛在規(guī)模極值點(diǎn)及理論上的規(guī)模極值點(diǎn)還未到來，但實(shí)踐中該極值點(diǎn)不會出現(xiàn)了，這是長期且嚴(yán)厲的調(diào)控特別是三條紅線政策對行業(yè)的沖擊造成的。 調(diào)控沖擊及社會變化已使近幾年及未來的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展軌跡（投資規(guī)模、施工面積、交易規(guī)模）已經(jīng)偏離了其理論發(fā)展軌跡。

　　看得出，他還是認(rèn)為目前的房地產(chǎn)需求還在，但由于政策原因，不可能再恢復(fù)昔日榮光了。當(dāng)然，他指的主要是市場規(guī)模。至于價(jià)格嗎？我覺得可以看看目前一個(gè)政策動向，或能看出一些端倪。如央廣網(wǎng)1月28日報(bào)道的，配售型保障房建設(shè)已經(jīng)提上日程，深圳、福州、廣西等多個(gè)省市已經(jīng)確定建設(shè)計(jì)劃，有的甚至已動工，這是啥信號？

　　這其實(shí)是去年底相關(guān)部門已提出的房地產(chǎn)新模式重要內(nèi)容：保障房歸保障，商品房歸市場。在業(yè)內(nèi)看來，這就是為房地產(chǎn)限制措施全面放開鋪路。帶來的直接影響是，各城大量配售型保障房的加入，住房總量肯定是增加了，與普通商品房競爭客戶，這沒什么好說的，后者的價(jià)值將受到挑戰(zhàn)。當(dāng)然，既然后面限制措施都放開了，那意味著跟保障房和普通商品房不是同一個(gè)平臺的品質(zhì)好房，由于具有稀缺性，加上人們對改善居住條件的不斷追求，其價(jià)值高度應(yīng)該不是咱們底層人能衡量的。